央廣網北京5月20日消息（記者門庭婷）今年北京二三環的新房供應著實有些“卷”。前有天壇府三期加推，240套均價(jia) 超12萬(wan) 元/平方米的房子，1小時銷售率達到96%。後有“萬(wan) 眾(zhong) 期待”的天恒學院裏、永定府，萬(wan) 人參與(yu) 搖號。如今北京瑞府、端禮著、懋源煜澤台、璟廷、璟瑜等也已經整裝待發，隨時準備取證“接棒”。產(chan) 出過中國璽、昆侖(lun) 域、佑安府等曾經炙手可熱項目的豐(feng) 台西鐵營，也已將亞(ya) 林西又一宗土地擺上了北京第二批集中供地的“貨架”。一直被認為(wei) 土地稀缺的內(nei) 城供應量真的增多了嗎？新增住房呈現出哪些特點，市場反饋又如何？記者進行了調查。

　　項目集中亮相 今年內(nei) 城供應“顯得多”

　　其實，與(yu) 往年相比，今年二三環土地供應並沒有明顯增量。目前供應的項目中，除北京瑞府為(wei) 今年北京首批集中供地中供應，其餘(yu) 項目地塊均非今年新增供應。

　　其中，端禮著、懋源·煜澤台項目地塊為(wei) 去年10月供給，天恒·學院裏、永定府項目地塊則為(wei) 2017年摘得，天壇府項目地塊拿地時間更為(wei) 久遠，要追溯到2016年北京城建正式承建的望壇棚戶區改造項目。

　　“今年大家直觀感受上覺著二三環供應增多，是因為(wei) 豐(feng) 台的幾個(ge) 項目處於(yu) 同期亮相狀態。”對北京市場非常熟悉的合碩機構首席分析師郭毅表示，從(cong) 土地供應端看，基本上每年三四環都會(hui) 有三四個(ge) 項目供應，在市場上形成相應的供應梯度，以滿足不同人群的需求，隻是上市時間相對分散導致市場感受沒有那麽(me) 直接。

　　進入3月以來，端禮著、懋源·煜澤台、北京瑞府動作不斷，尤其4月下旬以來更是進入強勢營銷期，發布案名、公布戶型、開放排卡、宣布取得施工許可證等等。據端禮著的一名銷售人員介紹，原計劃5月中旬開放的樣板間將於(yu) 5月底打造完成，預計項目也將在5月底開盤。北京瑞府的工作人員則透露，項目正式展廳將會(hui) 在5月底開放。近日，懋源·煜澤台也向市場持續發聲強調其地理位置的優(you) 越性。

　　不止豐(feng) 台項目，開年以來“二環”“三環”等與(yu) 內(nei) 城相關(guan) 的字眼縈繞在市場，相關(guan) 項目的熱銷更加深置業(ye) 者內(nei) 城供應增多的錯覺。1月，二環永定府、三環天恒·學院裏將從(cong) 限競房轉為(wei) 政府持有產(chan) 權份額的商品房的消息在市場傳(chuan) 播。3月，二環天壇府三期加推開始報名登記並需要資格、資金雙重驗證引得市場聚焦，接續而來的就是天壇府8個(ge) 月累計130億(yi) 消息，加推產(chan) 品實現快速去化。到了4月，北三環天恒·學院裏出現“萬(wan) 人搖”、永定府售罄等信息就已經接踵而至。此外，東(dong) 城區王府井金魚胡同麗(li) 苑太和、東(dong) 二環東(dong) 外39號等城市更新項目也在4月密集發聲，內(nei) 城市場被烘托的更為(wei) “熱鬧”。

　　實際上，對於(yu) 內(nei) 城的土地供應，郭毅表示客觀來講朝陽二環基本在CBD附近，東(dong) 西城處在減量發展狀態，石景山新供地已經到五環衙門口地區，海澱內(nei) 城開發可能性也比較低，目前隻有豐(feng) 台具備存量土地開發的可能性，因為(wei) 豐(feng) 台區位相對核心，且在大麵積進行城市更新，在區域升級過程中騰挪出了部分商品房地塊。而根據此前北京各區召開的土地推介會(hui) 看，未來北京內(nei) 城還將有少量供應。目前，位於(yu) 南三環裏建設用地麵積約5.95萬(wan) 平方米、建築控製規模約20.52萬(wan) 平方米的豐(feng) 台亞(ya) 林西一宗地和位於(yu) 北三環外建設用地麵積約2.7萬(wan) 平方米、建築控製規模約7.57萬(wan) 平方米的朝陽太陽宮一宗地已經於(yu) 4月19日掛牌。

　　與(yu) 東(dong) 城、海澱新項目有所差異 豐(feng) 台新供多改善性產(chan) 品

　　不過，即便同是二三環的房子，在區位、價(jia) 格等多方麵還是有所差異。東(dong) 城、海澱一直以來都是“貴不可言”的所在，永定門、四道口附近優(you) 質資源集聚，無論是交通、醫療、教育，還是公園、商場等生活配套都比較豐(feng) 富。而豐(feng) 台新項目雖然有麗(li) 澤金融商務區、總部基地等新興(xing) 商圈加持，且隨著大興(xing) 機場建設、南城開發，基礎設施不斷完善，但在區域發展成熟度上相對弱勢。

　　區域發展層次的差異疊加房屋屬性，映射到項目上則是開發產(chan) 品的不盡相同。

　　在東(dong) 城、海澱擇上，開發商多聚焦剛需、剛改類型產(chan) 品。由限競房轉為(wei) 政府持有20%產(chan) 權的共有產(chan) 權房的永定府、天恒·學院裏選擇的戶型麵積段分別為(wei) 建麵約58-135平方米、60-126平方米。由舊改項目脫胎而來的純商品房天壇府戶型麵積則從(cong) 建麵約60-280平方米不等，其中一期戶型主要推出的是建麵約60-100平方米的剛需產(chan) 品，二、三期則主要以改善大戶型為(wei) 主。

　　而在豐(feng) 台的新項目則更傾(qing) 向於(yu) 改善性產(chan) 品。從(cong) 目前曝光的戶型看，政府持有6%產(chan) 權份額的北京瑞府主力戶型麵積段在建麵約132-188平方米。配建有2.57萬(wan) 平方米“保障性租賃住房”的端禮著主推戶型麵積段在建麵約130-180平方米。一分為(wei) 四的懋源周莊子地塊，除了全裝修單價(jia) 4.3萬(wan) /平方米的319套共有產(chan) 權房是建麵約61-72平方米的三居小戶型，懋源·煜澤台、懋源·璟廷、懋源·璟瑜三個(ge) 純商品房項目則偏愛165平方米以上的大平層。

　　從(cong) 戶型上，豐(feng) 台新項目則比較傾(qing) 向於(yu) 全明、方正。以端禮著為(wei) 例，主推的最小130平方米的戶型也是南北通透全明戶型，衛生間幹濕分離。北京瑞府主推的最小132平方米戶型則是南北通透，三麵寬朝南，雙明衛，主臥套設計；155平方米的戶型就已經是南向雙臥室套房設計了。

　　而東(dong) 城、海澱則有東(dong) 西朝向的房間，且小麵積戶型有暗廚、暗衛等。以天恒·學院裏為(wei) 例，除了有60平方米的“刀把”戶型，81平方米一居B戶型，不僅(jin) 狹長、設計有暗衛，還在書(shu) 房和衛生間中間設計了一個(ge) 標有“衣帽間”字樣的暗格，讓本就不大的書(shu) 房，更顯MINI。天壇府一期戶型更被網友吐槽為(wei) “手槍”“啞鈴”，三期大戶型也不乏槽點，其中200平方米的四室都不能做到方正，兩(liang) 個(ge) 次衛都是暗衛，主臥衛生間的長度和臥室的長度差隻有一扇房間門的寬度。

　　不過，戶型的不完美阻擋不了購房者的熱情。有購房者不禁感慨，單價(jia) 不到9萬(wan) 元/平方米的，東(dong) 城南二環、海澱北三環的房子是“真香”，這一點在銷售上也有所佐證。本以為(wei) 391套房源超9000人認購的永定府已經是“大熱”樓盤，而天恒·學院裏143套房源迎來14034位符合資格的購房人前來搖號選房。

　　而按市場價(jia) 銷售的天壇府，也因其不可複製的地段備受青睞。據媒體(ti) 報道，天壇府三期加推當天，240套房源，1小時內(nei) 銷售231套，銷售率達96%以上，銷售額高達50億(yi) ，幾近售罄。北京住建委官網數據顯示，天壇府的成交均價(jia) 為(wei) 12.3萬(wan) /平方米。不過值得注意的是，截至目前天壇府三期的銷售情況還沒完全體(ti) 現到網簽數據上，北京住建委網站顯示天壇府還有不少房源是可售狀態。

　　而豐(feng) 台近期亮相的項目，端禮著指導價(jia) 11.2萬(wan) /平方米，懋源係列指導價(jia) 10.6萬(wan) /平方米，北京瑞府指導價(jia) 10.9萬(wan) /平方米，總價(jia) 普遍在1300萬(wan) 元以上，雖然都還沒有開售，但都進入了蓄客階段。多項目置業(ye) 顧問均表示已經有不少購房者谘詢。其中，端禮著的置業(ye) 顧問表示，項目位於(yu) 二環旁又挨著麗(li) 澤商務區，客戶量比較大，項目已經於(yu) 上周六（5月14日）開始排卡、驗資，由於(yu) 疫情原因售樓處暫時關(guan) 閉，建議購房者先通過線上驗資占據名額，等到項目樣板間開放或者開盤，驗資客戶可優(you) 先參觀。

　　總體(ti) 來看二三環房屋的存量仍非常有限，北京瑞府、端禮著、懋源煜澤台三個(ge) 項目加起來的儲(chu) 量不到1500套。如果按照130平方米/套計算，未來住宅建築控製規模約10萬(wan) 平方米的亞(ya) 林西地塊，大約可供應不到800套房源。

　　對於(yu) 即將出讓的亞(ya) 林西地塊將會(hui) 有何種產(chan) 品供向市場，郭毅表示，這一方麵要看地塊條件，另一方麵要看開發商對產(chan) 品、經營的追求。她指出，從(cong) 亞(ya) 林西容積率2.8、限高80米的地塊條件看，項目產(chan) 品將是高層產(chan) 品，排布合理的話預計能做到兩(liang) 梯兩(liang) 戶、每套房基本能做到南北通透，但具體(ti) 戶型麵積還要看開發商的開發經驗及對產(chan) 品的定位，最終的產(chan) 品呈現將是開發商對流量、利潤權衡的結果。

　　據業(ye) 內(nei) 人士透露，目前房企對亞(ya) 林西地塊的關(guan) 注程度遠不及太陽宮地塊，還沒有到第二批集中供地開拍日期，就已經有近20家房企表示有意向參與(yu) 太陽宮地塊的拍賣，西四環外小瓦窯地塊的熱度則僅(jin) 次於(yu) 太陽宮地塊。隨著今年北京第二批集中供地進入倒計時，新供應地塊將會(hui) 給今年的北京市場格局帶來哪些新變化，或成為(wei) 接下來行業(ye) 關(guan) 注的又一話題。