2024年以來，房地產(chan) 調控進入到新的階段，融資“白名單”不斷落地，5年期LPR（貸款市場報價(jia) 利率）大幅度下調，尤其是北京、上海、深圳放鬆限購，一線城市迎來實質性鬆綁。

　　更值得關(guan) 注的是剛剛結束的全國兩(liang) 會(hui) ，政府工作報告對於(yu) 房地產(chan) 著墨較多，信息量大、看點十足，除了防風險仍是重要工作外，還有一些新提法首次出現在政府工作報告中，諸如健全風險防控長效機製、多樣化改善性住房需求、完善商品房相關(guan) 基礎性製度、適應新型城鎮化發展趨勢和房地產(chan) 市場供求關(guan) 係變化，這都將為(wei) 今年的房地產(chan) 工作指明方向。

　　房地產(chan) 調控進入新階段

　　自去年7月24日中央政治局會(hui) 議定調我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢後，一場轟轟烈烈的樓市政策鬆綁啟動。如果說去年在“四限”（限購、限貸、限售、限價(jia) ）方麵的調整更多聚焦於(yu) 二三線城市，那麽(me) 今年以北京、上海、深圳為(wei) 代表的一線城市開始了真正的鬆動。

　　這場調整以1月26日住建部會(hui) 議為(wei) 轉折點。會(hui) 議強調，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chan) 調控自主權，各城市可以因地製宜調整房地產(chan) 政策。

　　此後的第二天（1月27日），廣州放開超120平方米住房限購，並支持“租一買(mai) 一”“賣一買(mai) 一”。1月30日，上海發布新政，取消外環以外區域（崇明區除外）單身限購。

　　2月6日下午，北京出台新政，通州區取消“雙限購”政策。2月7日，深圳鬆綁限購，落戶就可立馬購房，此前需要連續繳納社保或所得稅3年；非深戶籍購房，社保或者所得稅繳納年限也從(cong) 原本的5年降至了3年。

　　北京、上海可謂限購最嚴(yan) 的城市，上海對單身限購長達10年，北京通州“雙限購”執行了9年。兩(liang) 個(ge) 核心一線城市對於(yu) 限購的放鬆，釋放出重要信號，地方政府在房地產(chan) 政策調整方麵的自主權加大。

　　從(cong) 需求端活躍購房需求，這也是當前房地產(chan) 政策調整的重要方向之一。下調LPR降低購房成本，便是另一個(ge) 重要手段。2月20日，5年期以上LPR利率下降25個(ge) 基點，這也是曆史上下調幅度最多的一次。

　　受5年期以上LPR下降帶動，2024年2月百城首二套平均房貸利率較上月下降25基點，出現2019年以來最大單月降幅。根據貝殼研究院統計，2月份，除北京城六區外，百城中所有城市（城區）首套房貸利率均進入“3字頭”，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。分能級統計，一線城市首套、二套房貸利率分別為(wei) 3.88%、4.29%，均較上月降低25個(ge) 基點，二線城市首套、二套利率降低至3.61%、4.17%，三四線城市首套、二套利率降低至3.57%、4.15%。

　　利率降低、月供減輕，將持續促進剛需與(yu) 改善性住房需求的釋放，有利於(yu) 市場交易的平穩修複。

　　對於(yu) 政策影響，58安居客研究院院長張波表示，落地效果目前在部分一二線熱點城市已有明顯體(ti) 現，但效果的體(ti) 現多為(wei) 脈衝(chong) 式，後續政策釋放的節奏可進一步加快，小步快走的方式更有利於(yu) 一二線熱點城市率先複蘇。

　　華夏新供給經濟學研究院創始院長、財政部財政科學研究所原所長賈康認為(wei) ，在此輪政策調整中，一線城市起到風向標的帶頭作用，最可能的結果是，一線城市在波動中消化風險，進入相對緩慢的回暖過程。回暖緩慢的背景是，房地產(chan) 供求關(guan) 係發生重大變化，在這個(ge) 判斷之下，其必然是緩慢的；如果仍然是賣方市場為(wei) 主導，回暖會(hui) 很快，但是也會(hui) 大起大落，有過幾輪這樣的情況，現在是買(mai) 方市場為(wei) 主導，回暖相對慢一點，“但是我也不讚成像有人說的熬個(ge) 三五年，未必那麽(me) 長。”

　　賈康進一步說，為(wei) 積極引導不同城市房地產(chan) 市場的回暖過程，一些屬於(yu) 行政手段的房地產(chan) 限製性措施，能夠撤銷的應盡量撤銷，能夠減少的應盡快減少。

　　多樣化改善性需求獲支持

　　滿足購房者居住需求，是這幾年房地產(chan) 政策的重點。

　　2022年政府工作報告提出，“要支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求”。2023年政府工作報告強調，“要支持剛性和改善性住房需求”。2024年則出現了新的提法，“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”。

　　相比於(yu) 此前的改善性購房需求，“多樣化”則有了更多的含義(yi) ，這也為(wei) 接下來的政策調整指明方向。

　　張波表示，在滿足居民剛性住房需求不變的基礎上，進一步重視多樣化改善性住房需求，不僅(jin) 僅(jin) 是置換型改善，對於(yu) 養(yang) 老、多孩、旅居等多維度改善都將給予更多政策上的傾(qing) 斜。換言之，改善性住房內(nei) 涵將擴大化，隻要是非首套自用性質的住房需求，都將可納入改善範疇之中，隨之相關(guan) 的首付和房貸利率政策，預計也將同步有所調整。

　　事實上，已經有城市在滿足多樣化改善性住房需求方麵給予政策傾(qing) 斜。諸如廣州新政，限購區域範圍內(nei) ，居民家庭將自有住房用作租賃住房並辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州存量房交易係統取得房源信息編碼並掛牌計劃出售的，購買(mai) 住房時相應核減家庭住房套數。這給多樣化的改善需求提供了政策支持。還有二線城市南京，放開了第三套住房貸款，如果名下兩(liang) 套房均還清貸款，那麽(me) 再購買(mai) 第三套房時貸款政策按首套房執行。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜表示，在“滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求”的要求下，預計各地需求端政策將進一步優(you) 化。春節前，一線城市接連放鬆限購政策，信號意義(yi) 明顯，2024年預計更多城市將結合自身情況及時優(you) 化調整相關(guan) 政策，一線城市或繼續優(you) 化限購政策，如優(you) 化郊區、大麵積段限購政策，二線城市有望全麵取消限製性政策，核心城市降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間。另外，未來郊區住宅項目容積率1.0限製或迎來調整，低容積率更宜打造高品質產(chan) 品，以滿足居民多樣化改善性住房需求。

　　融資“白名單”加速落地

　　縱觀2024年以來的房地產(chan) 政策，除了需求端政策進一步寬鬆外，供給側(ce) 金融支持力度也大大加強，諸如融資“白名單”加速度、全範圍落地。

　　今年年初，住建部、金融監管總局聯合發布《關(guan) 於(yu) 建立城市房地產(chan) 融資協調機製的通知》，發揮城市人民政府牽頭協調作用，在地級及以上城市建立城市房地產(chan) 融資協調機製，研判市場形勢和行業(ye) 融資需求，協調解決(jue) 房地產(chan) 融資中存在的困難和問題。

　　隨後各地政府及銀行金融機構積極跟進、對接。根據住建部通報數據，截至2月28日，全國31個(ge) 省份276個(ge) 城市已建立城市融資協調機製，共提出房地產(chan) 項目約6000個(ge) ，商業(ye) 銀行審批通過貸款超2000億(yi) 元。

　　全國政協委員、香江控股董事長翟美卿表示，“白名單”的實施對解決(jue) 房地產(chan) 企業(ye) 的資金難題起到了積極的作用。通過確定符合條件的房企，並給予其合理的融資支持，可以幫助這些企業(ye) 更好地開展業(ye) 務，推動房地產(chan) 市場的平穩健康發展。“白名單”有助於(yu) 提高融資效率，減少不必要的融資審批時間，降低融資成本，同時也能夠引導資金流向更加合理和可持續的方向，促進行業(ye) 的健康發展。同時，也需要綜合考慮市場變化和宏觀經濟形勢，及時調整和優(you) 化“白名單”機製，確保其在長期內(nei) 發揮積極作用。

　　賈康認為(wei) ,“通過一個(ge) 個(ge) 項目具象化的安排，打開融資通道，很容易形成立竿見影的效果。不過，白名單的甄別與(yu) 設定，也要注意盡可能客觀與(yu) 合理。”

　　值得關(guan) 注的是，當前房地產(chan) 行業(ye) 信心不足、市場神經較為(wei) 敏感，任何償(chang) 債(zhai) 事宜都能引起風吹草動、軒然大波。

　　如何避免風險進一步蔓延？在張波看來，部分商業(ye) 銀行對於(yu) “白名單”項目本身的審核還是偏嚴(yan) ，例如“要有融資額度基本匹配的抵押物或者抵押擔保”，這一點很多涉險房企就不易達到，其優(you) 質資產(chan) 大都已經抵押，實際能夠達到銀行抵押要求的資產(chan) 可能少之又少。沒有相應抵押物，單靠信用貸肯定極難獲得銀行支持。“目前來看，在向房企輸血層麵，還需出台商業(ye) 銀行相關(guan) 落地細則和免責條款。”

　　聚焦今年政府工作報告關(guan) 於(yu) 房地產(chan) 的表述，可以看出防風險仍是2024年的重要任務，對於(yu) 房企的融資需求還會(hui) 進一步支持。

　　政府工作報告指出，堅持以高質量發展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發展，標本兼治化解房地產(chan) 、地方債(zhai) 務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。穩妥有序處置風險隱患，優(you) 化房地產(chan) 政策，對不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 合理融資需求要一視同仁給予支持，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　構建新模式從(cong) 基礎性製度著手

　　除了短期內(nei) 通過激發住房消費需求、優(you) 化融資環境來維穩房地產(chan) 外，從(cong) 長期來看，要想解決(jue) 房地產(chan) 存在的根本問題，要從(cong) 製度著手，構建房地產(chan) 發展新模式。

　　今年的政府工作報告指出，健全風險防控長效機製。適應新型城鎮化發展趨勢和房地產(chan) 市場供求關(guan) 係變化，加快構建房地產(chan) 發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關(guan) 基礎性製度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

　　其中，健全風險防控長效機製、完善商品房相關(guan) 基礎性製度都是首次出現在政府工作報告中。“房地產(chan) 領域此前提及過發展長效機製、管理長效機製，此次提出‘風險防控長效機製’，也意味著今年防範化解房地產(chan) 風險會(hui) 有大招，且有一些製度性方麵的突破和創新。”易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進說。

　　商品房基礎性製度有哪些？在賈康看來，至少包括土地製度、雙軌統籌住房製度以及配套的雙軌金融製度、房地產(chan) 稅製度等等。“從(cong) 長遠來看，我很看重新模式的構建，健全風險防控長效機製要靠基礎性製度來解決(jue) ，這是非常關(guan) 鍵的。過去幾輪樓市調控，熱了冷了都不行，治標不治本，現在是要標本兼治、治本為(wei) 上，基礎性製度建設就是來解決(jue) 治本的問題，這要啃硬骨頭攻堅克難，必須得做。就看這一輪相對緩慢波動回暖的過程中，能否在啃硬骨頭的事情上取得實質性進步。”

　　完善商品房基礎性製度，國家已經在行動。以住房製度為(wei) 例，去年8月國常會(hui) 審議通過了《關(guan) 於(yu) 規劃建設保障性住房的指導意見》，逐漸形成保障房與(yu) 商品房相輔相成、雙軌並行的新格局。

　　此前商品房和保障房的“雙輪驅動”存在一長一短的情況，保障性住房建設相對滯後，在住房供給中占比偏低，不能滿足需求，存在明顯短板。

　　不同於(yu) 此前公租房、保租房、共有產(chan) 權住房等，在新時期，保障性住房主要為(wei) 配租型和配售型兩(liang) 種，配租型包括公租房、保租房，配售型保障性住房按保本微利原則配售。

　　根據中指監測，目前多地已發布2024年保障性住房建設籌集目標，南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年度首批配售型保障房的計劃建設量。

　　去年年底，深圳首批13個(ge) 配售型保障性住房項目舉(ju) 行集中開工儀(yi) 式，房源合計1萬(wan) 餘(yu) 套。今年1月份，據廣州披露，籌建配售型保障性住房1萬(wan) 套。3月初，據建設銀行官微消息，國家金融監督管理總局上海監管局近日正式下發第一批配售型保障性住房8個(ge) 項目的備選項目清單。建設銀行首筆配售型保障房貸款在上海落地，對位於(yu) 奉賢南橋和閔行梅隴的兩(liang) 塊保障性住房項目成功發放貸款。

　　“隻有把保障房軌道這個(ge) 底托好，商品房軌道才會(hui) 變得從(cong) 容，整體(ti) 就更健康了。”賈康說，托好底，商品房軌道房價(jia) 的高或低，就不會(hui) 像前幾年那麽(me) 敏感了。

　　商品房預售製或迎來重大改革

　　值得關(guan) 注的是，商品房基礎性製度中，預售製影響較大，特別是近幾年，隨著部分房企資金流斷裂、樓盤停工，市場呼籲商品房預售製取消的聲音不斷。

　　今年全國兩(liang) 會(hui) 上，全國人大代表、浩天律師事務所合夥(huo) 人會(hui) 議主席朱征夫向大會(hui) 提交“關(guan) 於(yu) 取消商品房預售製度”的建議。朱征夫認為(wei) ，商品房建設已經經過高速增長期進入存量時代，建議考慮取消預售製度，讓購房者不用承擔商品樓盤項目爛尾重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險。

　　對於(yu) 商品房預售製度，賈康說，“我並不讚成一刀切的全部取消，而是要找到病因，具體(ti) 問題具體(ti) 分析，對症下藥求得高水平解決(jue) 方案。”

　　張波認為(wei) ，預售製度不可能在短期內(nei) 全麵切換為(wei) 現房銷售，從(cong) 完善角度來看有三點：強化預售資金監管，強製根據工程進度分期付款，專(zhuan) 款專(zhuan) 用；購房者還本付息，可等到交房之後，交房之前相關(guan) 風險不在購房者；可推行預售房定金保全製度，房企需要向金融機構交納擔保或保險金，才可以預售。

　　全國兩(liang) 會(hui) 上，全國政協經濟委員會(hui) 副主任、中國人民銀行原行長易綱表示，設立房地產(chan) 預售資金保險機製，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘(yu) 額的1%提取預售保險基金（估計約100億(yi) 元/年），先考慮以三年為(wei) 限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億(yi) 元；允許房企主體(ti) 按照公司治理結構依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金，估計有約1萬(wan) 億(yi) 元的資金可由房企立即使用；如果將來房企出現爛尾樓，由預售保險基金以該房企動用資金為(wei) 上限先行賠付。

　　“預售資金保險機製可以實現‘四兩(liang) 撥千斤’的資金撬動作用，在一定程度上幫助房企渡過難關(guan) ，爭(zheng) 取用三年時間過渡到以現房銷售為(wei) 主。同時，對房企預售資金使用開展專(zhuan) 項審計，確保預售資金依法合規使用。”易綱說。

　　數據

　　25個(ge) 基點

　　受5年期以上LPR下降帶動，2024年2月百城首套、二套平均房貸利率較上月下降25個(ge) 基點，出現2019年以來最大單月降幅。

　　“3字頭”

　　據貝殼研究院統計，2月份，除北京城六區外，百城中所有城市（城區）首套房貸利率均進入“3字頭”，九成以上城市二套利率降至4.15%的政策下限水平。

　　約6000個(ge)

　　根據住建部通報數據，截至2月28日，全國31個(ge) 省份276個(ge) 城市已建立城市融資協調機製，共提出房地產(chan) 項目約6000個(ge) ，商業(ye) 銀行快速進行項目篩選，審批通過貸款超2000億(yi) 元。

　　1%

　　易綱建議設立房地產(chan) 預售資金保險機製，由中央財政或人民銀行每年按預售監管資金餘(yu) 額的1%提取預售保險基金（估計約100億(yi) 元/年），先考慮以三年為(wei) 限（2024-2026年），共提取預售保險基金約300億(yi) 元。

　　重點政策

　　1月26日

　　住建部會(hui) 議強調，要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產(chan) 調控自主權。

　　1月27日

　　廣州放開超120平方米住房限購，並支持“租一買(mai) 一”“賣一買(mai) 一”。

　　1月30日

　　上海發布新政，取消外環以外區域（崇明區除外）單身限購。

　　2月6日下午

　　北京出台新政，通州區取消“雙限購”政策。

　　2月7日

　　深圳鬆綁限購，落戶就可立馬購房。

　　2月20日

　　5年期以上LPR利率下降25個(ge) 基點，這也是曆史上下調幅度最多的一次。

　　新京報記者 段文平