引子

　　“自從(cong) 我家樓下老菜場更新改造後，我們(men) 生活得更舒適了。”江蘇蘇州市民王雪龍說。

　　73歲的王雪龍，家住蘇州市姑蘇區雙塔街道唐家巷社區。這幾年，很多個(ge) 周六的早晨，等到兒(er) 子一家三口上門來過周末，他總是高高興(xing) 興(xing) 帶著全家人下樓吃早餐、逛市集。

　　王雪龍家樓下的雙塔市集，前身是雙塔市場，占地2310平方米，周邊有不少居民小區。過去，菜場功能單一，環境較差，王雪龍在這裏買(mai) 菜隻是圖個(ge) 方便。現在，菜場變市集，環境美了，體(ti) 驗好了：買(mai) 菜、就餐、購物、娛樂(le) ，能享受一站式生活服務。

　　習(xi) 近平總書(shu) 記指出，城市是人集中生活的地方，城市建設必須把讓人民宜居安居放在首位，把最好的資源留給人民。黨(dang) 的二十大報告提出，堅持人民城市人民建、人民城市為(wei) 人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市。

　　近年來，蘇州市堅持政府引導、市場運作、群眾(zhong) 參與(yu) ，推動老菜場更新改造。改造後的老菜場，環境改善、業(ye) 態升級、服務多樣，轉變成為(wei) 幹淨整潔的特色市集，不再是髒亂(luan) 差的舊模樣。2019年7月啟動改造以來，蘇州已對全市427家老菜場中的280家完成更新。2022年11月，住房和城鄉(xiang) 建設部印發《實施城市更新行動可複製經驗做法清單（第一批）》，蘇州探索老菜場更新的“市集模式”榜上有名。

　　小菜場，大民生。近日，記者走進蘇州，探訪老菜場更新改造之道。

　　居民王雪龍——

　　“如今環境美了，服務種類多了。過去買(mai) 了就走，現在逛了還想逛”

　　上午8點多，王雪龍一家走進雙塔市集，這裏已是人聲鼎沸，有的店鋪門前排起了長隊。

　　“真香啊！”王雪龍的兒(er) 子王鍵在一家店鋪前排隊10多分鍾後，接過店主遞來的蛋餅，迫不及待咬了一大口。當他回到座位時，家人們(men) 也都端著盛滿美食的盤子回來了：生煎包、糖粥、餛飩、豆花……王鍵告訴記者，以前小吃攤擺在菜市場外的路邊，空間小，環境差，隻能站著匆匆吃完或打包帶走。現在市集南側(ce) 主入口處專(zhuan) 門開辟了由15個(ge) 檔口組成的小吃區，食物品類豐(feng) 富，桌椅擺放整齊，客人可以坐下來慢慢享用。

　　吃完豆花，王雪龍拎著布袋站起身，走到生鮮區，在不同攤位前細細挑選鯿魚、青菜、番茄，又到半成品櫃台買(mai) 了孫子喜歡吃的蝦仁、雞翅。

　　“完全沒有老菜場的樣子，心情也大不一樣。”提著塞滿的布袋，王雪龍領著記者參觀新市集：暖色調的燈籠增添喜慶，水磨石地麵映出人影。不同於(yu) 傳(chuan) 統菜市場隨地堆放蔬菜，這裏的蔬菜攤位上，各式菜品次第擺放。在緊挨著生鮮區的文創區，精致的小飾品令人賞心悅目。

　　“如今環境美了，服務種類多了。過去買(mai) 了就走，現在逛了還想逛。”王雪龍告訴記者。

　　1997年4月，這裏建起3層小樓，二、三層是居民樓，一層為(wei) 配套建設的菜市場。王雪龍家住二層，在他的印象中，老菜場雖經過多次整治，效果卻總難以令人滿意，“水泥地經常濕漉漉的，帶有魚腥味的水四處流，菜品質量也不盡如人意，有時還會(hui) 缺斤短兩(liang) 。”

　　如今，市集幹淨整潔，王雪龍指了指不少攤位統一安裝的電子秤和電子屏，“你看，攤主姓名、照片、經營執照、進貨渠道等一目了然，讓我們(men) 買(mai) 菜更放心。”

　　雙塔市場更新改造成為(wei) 雙塔市集，王雪龍是受益者，也是參與(yu) 者。“你看屋簷下的這排百葉裝置，裏麵是空調外機。”王雪龍記得，在雙塔市集改造過程中，一些同住在二層的居民沒少提意見：“安裝在市集東(dong) 側(ce) 頂部的14台空調外機，就在我們(men) 家窗戶下邊，空調一開，感覺屋裏地麵都在震動。”

　　王雪龍雖也有意見，但理解菜市場需要新風係統，冬夏兩(liang) 季得開空調。後來，唐家巷社區黨(dang) 委書(shu) 記陳鋼找到曾當過工廠車間主任的王雪龍，請這位老黨(dang) 員收集居民意見，幫著做溝通工作。

　　“社區召開座談會(hui) ，從(cong) 晚上9點開到淩晨3點，社區工作人員、菜市場運營方、居民代表麵對麵協商。”王雪龍說，“最後決(jue) 定，增設支架，將原本緊挨著居民樓外牆的所有空調外機架空放置並安裝隔音外罩，同時將其中7台移到遠離居民的屋簷下方，空調錯時啟動，盡量降低影響。”

　　作為(wei) 居民代表，王雪龍一邊緊盯移機進度，一邊向社區反映居民的另一關(guan) 切：市場改造了，環境提升了，菜價(jia) 會(hui) 不會(hui) 隨之上漲？

　　“改造過程吸引群眾(zhong) 參與(yu) ，聽取周邊居民意見。我們(men) 規定生鮮區攤位租金價(jia) 格與(yu) 改造前保持不變，不增加經營戶經營成本。同時根據居民不同需求，鼓勵提供平價(jia) 菜、一元菜等多種選擇。”雙塔市集運營方、蘇州名城匯鄰廣場商業(ye) 管理有限公司總經理陸智偉(wei) 介紹，2021年初，姑蘇區出台農(nong) 貿市場“平價(jia) 菜攤”考核獎勵辦法，對平價(jia) 菜給予專(zhuan) 項補貼。

　　不隻是菜價(jia) 惠民，“市集入口處幾家位置好的商鋪，我們(men) 集中安排給了經營五金百貨、提供‘小修小補’服務的幾家小店，更方便群眾(zhong) 生活。”陸智偉(wei) 說。

　　王雪龍買(mai) 菜的時候，他的家人也沒閑著：老伴兒(er) 選好了愛吃的南北幹貨，兒(er) 媳拎回一袋新鮮水果和一把沾著露珠的百合花……

　　老商戶陸玉前——

　　“老菜場更新改造了，我們(men) 老商戶的服務也要提檔升級”

　　循著飯香，記者來到雙塔市集“稻米紀”小吃檔口前，攤主陸玉前正在忙活。隻見她麻利地將一大早采購來的蔬菜洗淨切好，把香腸、肉丸、蛋餃等砂鍋配菜煮好備用。不時地，她用圍裙擦擦手，掀開咕咕冒泡、煮著鹵味的大鍋，根據火候適量放入新的料包，再添一些雞爪、雞腿、雞蛋。眼看快到10點了，她給自己炒點飯匆匆扒拉兩(liang) 口，等待中午的第一批顧客。

　　陸玉前主營蘇式菜飯、砂鍋、鹵味，生意紅火，常常一早出攤，忙到晚上8點多才收工。

　　自己動手做小吃，陸玉前過去從(cong) 沒想過，這些招牌菜都是她這兩(liang) 年新學的。49歲的陸玉前是江蘇淮安人，20多年前到蘇州打工並在這裏成了家。雙塔市集改造前，她租下老菜場沿街的一個(ge) 門麵，銷售蘇州當地一家品牌糕團。“生意勉強維持，每天賣幾百元就算不錯了。”陸玉前笑稱自己過去是“三道販子”，總店把做好的糕團送到門店，自己再從(cong) 門店訂貨，利潤空間很薄。

　　2019年7月，雙塔市場啟動更新改造，同步調整升級經營業(ye) 態。陸玉前的糕團鋪因生意不佳，加上缺乏創意展示互動、難以滿足消費需要等，被告知將被退出雙塔市集。這下，陸玉前有些著急，她找到參與(yu) 老菜場更新改造的設計師朱鎔，表示自己能吃苦，也願意學，“聽說更新改造後的小吃區會(hui) 開不少檔口，我試著接手一個(ge) ？”

　　朱鎔在規劃布局、業(ye) 態設計時，為(wei) 陸玉前量身打造了“稻米紀”小吃品牌，主打容易上手的蘇式菜飯和砂鍋，還從(cong) 餐飲店請來大廚手把手地教她。

　　“我老家的菜飯是煮的，蘇式菜飯是炒的，要炒得粒粒飽滿。我專(zhuan) 門按照蘇州人喜歡的口味去做，請教學習(xi) 了好一陣兒(er) 。”陸玉前說話間，檔口前已圍坐了不少顧客，她將事先備好的配菜連同米飯一道下鍋翻炒，升騰的煙火氣伴隨炒飯的香味撲麵而來。她將炒鍋裏的菜飯盛出幾碗，熱情地向客人推介，“正宗的蘇式菜飯，15元一碗，再加個(ge) 鹵蛋怎麽(me) 樣？我們(men) 這兒(er) 的鹵味很好吃的。”

　　鹵味的製作手藝，陸玉前也是拜師學來的。她還買(mai) 來各種調料調製口味，研製出風味獨特的鹵味熟食，頗受顧客歡迎，“老菜場更新改造了，我們(men) 老商戶的服務也要提檔升級。”

　　“對於(yu) 菜場的老商戶，按政策在完成更新改造後可以選擇自願回遷，我們(men) 提供相關(guan) 培訓，引導業(ye) 態轉型升級。”陸智偉(wei) 介紹，目前雙塔市集79家經營戶中，45家是經過業(ye) 態轉型升級的老商戶，全市已經完成更新改造的280家菜市場中，老商戶占八成以上。

　　市集設計師朱鎔——

　　“更好滿足消費者需求，打造煙火氣與(yu) 時尚感並存的生活場景”

　　周六下午，逛完平江曆史街區，從(cong) 南京來蘇州旅遊的大學生楊瀅和她的兩(liang) 個(ge) 朋友又向南走了幾分鍾，來到位於(yu) 平江路南延線上的雙塔市集。

　　粉牆黛瓦的建築風格，映現著蘇州的古城風貌。沿街而立的店鋪裏，擺放著粉色的白桃酒、橘色的梅子酒、奶白色的米酒，氤氳著咖啡與(yu) 奶茶的香味，吸引楊瀅不時拿起手機記錄拍照，發到社交平台上。

　　實施更新改造之初，朱鎔提出要在市場內(nei) 引入奶茶店、咖啡店、小酒館，並開辟出一塊區域供顧客喝茶聊天。對此設想，投資方提出質疑，設計團隊內(nei) 部也有異議：誰會(hui) 在菜市場喝咖啡？多設幾個(ge) 小吃檔口，會(hui) 不會(hui) 更賺錢？

　　朱鎔帶隊開展市場調研：市集周邊有3個(ge) 社區、居民6000多人，60歲以上老人約占一半，買(mai) 菜是他們(men) 最主要的訴求；同時這裏鄰近平江曆史街區，多數遊客逛完街區後會(hui) 繼續向南走。“雙塔市集輻射的人群，年齡層次多元，消費需求多樣，規劃設計要兼具便民與(yu) 文旅屬性，既要實用，也要時尚。”朱鎔說。

　　“3杯奶茶，來個(ge) 爆款的！”楊瀅站在一家奶茶店櫃台前點單。店員居英向她推薦：“試試碧螺春奶茶怎麽(me) 樣？這是店裏人氣第一的產(chan) 品。”

　　實際上，這個(ge) “人氣第一”也曾走過彎路。居英坦言，她們(men) 原本開蘇州特色茶館，主營本地的碧螺春，顧客不多。“後來我們(men) 發現來這裏逛的年輕人尤其是女孩不少，在設計團隊指導建議下，便將傳(chuan) 統的碧螺春與(yu) 年輕人喜愛的奶茶進行融合創新，老茶館轉型為(wei) 奶茶店，顧客明顯增多。”

　　隔壁的店鋪，也有過試錯經曆，前後兩(liang) 家店主因管理不善退出經營。“第一家主打雞尾酒，愛喝的人不多。第二家經營煙酒店，沒什麽(me) 特色，很快也關(guan) 門了。”朱鎔介紹，現在的店主著力打造“江南米造局”品牌，專(zhuan) 門銷售具有江南特色的黃酒、米酒、果酒，“店家精選的特色酒品，受到市場歡迎。”

　　雙塔市集最有特點的，當數生鮮區與(yu) 小吃區的互動。“遊客想品嚐當季小吃，我們(men) 就從(cong) 生鮮區直接采購新鮮蔬菜、鮮活水產(chan) 。”說話間，一家小吃店店主王峰給楊瀅與(yu) 她的夥(huo) 伴端出韭菜炒螺螄、香椿炒雞蛋、薺菜小餛飩，“都是新鮮的當季菜。我們(men) 生意最火的時候要數10月份大閘蟹上市，客人自己到水產(chan) 區挑選，再拿回店裏加工，水產(chan) 攤每天要給我們(men) 捆好幾百隻大閘蟹。”

　　“生鮮區的雞頭米剛剝完，河鮮剛撈出，小吃區蒸鍋的水已經燒開，隻等著食材。”朱鎔介紹，規劃設計時小吃區注重多類型引入，匯聚多種特色美食，且盡量發揮鄰近生鮮區的優(you) 勢，保證多數食材就近供應。

　　“老菜場改造不是簡單的修修補補，我們(men) 堅持因地製宜，更好滿足消費者需求，打造煙火氣與(yu) 時尚感並存的生活場景。”朱鎔說。

　　新的場景，帶旺人氣。蘇州市商務局市場體(ti) 係建設處處長江婧介紹，全市280家已完成更新改造的菜市場，平均每家日客流量超過4000人次，不少網紅菜市場還成為(wei) 外來遊客的打卡地。

　　市住建局局長王曉東(dong) ——

　　“我們(men) 堅持保護性更新，下好‘繡花’功夫，讓城市留住記憶，讓人們(men) 記住鄉(xiang) 愁”

　　從(cong) 外觀上看，美觀大氣是雙塔市集給人的第一印象：市集南側(ce) 主入口處，是三扇玻璃門和一個(ge) 大落地窗，暖色燈光投射下，開闊的視野看得到湧動的人群；西側(ce) 一排店鋪沿街而設，又和市集相通，形成多個(ge) 進出通道，往來行人絡繹不絕。

　　改造這樣敞亮、通透的外觀布局，需不需要對原有建築大改大動，會(hui) 不會(hui) 影響建築結構安全？設計團隊有過擔心，為(wei) 此專(zhuan) 門製定了拆除少部分牆體(ti) 擴建大門、整理周邊私搭亂(luan) 建的方案。但也有人認為(wei) ，與(yu) 其大費周折地修補老建築，不如整個(ge) 拆舊建新，安全又省事。

　　蘇州市住房和城鄉(xiang) 建設局請來專(zhuan) 家現場踏勘、論證，最後在原有設計方案基礎上提出改進意見：對南門前4根立柱用鋼板進行加固，對內(nei) 部房梁采用“鋼結構骨架+木飾麵”改造，既滿足建築本體(ti) 結構安全要求，也提升建築美感。

　　“農(nong) 貿市場的不少建築都建於(yu) 上世紀八九十年代，承載了許多人的青春記憶，有的還帶有江南建築風格。一旦拆除，就拆掉了一段曆史、一段記憶。”蘇州市住建局局長王曉東(dong) 說，“我們(men) 堅持保護性更新，下好‘繡花’功夫，讓城市留住記憶，讓人們(men) 記住鄉(xiang) 愁。”

　　“繡花”功夫，還體(ti) 現在消防設施的配套建設上。按相關(guan) 消防安全要求，市集更新改造需要加裝消防噴淋係統，這一度讓雙塔市集建設方、蘇州名城保護集團有限公司下屬的蘇州市姑蘇危舊房建設有限公司工程部經理李文枝犯了難：加裝噴淋係統，要麽(me) 需向下開挖蓄水池，要麽(me) 需在地麵安裝消防水池，同時增設專(zhuan) 門的水泵房。但對這個(ge) 老菜場而言，向下挖可能造成路麵沉降，向上建空間受限。

　　市住建局多次派人論證，決(jue) 定因地製宜加裝簡易噴淋係統：在市集內(nei) 設置噴淋管網，連接到市政給水管網。係統采用智能化設計，當環境溫度超過68攝氏度時，噴頭將自動開啟，噴水滅火。李文枝說：“為(wei) 力避大拆大建，我們(men) 還在多個(ge) 區域加裝了火災報警器、疏散指示牌、應急照明燈，多措並舉(ju) 完善市集消防係統。”

　　這樣的論證，在蘇州老菜場的更新改造中是常事。“許多需要改造的老菜場，私搭亂(luan) 建多，消防設施少。還有一些老建築，建築結構不盡合理。我們(men) 采取‘一事一議’‘一宅一方案’的辦法，對涉及需要保護性更新的地段、建築，邀請專(zhuan) 家現場踏勘、論證、複審，給出綜合性方案。”王曉東(dong) 介紹，目前，全市已改造完成的280家菜市場，均完善了消防安全設備，老建築得到精細化的更新保護，基礎環境有了大提升。

　　近年來，蘇州市住房和城鄉(xiang) 建設局還陸續出台《既有建築改造施工圖設計審查要點》《蘇州市城市更新既有建築消防設計技術指南（試行）》等文件。“把前期更新改造的相關(guan) 做法形成標準、規範，為(wei) 接下來全市菜市場的更新改造、城市更新行動提供依據和借鑒。”王曉東(dong) 說。

　　運營公司總經理陸智偉(wei) ——

　　“既把老菜場改造的民生實事辦好，也探索可持續盈利的運營模式”

　　在雙塔市集，陳巧文家的店鋪前時常排起長隊，許多人都衝(chong) 著店裏有名的“兩(liang) 朵花”而來——梅花糕和海棠糕。年過古稀的陳巧文常向客人推介，“一個(ge) 形如梅花，一個(ge) 形似海棠，入口甜而不膩，各有風味。”

　　製作了近60年蘇州傳(chuan) 統小吃，陳巧文家的糕點在當地小有名氣。2019年12月，他在雙塔市集開了家新店，生意格外紅火，“比起另一家店麵，新店開業(ye) 以來，平均年營業(ye) 額翻了一番。”

　　生意紅火，得益於(yu) 市集的合理規劃，“這裏經營業(ye) 態豐(feng) 富，但同一類型的一般隻精選一家店，不同業(ye) 態錯位發展，帶來大量客流。”陳巧文說。

　　市集則看重整體(ti) 效益。“招引部分網紅小店聚集人氣，同時培育新的店鋪品牌擴大影響力，帶動市集運營實現整體(ti) 盈利。”陸智偉(wei) 介紹，他所在的蘇州名城匯鄰廣場商業(ye) 管理有限公司是國有企業(ye) ，負責雙塔市集的運營管理，“既把老菜場改造的民生實事辦好，也探索可持續盈利的運營模式。”

　　目前，雙塔市集已在糕點製作、精品米酒、特色奶茶等多個(ge) 業(ye) 態培育10多個(ge) 店鋪品牌，帶動市集人氣、經營效益持續提升。陸智偉(wei) 介紹，目前雙塔市集日均客流量約1萬(wan) 人，日均總營業(ye) 額超過18萬(wan) 元。

　　經濟效益提升，還來自品牌輸出。做了20多年蔬菜批發生意的宋豔豔，這兩(liang) 年通過給雙塔市集生鮮區部分商戶供貨，了解到市集的運營模式，也想投資參與(yu) 老菜場更新改造項目。去年12月，宋豔豔成功競標蘇州吳中區郭巷街道郭巷市集的更新改造，還特意請來匯鄰公司，自己負責資金投入，對方負責菜市場的改造設計、品牌導入、運營管理等事項。

　　宋豔豔介紹，相比雙塔市集，郭巷市集遊客較少，同時周邊有許多農(nong) 產(chan) 品生產(chan) 基地，因此在更新改造時減少了文創區，增設了月月上新的“時令櫃”區域。

　　“雙塔市集是全市第一家按照‘市集模式’完成更新的菜市場，我們(men) 根據其經驗，因地製宜把設計裝飾理念、部分店鋪品牌引入新改造的其他市集，並提供員工培訓、運營管理等服務。”陸智偉(wei) 介紹，“這樣實現了一舉(ju) 三得：公司可收取一定的管理費用；相關(guan) 店鋪品牌擴大了知名度和影響力；老菜場改造各有特色，又能吸納更多社會(hui) 資本參與(yu) 。”

　　“全市427家老菜場，投資體(ti) 量較大，改造周期較長，需要通過市集改造的示範帶動吸引社會(hui) 力量參與(yu) ，拓寬老菜場更新改造的資金來源。”江婧介紹，目前全市已更新改造的280家老菜場，70家由社會(hui) 力量參與(yu) 完成，八成以上有自己的特色店鋪、小店品牌，基本建立起可持續的長效運營機製。

　　運營可持續，市場添信心。“目前郭巷市集已完成平麵設計、特色業(ye) 態規劃及招商，預計今年7月開業(ye) 。”宋豔豔說，“有前期比較成熟的運營模式，我們(men) 有信心運營好，預計四五年就能收回投資。”

　　陸智偉(wei) 最近在忙著洽談合作，他已收到10多家民營企業(ye) 關(guan) 於(yu) 參與(yu) 老菜場改造的投資意向，“希望有更多社會(hui) 力量參與(yu) 這一民生項目，讓更多群眾(zhong) 受益。”