“公攤麵積”話題持續發酵 專(zhuan) 家指出關(guan) 鍵在於(yu)

　　讓百姓買(mai) 房每一平方米都買(mai) 得清清楚楚

　　□ 追蹤報道

　　□ 本報記者 趙 麗(li)

　　□ 本報見習(xi) 記者 孫天驕

　　□ 本報實習(xi) 生 高瑞迎

　　110平方米的房子，到手卻發現套內(nei) 麵積隻有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31％公攤麵積，收房時卻變成了46％……近日，本報刊登《110平方米的房子“到手”僅(jin) 61平方米》的報道，引起社會(hui) 關(guan) 注，媒體(ti) 持續跟進、網友熱烈討論，呼籲“取消公攤麵積”的聲音多次衝(chong) 上熱搜。

　　對於(yu) 報道中提到的山東(dong) 青島一小區業(ye) 主購房後發現公攤麵積占比高達46％的事例，不少網友感同身受，紛紛留言評論：“滿心歡喜去收房，發現房子被公攤了一小半”“支持取消公攤麵積”“隻算套內(nei) ，就算平均價(jia) 格提高，那也是進步，明明白白，一碼歸一碼”。

　　除了上述青島一小區外，《中國質量萬(wan) 裏行》也監測到不少項目存在公攤麵積與(yu) 實際不符合，如山西省晉中市××郡、山東(dong) 省濰坊市××花園、山東(dong) 省淄博市××城、內(nei) 蒙古自治區赤峰市××灣等。

　　公攤麵積之爭(zheng) 由來已久。《法治日報》記者梳理發現，一個(ge) 最新消息是內(nei) 蒙古自治區住建廳官網近日發布一則對政協委員王鳳華《關(guan) 於(yu) 規範房屋“公攤麵積的提案”》的答複，提出將取消“公攤麵積”的建議列為(wei) 近期亟須修訂的立法項目建議上報住建部。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進看來，此次公攤麵積相關(guan) 報道持續發酵，說明該問題關(guan) 係廣大購房者的切身利益，公攤麵積製度的存廢確實需要有關(guan) 部門積極做思考和研究。內(nei) 蒙古對公攤麵積製度的存廢作出正麵回應，有助於(yu) 培育理性、科學、係統的思考，對保障購房者權益具有積極作用。

　　不過多位接受媒體(ti) 采訪的專(zhuan) 家對於(yu) 取消公攤麵積仍有所顧慮，認為(wei) 當下直接取消公攤麵積不可行，主要原因在於(yu) 可能影響房價(jia) 和住房舒適度等。

　　首都經濟貿易大學教授、北京房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長趙秀池說，公攤麵積的計算、測量是有法律依據的。房屋麵積不管怎麽(me) 計量，房屋總價(jia) 不會(hui) 改變。開發商不會(hui) 因為(wei) 計量單位不同而少收取費用。如果按照不帶公攤麵積的使用麵積來計量房價(jia) 、物業(ye) 費、暖氣費、稅費等，造成的結果是人們(men) 看到住房的單價(jia) 又上漲了，物業(ye) 費、暖氣費、稅費等也上漲了。而如果住房單價(jia) 上漲，則會(hui) 引起公眾(zhong) 再度質疑。

　　“我國按照建築麵積計算房價(jia) ，建築麵積和使用麵積之間大約有30％的差異，因此房屋買(mai) 賣出現了‘公攤’的表述。若改為(wei) 按照使用麵積買(mai) 賣房屋，那麽(me) 房價(jia) 就太高了，社會(hui) 各界可能更難接受，這樣也沒有真正實現取消公攤。”中國房地產(chan) 開發集團理事長、匯力基金董事長孟曉蘇接受媒體(ti) 采訪時說。

　　豪宅研究院院長朱曉紅也指出，取消公攤麵積目前麵臨(lin) 兩(liang) 個(ge) 難題：房企建房成本提升，售房價(jia) 格如何控製？如何保障配套公共設施的品質？

　　“現階段取消公攤麵積的條件還不具備。”浙江工業(ye) 大學副校長、中國住房和房地產(chan) 研究院院長虞曉芬分析，主要原因在於(yu) 關(guan) 聯影響太大，我國在房改、維修基金繳存、拆遷安置補償(chang) 計算、物業(ye) 費收繳、暖氣費收取等方麵都按建築麵積作為(wei) 標準，如果取消公攤麵積，會(hui) 給計價(jia) 標準帶來混亂(luan) 。

　　“如果按套內(nei) 麵積計，開發商大多會(hui) 選擇按設計規範要求的最低共有建築麵積標準進行開發，就不可能提升樓盤的品質與(yu) 舒適度。重塑價(jia) 格體(ti) 係可能會(hui) 引發一些開發商趁機漲價(jia) ，反而有損消費者利益。”虞曉芬說，共有建築麵積也是業(ye) 主的權益和資產(chan) ，計入產(chan) 權麵積也是對業(ye) 主權益的完整保障。此外，大量的產(chan) 權證沒有明確使用麵積，重新測繪、換證的工程量過大。

　　記者注意到，現階段對取消公攤麵積持反對或保留意見的人士的觀點普遍是：取消容易，但重新選定計算方法，依舊繞不開建築設施中的公攤部分。在開發商那裏，取消的公攤麵積依然可能以房屋溢價(jia) 的形式體(ti) 現出來。

　　當然，公眾(zhong) 的安全感同等重要。正如一些媒體(ti) 評論所言，“買(mai) 房人之所以覺得自己花了冤枉錢，是因為(wei) 為(wei) 莫名其妙的麵積買(mai) 了單，等於(yu) 你買(mai) 支鉛筆隻拿了個(ge) 鉛芯，買(mai) 棵青菜隻拿到個(ge) 菜心，買(mai) 件皮襖隻拿到了馬甲”“稀裏糊塗、暈頭轉向、惴惴不安——不少公眾(zhong) 之所以對公攤麵積有這樣的觀感，根源還在於(yu) 擔憂公攤麵積過多而使用麵積過少，多花了錢卻給開發商、物業(ye) 做了嫁衣裳”。

　　受訪專(zhuan) 家指出，隻有真正看到公眾(zhong) 的顧慮，消除公攤麵積製度可能給消費者埋下的暗坑，防止開發商以公攤麵積之名渾水摸魚、蒙騙消費者，才能讓人們(men) 買(mai) 一平方米房子，獲得一平方米的安心和歡喜。

　　“公攤麵積應‘攤’明白、‘攤’規範。”有媒體(ti) 評論道，“就眼下而言，完善公攤麵積製度更具現實意義(yi) 。厘清公攤標準，引入懲罰賠償(chang) ，有關(guan) 部門也應監督物業(ye) 企業(ye) 落實公攤收益”“公攤麵積一再被詬病、被質疑，意味著當務之急是要明確產(chan) 權意識、夯實侵權必究”“標準和明細一定要‘曬在太陽下’，監管還要跟上”。

　　有專(zhuan) 家也提出，目前公攤麵積存在不夠透明、難測算等問題。京潤律師事務所主任張誌同介紹，常見的虛增公攤麵積途徑有兩(liang) 個(ge) ，一是虛列公共建築設施；二是虛增、誇大公共設施麵積。譬如開發商將沒有為(wei) 小區業(ye) 主提供公共服務的“自用房”納入公攤部分，或者將500平方米公攤麵積說成1000平方米。對此，購房者通常是稀裏糊塗，弄不明白，也無從(cong) 考量。事實上，即便是開發商為(wei) 購房者提供了公攤部分測繪數據，數據也可能存在“水分”。

　　“取消公攤麵積，讓消費者直接為(wei) 套內(nei) 麵積明明白白買(mai) 單，這能避免開發商‘夾帶私貨’。”張誌同說。

　　在公攤麵積製度取消難與(yu) 百姓對取消公攤呼聲大的矛盾之下，未來政策究竟該何去何從(cong) ？

　　受訪專(zhuan) 家認為(wei) ，可以通過一些方式將公攤麵積製度中為(wei) 人詬病的地方進行完善改進。

　　趙秀池建議，本著政策穩定性原則，在住房銷售時，還是應該沿用之前包含公攤麵積的建築麵積作為(wei) 住房的計量單位，以免引起民眾(zhong) 新的誤解和歧義(yi) 。為(wei) 了消除民眾(zhong) 的質疑，應該加強公攤麵積知識的普及，明確告知，公攤麵積確實是存在的，不同高度、不同檔次的樓房公攤麵積不一樣，檔次越高、高度越高的樓盤公攤麵積越多，不一而論。

　　“購房者在購房前就要做好谘詢，知道公攤麵積包括哪些，並要求開發商寫(xie) 在購房合同裏；另外，應加強對開發商公攤麵積計量的監管，以避免貨不對板。”趙秀池說。

　　作為(wei) 資深的房地產(chan) 行業(ye) 律師，張誌同注意到，開發商經常組織購房者集中簽約，人數多、場麵熱鬧，購房人在火爆的氛圍中也很難仔細研究合同內(nei) 容。

　　“如果業(ye) 主有證據證明銷售人員此前的允諾與(yu) 實際公攤麵積相差甚遠，可通過法律途徑維權，因為(wei) 其中可能存在銷售欺詐。不過，若要維權，還需到住建部門查閱公攤部分的備案資料。測量公攤麵積，也要請具備資質的第三方專(zhuan) 業(ye) 測繪機構重新測量。如果公攤麵積超出設計規範要求，就要看是否通過驗收，如果沒有通過驗收，就不具備交付資格。”張誌同說。