●近年來，圍繞物業(ye) 費的話題時常被提起，有關(guan) 物業(ye) 費的糾紛也越來越多。有的業(ye) 主因小區環境髒亂(luan) 、治安混亂(luan) ，拒交物業(ye) 費而被起訴；有些業(ye) 主因為(wei) 沒交物業(ye) 費而被停水、停電，甚至限製使用電梯

　　●業(ye) 主拒絕支付物業(ye) 費的行為(wei) 往往得不到法院支持，但當業(ye) 主提供相關(guan) 證據，足以證明物業(ye) 服務不到位，法院工作人員經現場勘察，發現物業(ye) 服務存在諸多問題，未達到合同中約定的標準時，法院一般會(hui) 支持業(ye) 主減少支付物業(ye) 費的請求

　　●隨著人工成本不斷上漲，多數物業(ye) 公司承擔了巨大經濟壓力，並導致服務質量難以提高。物業(ye) 方應當將物業(ye) 服務收費實行市場調節價(jia) 並適時調整，完善價(jia) 格形成機製，從(cong) 而構建質價(jia) 相符的契約關(guan) 係

　　本報記者　　韓丹東(dong)

　　本報實習(xi) 生 王意天

　　“小區物業(ye) 天天在樓下拿個(ge) 大喇叭催交物業(ye) 費，實在太吵了。”家在江蘇鹽城某小區的阿傑向《法治日報》記者回憶起之前的一段經曆。

　　阿傑居住的小區有許多外來務工人員和回遷戶，很多居民對物業(ye) 一詞並沒有概念，很長一段時間裏，小區內(nei) 按時交物業(ye) 費的人不多。

　　為(wei) 催收物業(ye) 費，物業(ye) 公司想出了用喇叭循環播放催收的主意，“重點關(guan) 照”那些遲付、拒付物業(ye) 費集中的樓棟。每天早上，尖銳的催收聲吵得很多居民沒法正常休息。小區居民多次抗議都沒能奏效。

　　最終，小區居民組建了業(ye) 委會(hui) ，業(ye) 委會(hui) 成員一致通過更換物業(ye) 的動議，這才讓飄蕩在小區上空經久不息的喇叭聲停了下來。新物業(ye) 入駐後，小區物業(ye) 服務水平提高了，更多居民也開始自覺交物業(ye) 費。

　　近年來，圍繞物業(ye) 費的話題時常被提起，有關(guan) 物業(ye) 費的糾紛也越來越多。有的業(ye) 主因小區環境髒亂(luan) 、治安混亂(luan) ，拒交物業(ye) 費而被起訴；有些業(ye) 主因為(wei) 沒交物業(ye) 費而被停水、停電，甚至限製使用電梯。

　　“物業(ye) 服務不行，難道我就不能不交或少交物業(ye) 費嗎？”采訪中，很多業(ye) 主提出了這一疑問。對此，《法治日報》記者進行了調查采訪。

　　業(ye) 主不能拒交物業(ye) 費

　　服務不好可訴請減免

　　來自江蘇句容的李明（化名）於(yu) 2016年在當地某小區購買(mai) 了一套商品房。由於(yu) 工作原因，李明一直將該房屋閑置，自己身居別處。

　　之後的幾年裏，小區物業(ye) 多次向其催收物業(ye) 費，但李明總以沒有入住、小區環境差、物業(ye) 服務不到位、房屋質量存在問題等理由拒絕支付。多次催收無果，物業(ye) 公司將李明訴至法院。

　　法院經審理查明，在交房時，李明與(yu) 物業(ye) 公司簽訂了《前期物業(ye) 管理服務協議》，根據約定，在辦理入住手續後長期（六個(ge) 月以上）不入住或不使用的空置物業(ye) ，應當事先向物業(ye) 公司提出書(shu) 麵申請，經批準後，物業(ye) 公司按照物業(ye) 公共服務費標準的70%收取空置物業(ye) 公共性服務管理費用。

　　本案法官說，李明雖然未實際入住，但不代表物業(ye) 公司沒有按照約定提供物業(ye) 服務，至於(yu) 李明自家院內(nei) 長雜草，係其自行未修理所致，與(yu) 物業(ye) 公司無關(guan) ，即使小區物業(ye) 公司服務不到位，亦屬於(yu) 履行瑕疵，不能排除交費義(yi) 務。因此，李明不能以未入住、物業(ye) 服務不到位為(wei) 由拒絕支付物業(ye) 費。

　　無獨有偶，2016年，湖南茶陵縣居民李某、彭某、鍾某等6人入住縣城某小區，並與(yu) 小區物業(ye) 簽訂了《前期物業(ye) 管理服務協議》。然而入住後越過越不舒心，小區裏垃圾成堆，保安是3名退休人員，且均無上崗證和健康證。

　　不僅(jin) 如此，小區物業(ye) 公司還未經業(ye) 主同意承接外牆的廣告，造成李某等5名業(ye) 主的牆體(ti) 受損。加上小區與(yu) 附近一家幼兒(er) 園共用出入口，導致高峰期道路經常堵塞。

　　協商無果後，小區居民成立業(ye) 主委員會(hui) ，通過投票將該物業(ye) 公司解聘。其間，李某等6人因不滿物業(ye) 公司服務質量，拒絕支付物業(ye) 費。為(wei) 此，物業(ye) 公司向法院提起民事訴訟，要求李某等6人支付欠交的13個(ge) 月物業(ye) 費及違約金。

　　最終，法院以物業(ye) 公司沒有很好地盡到物業(ye) 管理及服務職責，但完成了一定的物業(ye) 服務，判決(jue) 李某等人酌情支付物業(ye) 費欠費的一半，駁回物業(ye) 公司其他訴訟請求。

　　2009年10月1日起施行的《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理物業(ye) 服務糾紛案件具體(ti) 應用法律若幹問題的解釋》規定，經書(shu) 麵催交，業(ye) 主無正當理由拒絕支付或者在催告的合理期限內(nei) 仍未支付物業(ye) 服務費，物業(ye) 服務企業(ye) 請求業(ye) 主支付物業(ye) 服務費的，人民法院應予支持。

　　對此，北京市律師協會(hui) 物業(ye) 管理法律專(zhuan) 業(ye) 委員會(hui) 主任包華指出，物業(ye) 服務費是用共有部位、共有設施設備維護所歸集的費用。房屋專(zhuan) 有部位不使用，但共有部位、共有設施設備仍需要維護，成本仍將發生，因此物業(ye) 服務費用仍需要支付。

　　北京聯合大學教授李淩解釋說，物業(ye) 服務價(jia) 值在於(yu) 滿足公共性服務的同時，達到對整個(ge) 居住環境品質的提升，最終體(ti) 現在對業(ye) 主個(ge) 體(ti) 的服務價(jia) 值。根據民法典規定，業(ye) 主應當按照約定向物業(ye) 服務人支付物業(ye) 費。物業(ye) 服務人已經按照約定和有關(guan) 規定提供服務的，業(ye) 主不得以未接受或者無需接受相關(guan) 物業(ye) 服務為(wei) 由拒絕支付物業(ye) 費。

　　“如果業(ye) 主不滿意物業(ye) 服務，認為(wei) 服務與(yu) 合同約定不符，業(ye) 主有權要求服務人承擔違約責任，但不得拒絕支付物業(ye) 服務費。如果物業(ye) 服務與(yu) 合同約定相符，隻是未達到業(ye) 主期望，則服務人無需承擔違約責任。”包華說。

　　記者在中國裁判文書(shu) 網檢索相關(guan) 案例發現，業(ye) 主拒絕支付物業(ye) 費的行為(wei) 往往得不到法院支持，但當業(ye) 主提供相關(guan) 證據，足以證明物業(ye) 服務不到位，法院工作人員經現場勘察，發現物業(ye) 服務存在諸多問題，未達到合同中約定的標準時，法院一般會(hui) 支持業(ye) 主減少支付物業(ye) 費的請求。

　　上述司法解釋也規定，物業(ye) 服務企業(ye) 不履行或者不完全履行物業(ye) 服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關(guan) 行業(ye) 規範確定的維修、養(yang) 護、管理和維護義(yi) 務，業(ye) 主請求物業(ye) 服務企業(ye) 承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償(chang) 損失等違約責任的，人民法院應予支持。

　　催收方式不宜粗暴

　　物業(ye) 無權停水停電

　　“尊敬的業(ye) 主，您的物業(ye) 費該交了……”幾乎每位業(ye) 主都接到過這樣的通知，隻不過有些業(ye) 主是欣然支付，有些業(ye) 主則是能拖就拖，甚至拒絕支付。

　　相比被大喇叭催收，來自湖南嶽陽的張娜（化名）遭遇了更“蠻橫”的催收方式。

　　2020年12月，張娜購買(mai) 了一套位於(yu) 嶽陽某小區的二手房，可當她滿懷欣喜地入住時，卻收到了高達兩(liang) 萬(wan) 多元的賬單——這套房自2017年7月1日起就存在未支付水費、物業(ye) 費及滯納金等情況。因協商不成，2021年11月1日、9日小區物業(ye) 兩(liang) 次直接停了張娜家的供水。這極大影響了張娜的正常生活，她隻好搬到酒店暫住。

　　事後，張娜將物業(ye) 公司訴至法院，請求判令被告立即停止侵權行為(wei) 、恢複供水，公開書(shu) 麵道歉並承擔其因停水造成的酒店住宿費、交通費等；重新計算其自2021年6月入住至今的水費。

　　法院經審理後認為(wei) ，自來水公司、供電局經法定程序才有權終止供應水電，物業(ye) 公司無權對業(ye) 主斷水斷電。即使是二次供水，物業(ye) 公司也無權停水。業(ye) 主不支付物業(ye) 費、水費等，物業(ye) 公司可以通過訴訟等合法方式解決(jue) ，不能采取粗暴停水等方式。

　　關(guan) 於(yu) 原告是否應該承受前業(ye) 主的物業(ye) 費、水費欠費問題。因合同具有相對性，原業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 公司之間的服務合同未涉及後來的買(mai) 房者，新業(ye) 主沒有義(yi) 務支付該部分物業(ye) 費欠費。

　　最終，法院判決(jue) 物業(ye) 公司恢複對案涉房屋的供水，賠償(chang) 停水所致原告經濟損失1200元，並向其書(shu) 麵賠禮道歉。二審維持原判。

　　華南公館是遼寧沈陽一個(ge) 高層回遷小區。據多位業(ye) 主反映，小區物業(ye) 存在各種服務質量問題，包括不及時清理水箱導致部分用戶出現用水發黃、地下室垃圾不及時清理、樓梯間雜物堆放不歸置、電梯異響晃動長期不解決(jue) 等問題。

　　前段時間，該小區業(ye) 主小楊回家進入電梯發現電梯卡刷不了，隻能徒步上10樓，之後得知由於(yu) 沒交物業(ye) 費，被停了電梯卡。

　　“我就想問問，這回遷樓交房好幾年了，樓道裏亂(luan) 七八糟的，小區也沒有綠化需要維護，物業(ye) 費卻要1塊多一平方米，這跟沒有物業(ye) 有什麽(me) 區別？憑什麽(me) 物業(ye) 費一晚交電梯卡就會(hui) 被停用？”小楊不滿地說道。

　　在包華看來，上述停水停電等行為(wei) 明顯違法，水電作為(wei) 市政服務的一環，物業(ye) 服務人應依法管理水電設施設備，無權停水停電。

　　物業(ye) 管理條例規定，物業(ye) 管理區域內(nei) ，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guan) 費用。物業(ye) 服務企業(ye) 接受委托代收前款費用的，不得向業(ye) 主收取手續費等額外費用。

　　民法典規定，物業(ye) 服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(ye) 費。

　　北京一名物業(ye) 從(cong) 業(ye) 人員告訴記者，在簽訂物業(ye) 服務合同前應當仔細閱讀服務條款，確認服務範圍和等級後再簽字。“有很多業(ye) 主的訴求並不在合同範圍內(nei) ，卻以此為(wei) 由拒交物業(ye) 費，這也是我們(men) 在同業(ye) 主溝通過程中的難點之一。”

　　完善價(jia) 格形成機製

　　提高物業(ye) 服務質量

　　為(wei) 什麽(me) 要設置物業(ye) 費呢？

　　李淩說，物業(ye) 服務收費是指物業(ye) 管理企業(ye) 按照物業(ye) 服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guan) 場地進行維修、養(yang) 護、管理，維護相關(guan) 區域內(nei) 的環境衛生和秩序，向業(ye) 主所收取的費用。物業(ye) 公司提供了服務，有成本投入，作為(wei) 企業(ye) 需要一定的盈利。同時，業(ye) 主享受了服務，支付物業(ye) 費是義(yi) 務。

　　如今，對於(yu) 物業(ye) 費的收取，社會(hui) 上仍存在不同的聲音。如何優(you) 化物業(ye) 費成為(wei) 亟待解決(jue) 的問題之一。

　　在包華看來，物業(ye) 服務費測算是一個(ge) 比較複雜的過程。如想物業(ye) 服務費物有所值，首先需要明確服務事項和標準，然後約定服務人管理模式，了解物業(ye) 所在地價(jia) 格水平，最後通過科學測算得到結果。

　　2020年5月開始施行的《北京市物業(ye) 管理條例》中，提出了“物業(ye) 服務收費實行市場調節價(jia) 並適時調整”，引起社會(hui) 廣泛關(guan) 注。

　　隨著社會(hui) 發展，物業(ye) 作為(wei) 勞動力密集型行業(ye) ，人工費用支出占物業(ye) 公司總支出的大部分。近年來，人工成本不斷上漲，物業(ye) 公司在提供物業(ye) 服務的同時，還需要盈利維持企業(ye) 正常運行，多數物業(ye) 公司承擔了巨大經濟壓力，並導致服務質量難以提高。

　　李淩認為(wei) ，物業(ye) 方應當將物業(ye) 服務收費實行市場調節價(jia) 並適時調整，完善價(jia) 格形成機製，從(cong) 而構建質價(jia) 相符的契約關(guan) 係。

　　“物業(ye) 服務質價(jia) 相符的實現離不開政府對物業(ye) 服務企業(ye) 市場化管理體(ti) 係的建設和完善，如物業(ye) 服務質量評價(jia) 體(ti) 係的建立等，更離不開廣大業(ye) 主對於(yu) 市場調節體(ti) 係的認可和支持。此外，物業(ye) 服務市場準入和退出機製的不健全也會(hui) 嚴(yan) 重影響市場調節的力度，想通過物業(ye) 費實行市場調節價(jia) 來實現物業(ye) 服務質價(jia) 相符的目標，還有很遠的路要走。”李淩說。

　　與(yu) 此同時，有人提出，為(wei) 何不將物業(ye) 費設定為(wei) 全國或地區統一標準？

　　對此，包華解釋說，各地物業(ye) 服務需求、物業(ye) 所在地價(jia) 格水平差異很大。統一服務內(nei) 容、統一服務標準、統一服務價(jia) 格不僅(jin) 不可行，也沒必要。

　　李淩說，具體(ti) 的物業(ye) 服務收費標準應當區分不同物業(ye) 的性質和特點分別實行政府指導價(jia) 和市場調節價(jia) 。具體(ti) 定價(jia) 形式由省、自治區、直轄市人民政府價(jia) 格主管部門會(hui) 同房地產(chan) 行政主管部門確定。物業(ye) 服務收費實行政府指導價(jia) 的，有定價(jia) 權限的人民政府價(jia) 格主管部門應當會(hui) 同房地產(chan) 行政主管部門根據物業(ye) 管理服務等級標準等因素，製定相應的基準價(jia) 及其浮動幅度，並定期公布。具體(ti) 收費標準由業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 管理企業(ye) 根據規定的基準價(jia) 和浮動幅度在物業(ye) 服務合同中約定。