2022年全國兩(liang) 會(hui) 期間，不少代表委員建議，為(wei) 新市民和青年人提供足夠的、有品質的保障性租賃住房。作為(wei) 全國完善住房保障體(ti) 係和住房租賃市場發展雙試點城市之一，南京著力解決(jue) 新市民、青年人租房問題，由國資平台打造的自持長租房項目去年啟航，成為(wei) 他們(men) 住房的“新選擇”。

　　長租房破了“三大痛點”

　　“很多同學實習(xi) 時都是合租，公用廚衛，不太方便，但仙林地區適合單身年輕人、裝修新一點的單室套很稀有。”東(dong) 南大學國際商務專(zhuan) 業(ye) 在讀研究生韋婉寧說。她今年7月畢業(ye) ，年初收到泰康仙林鼓樓醫院的實習(xi) offer。醫院人事部門工作人員向韋婉寧推薦了東(dong) 南青年匯仙林廣場內(nei) 的長租公寓，說醫院與(yu) 公寓有合作，每月房租可優(you) 惠100多元。“最終租了一間建築麵積47平方米的公寓，每月房租2600元，外加200元管理費。物業(ye) 工作人員都很熱情，這樣的價(jia) 格能享受如此高質量的服務，感覺很實惠！”小韋告訴記者，隻要研究生畢業(ye) ，正式入職並繳納社保，自己還能享受人社部門審核發放的800元人才補貼，等於(yu) 每個(ge) 月花2000元租房。

　　畢業(ye) 於(yu) 南京曉莊學院的鹽城人潘鑫，供職於(yu) 江寧大學城附近的一家企業(ye) 。去年6月畢業(ye) 前，潘鑫和同樣留在南京工作的舍友提前找房。“房產(chan) 中介啥都沒幹，先問我們(men) 要了400元服務費。後來我們(men) 要求退錢，對方不願意。”潘鑫告訴記者，第一次租房就交了“學費”。後來，潘鑫在某平台上看到了租賃社區的相關(guan) 信息，有些心動。“看到是政府投資建設的，不需要中介費，沒有二房東(dong) ，感覺比較靠譜。”看了電器配備到位的房間、了解租金後，潘鑫很滿意。“可供3人租住的套房，月租金為(wei) 3350元，水電氣都抄表，網費每個(ge) 月35元。”潘鑫告訴記者，“剛畢業(ye) 工資隻有五六千元，租房時最看重的就是價(jia) 格。這套房子平攤下來，每個(ge) 月隻要1100元出頭，很劃算，而且住得幹淨、體(ti) 麵。”

　　2021年9月底，江寧區瑾家瓏熹台長租社區正式投用後，潘鑫成為(wei) 最早入住的租戶之一。公司和家直線距離2公裏多，他騎電動自行車上下班隻要10分鍾。他發現，入住這個(ge) 長租社區的人越來越多了。“我剛搬進來時隻有兩(liang) 棟樓投用，不知道什麽(me) 時候，其他樓的燈都亮起來了。”他注意到，小區裏配備的不少公共設施，都是針對年輕群體(ti) ，乒乓球台、籃球場一到周末格外熱鬧。對於(yu) 新市民、青年人而言，房租占收入比重過高、房源不穩定導致頻繁搬家、房源及周邊安全問題，是他們(men) 租房直麵的三大痛點。破痛點，他們(men) 為(wei) 何不約而同選擇了長租房？南京市住房租賃行業(ye) 協會(hui) 會(hui) 長徐風軍(jun) 介紹，東(dong) 南青年匯仙林店、瑾家瓏熹台社區這兩(liang) 個(ge) 項目最大的特色是“國企當房東(dong) ”——由南京東(dong) 南國資投資集團、南京安居建設集團這兩(liang) 大市級國資平台拿出真金白銀打造。南京是江蘇人口淨流入最多的大城市之一。2017年，南京入圍國家培育和發展住房租賃市場首批試點城市名單。2019年，南京又成為(wei) 中央財政支持住房租賃市場發展的首批16個(ge) 示範城市之一。用長租房解決(jue) 城市新市民、青年人租房難的問題，成為(wei) 南京市“主攻”的重頭戲。“國資公司打造的長租房，居住穩定性和安全性皆有保障，各種配套也相對較好；再疊加政府的支持主導，企業(ye) 能以較優(you) 惠的價(jia) 格出租房屋，滿足新市民、青年人降低租房成本的需要；也不會(hui) 像完全市場化的租賃住房，房東(dong) 突然漲價(jia) 或者變著理由趕租客走。”徐風軍(jun) 說。

　　期盼各種配套早日補齊

　　3月17日，記者來到東(dong) 南青年匯仙林廣場內(nei) 的長租公寓，發現這裏處處透著省心和舒適。該項目位於(yu) 棲霞區仙林大道與(yu) 學津路路口，距離南京師範大學、南京財經大學、南京中醫藥大學均隻有1公裏左右，步行到附近的地鐵站隻要10分鍾。公寓的主要住戶也都是來自周邊學校師生及中建八局等企業(ye) 的員工。

　　刷完智能門鎖，在工作人員帶領下，記者走進長租公寓6樓一間約27平方米的樣板套間。房間布局緊湊、空間利用合理，入口右側(ce) 是幹濕分離、內(nei) 置洗衣機的獨立衛浴間；往裏是開放式廚房，灶具、油煙機、電冰箱一應俱全；再往裏，放置著雙人床和辦公桌椅。為(wei) 提升空間視覺體(ti) 驗，床邊的衣櫃被設計成拉簾式。窗戶一側(ce) ，有一個(ge) 高台，上麵擺放著幾株植物。東(dong) 南青年匯仙林店店長張世琴告訴記者，所有套間都配了宜家家具以及美的等品牌家電，Wi-Fi、網絡電視光纖入戶。租戶買(mai) 些軟裝配飾，可以拎包入住。

　　長租公寓設定了租賃門檻：承租者在南京創業(ye) 或就業(ye) 、不超過35歲、不帶孩子等。相關(guan) 負責人告訴記者，東(dong) 南青年匯仙林廣場是一個(ge) 集“居住、社交、辦公、商業(ye) ”於(yu) 一體(ti) 的綜合項目，其中18層高的一幢長租公寓，提供743套精裝租賃住房。自2019年9月19日至今，已入住347戶、500多人，其中周邊高校在讀學生約占30%。“所謂的‘長租’即半年一租，到期可續租。有學生家長帶著孩子一起來簽約，看重的就是這裏條件比大學宿舍好，安靜、安全，有24小時門衛，公共區域保潔等衛生方麵也有保障。”東(dong) 南青年匯仙林店物業(ye) 負責人劉凱說。

　　記者發現，這裏美中不足的，就是缺少些商業(ye) 配套，樓下隻有肯德基、好的便利店、複印店等幾家小商店，住戶購物不是很方便。韋婉寧也告訴記者，附近沒有藥店，感冒了想買(mai) 個(ge) 藥也隻能用外賣平台，希望配套能加速建好、引進來。

　　張世琴告訴記者，這方麵公寓已在積極行動，負一層整層將計劃引進大型商超，並在其周邊空間打造美食廣場。“以後，住戶就可以坐電梯直達負一層購物、用餐了。”

　　與(yu) 韋婉寧同感，在潘鑫看來，瑾家瓏熹台這個(ge) 剛投用不久的年輕社區，還有一些人性化舉(ju) 措需要跟上或是在未來建設中改進。

　　潘鑫發現，小區有3個(ge) 大門，兩(liang) 個(ge) 在南邊，一個(ge) 在東(dong) 邊，但偏偏最近的地鐵站位於(yu) 小區北邊。需要坐地鐵的室友每天都要走東(dong) 門繞過去，多走幾百米。騎電動車通勤的潘鑫更期待能多裝些充電樁。“一棟樓隻有20個(ge) 插座，晚上下班回來晚的話，就沒地方充了。經常要在那裏轉一圈，看誰的車子快充完電，再搶位。”最晚的一次，潘鑫等到了晚上九十點鍾。

　　他還告訴記者，一到周末，吃飯就成了困擾不少年輕人的問題，周邊雖然有幾家小飯館，但經常吃太花錢。“這個(ge) 小區的人氣正越來越旺，這些必要的配套都要跟上，才能讓年輕人住得舒服。”

　　回本周期長如何破題

　　幾年前，地產(chan) 商已陸續進入長租房賽道——新建集中式長租房，或者改造老房子打造長租房。大浪淘沙過後，新崛起的由國資平台打造的長租房項目能否吸取各種教訓，駛向平穩？

　　東(dong) 南國資投資集團項目負責人介紹，所謂的全自持租賃用房是指土地出讓時土地用途直接明確為(wei) “租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chan) 開發企業(ye) 自持，自行設計、建設、裝修好後，用於(yu) 長期租賃，不得分割轉讓，不得改變用途，對外出租單次租期原則上不得超過10年。開發者對這塊地別想動其他心思，專(zhuan) 心做好服務、配套，搞好租賃即可。

　　全自持租賃項目，投資大，回本周期長，如何破題？這位負責人坦言，這方麵他們(men) 還在探索中。以仙林的東(dong) 南青年匯廣場為(wei) 例，該項目總投資約8億(yi) 元，全部由東(dong) 南集團自籌。目前該項目入住率僅(jin) 一半，商業(ye) 、辦公也有很多還沒有租出去，按目前的經營狀況，這筆資金回籠需要40年。東(dong) 南青年匯仙林店已屬於(yu) 運行狀況較好的項目，位於(yu) 南京市浦口區新浦路120號的東(dong) 南青年匯同心店前不久投入使用，狀況則有些尷尬。其周邊兩(liang) 公裏範圍內(nei) ，既無成熟的產(chan) 業(ye) 集群，也無地鐵等便利的交通配套，一段時間內(nei) 有可能租客寥寥。“希望上級政府能多拿出一些交通、商業(ye) 等配套成熟的地段用作全自持租賃項目，這樣既滿足更多新市民的租賃需求，也能適當減輕我們(men) 的運營壓力。”

　　另一個(ge) 影響項目盈利的重要因素是市場。根據政策，享受中央財政支持資金的市級自持長租房項目，納入了市租賃房源監管平台，在房源發布、租賃過程中限定了租賃價(jia) 格每平方米每天不得高於(yu) 2元。這就造成東(dong) 南青年匯所有在南京主城區的項目租金每平方米每月不得超過60元（非主城項目租金每平方米每月不得超過40元）。“這樣就讓市場化、差異化策略無法完全施行下去。”東(dong) 南國資投資集團項目負責人說，“按照商業(ye) 慣例，一個(ge) 項目投入運營本應在初期用低價(jia) 先吸引客戶，待客戶群體(ti) 培育成熟後，再適當提高租金價(jia) 格。希望政府未來在定價(jia) 機製、政策支持等方麵給予更多優(you) 惠，才能鼓勵更多企業(ye) 參與(yu) 開發建設，以改善長租房房源供給、豐(feng) 富房源結構。”

　　經營機製對於(yu) 企業(ye) 盈利和可持續發展而言也是把“雙刃劍”。東(dong) 南青年匯品牌項目都是由東(dong) 南集團國立公司負責建設，而建成後的公寓管理、運營則委托給東(dong) 南集團公寓管理公司，公寓招商則交給集團內(nei) 的商業(ye) 資產(chan) 管理公司負責。“好處是專(zhuan) 業(ye) 的團隊做專(zhuan) 業(ye) 的事，效率比較高，但缺點也不容忽視。”該負責人告訴記者，公寓管理公司每年一次性支付固定租金，在創新管理方麵容易欠缺動力。而招商方麵，商業(ye) 資產(chan) 管理公司從(cong) 自身快速盈利的角度出發，“為(wei) 招商而招商”，往往很難實現充分策劃和篩選品牌。

　　“根據行業(ye) 調研，扣除各項成本後，多數長租房企業(ye) 的主營業(ye) 務利潤率低至3%—4%，低於(yu) 銀行理財收益，而當出租率低於(yu) 90%時，甚至會(hui) 虧(kui) 損。”南京安居建設集團有關(guan) 負責人說，究其原因有四方麵：一是土地成本過高，一般占投資額30%左右；二是單個(ge) 項目運營成本已優(you) 化到一定程度，需要通過規模擴張來降低成本，但盲目擴張會(hui) 加劇資金流動風險；三是營收渠道單一，租金收入為(wei) 主要來源，增值服務未得到明顯突破；四是根據政策，租金上漲空間有限。

　　記者了解到，為(wei) 更好發揮國企引領帶動作用，南京安居建設集團在未來幾年中還將投入30億(yi) 元，新建4000套、改建6000套租賃住房，使運營租賃住房規模達2.5萬(wan) 套（間），其中很大一部分是自持的長租房項目。安居集團這位負責人建議，在土地優(you) 惠、稅收優(you) 惠、專(zhuan) 項補貼、金融支持等方麵，政策要多給予支持。此外，必須控製各方麵成本，形成合理的成本分攤方式。