基礎設施REITs迎增量擴圍

　　基礎設施REITs試點有望進一步增量擴圍。近日，證監會(hui) 副主席李超在首屆長三角REITs論壇上表示，進一步擴大REITs試點範圍，盡快覆蓋新能源、水利、新基建等基礎設施領域。加快打造REITs市場的保障性租賃住房板塊，研究推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業(ye) 不動產(chan) 等領域。

　　專(zhuan) 家表示，作為(wei) 基礎設施領域的重大投融資創新，REITs能夠盤活存量、帶動增量、擴大有效投資，進一步擴大試點範圍、建立多層次REITs市場，有助於(yu) 更好地激發市場活力和發展內(nei) 生動力，從(cong) 而更高效服務實體(ti) 經濟。

　　市場總體(ti) 運行平穩

　　自2020年4月試點啟動以來，我國REITs市場發展進入快車道，總體(ti) 運行平穩，達到預期目標。

　　數據顯示，截至今年11月底，共批準基礎設施REITs產(chan) 品24隻，已上市22隻，募集資金超過750億(yi) 元，總市值約830億(yi) 元，整體(ti) 較首發上漲約20%，項目涵蓋收費公路、產(chan) 業(ye) 園區、汙水處理、倉(cang) 儲(chu) 物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chan) 類型，募集資金重點用於(yu) 科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億(yi) 元，形成良好示範效應。

　　在國際資本市場，REITs已有60多年發展曆史，是一個(ge) 發展迅速、相對成熟的金融產(chan) 品。借鑒成熟市場經驗和規律，我國走出一條符合中國國情的REITs發展之路。李超表示，在服務方向方麵，我國REITs市場堅持服務實體(ti) 經濟，依托交通、能源、市政、倉(cang) 儲(chu) 物流、園區等基礎設施領域積累的規模龐大優(you) 質資產(chan) ，率先推出了公募REITs試點。同時，落實中央“房住不炒”要求，將試點範圍拓展到保障性租賃住房領域。

　　在製度規則方麵，我國基礎設施REITs試點注重頂層設計，構建了交易所負責上市審核、證監會(hui) 負責產(chan) 品注冊(ce) 、國家發改委負責項目合法合規性把關(guan) 推薦的製度體(ti) 係和業(ye) 務流程。二級市場交易環節，建立了漲跌幅製度，引入做市商機製，促進價(jia) 格發現，增加市場流動性，上市REITs日均換手率2.11%，流動性高於(yu) 日本、新加坡、中國香港等市場。

　　在運作模式方麵，結合實際，我國采用“公募基金+ABS”的契約型公募REITs試點模式；治理結構以基金管理人為(wei) 主導，原始權益人參與(yu) ，同時采用外部管理模式，相關(guan) 製度安排既有利於(yu) 保護投資人利益，又有利於(yu) 發揮原始權益人運營能力優(you) 勢，增強其參與(yu) 積極性，這是對公司治理機製的有益創新和探索。“我國基礎設施REITs試點啟動以來，基礎製度規則、監管架構加快構建，市場體(ti) 係逐步完善，試點項目和相關(guan) 製度安排初步經受住了市場檢驗，受到了各方廣泛認可。”李超表示。

　　展望未來，基於(yu) 我國龐大的基礎設施規模以及海外成熟市場的發展態勢，我國基礎設施公募REITs發展空間廣闊。上交所總經理蔡建春分析，從(cong) 境外市場看，海外REITs市場整體(ti) 規模一般是當地GDP的3%到16%，股票市值的1%到8%。考慮到目前我國百萬(wan) 億(yi) 元級的存量基礎設施規模、每年百萬(wan) 億(yi) 元的GDP水平和近80萬(wan) 億(yi) 元股票市值，預計未來REITs市場容量在萬(wan) 億(yi) 元以上，潛力巨大。

　　進一步擴大試點範圍

　　對於(yu) REITs試點範圍將迎來進一步提速擴圍，市場反應熱烈。

　　“推動試點範圍拓展到市場化的長租房及商業(ye) 不動產(chan) 等領域意義(yi) 重大。”中金公司研究部不動產(chan) 與(yu) 空間服務行業(ye) 首席分析師張宇表示，短期內(nei) 商業(ye) 地產(chan) REITs或有助於(yu) 房企信用風險處置，防範金融係統性風險；長期來看商業(ye) 地產(chan) REITs市場建設或將引導開發商拓展價(jia) 值邊界，提升綜合能力，同時從(cong) 供給側(ce) 為(wei) 資本市場提供更為(wei) 多元的長久期資產(chan) 。

　　光大證券分析師何緬南認為(wei) ，商業(ye) 不動產(chan) REITs研究加速，有助於(yu) 推動市場高質量發展。對於(yu) 租賃市場來說，長租公寓當前處於(yu) 政策紅利期，租賃市場監管力度加強及降稅導向為(wei) 長租公寓帶來新發展空間，公募REITs的放開勢必有利於(yu) 企業(ye) 緩解融資難，進一步提升租賃物業(ye) 供給量。

　　今年以來，支持基礎設施REITs擴容提質的政策措施密集落地。5月19日，國務院辦公廳印發《關(guan) 於(yu) 進一步盤活存量資產(chan) 擴大有效投資的意見》，提出推動基礎設施REITs健康發展，鼓勵更多符合條件的項目發行上市；5月27日，證監會(hui) 與(yu) 國家發改委聯合印發《關(guan) 於(yu) 規範做好保障性租賃住房發行基礎設施領域不動產(chan) 投資信托基金(REITs)試點有關(guan) 工作的通知》，支持條件成熟的地區推出保障性租賃住房REITs項目，正式啟動相關(guan) 試點工作。

　　政策助力為(wei) REITs市場發展打開廣闊空間。今年獲批的REITs產(chan) 品，資產(chan) 類型已由傳(chuan) 統基建類項目，拓展至清潔能源、保障性租賃住房等基礎設施補短板重點領域，市場廣度穩步拓寬。

　　未來基礎設施REITs擴圍還有哪些可能性？北京大學光華管理學院院長劉俏認為(wei) ，高鐵、新能源車、5G基站等關(guan) 鍵領域在國民經濟裏處於(yu) 節點位置，行業(ye) 內(nei) 的投資和技術變革有較好的外溢效應。對於(yu) 這些領域，可以把它識別出來，納入REITs底層資產(chan) 範圍，優(you) 先進行發展。還可以把碳資產(chan) 納入REITs底層資產(chan) 範圍，通過IPO上市，在二級市場交易形成市場價(jia) 格，引導資金配置到關(guan) 鍵領域，推動找到最優(you) 化的碳中和實現路徑。

　　值得一提的是，在基礎設施REITs資產(chan) 擴圍的同時，基金擴募步伐也在持續。12月7日，中金普洛斯REIT等首批5隻基礎設施REITs擴募項目狀態更新，其中華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT、富國首創水務REIT狀態更新為(wei) “已反饋”，博時蛇口產(chan) 園REIT、紅土鹽田港REIT狀態更新為(wei) “已問詢”，意味著首批基礎設施REITs擴募又有新進展。

　　“首批基礎設施REITs擴募，更多基礎設施被納入底層資產(chan) ，相關(guan) REITs有望因擴募而降低估值，提升收益率水平。”光大證券分析師孫偉(wei) 風表示，國內(nei) REITs發行迎來蓬勃發展已是大勢所趨，底層資產(chan) 優(you) 質的REITs市場收益率將穩步提升。

　　探索建設多層次市場

　　12月6日召開的中共中央政治局會(hui) 議提出，要著力擴大國內(nei) 需求，充分發揮消費的基礎作用和投資的關(guan) 鍵作用。REITs是基礎設施投融資機製的重大創新，在有效盤活存量資產(chan) 、拉動社會(hui) 有效投資方麵能夠發揮出積極作用。

　　不過，當前我國基礎設施REITs尚處於(yu) 發展初級階段，市場建設有待進一步完善。招商基金研究部首席經濟學家李湛表示，目前政策規定中對於(yu) 底層資產(chan) 項目的要求較為(wei) 嚴(yan) 格，市場上符合條件的優(you) 質項目不多，對各類REITs產(chan) 品的稅收優(you) 惠不夠明確。此外，目前REITs公眾(zhong) 投資者參與(yu) 程度不高，產(chan) 品流動性有待進一步提升。

　　要充分發揮基礎設施REITs產(chan) 品功能，還需推動多層次REITs市場建設，加快推進REITs市場常態化發展。

　　“為(wei) 盡快拓寬市場的廣度和深度，應當積極探索建立多層次的REITs市場，推動保障性租賃住房REITs的常態化發行，打造REITs市場的保租房板塊。”蔡建春表示，還應鼓勵優(you) 質房地產(chan) 企業(ye) 依托符合條件的倉(cang) 儲(chu) 物流、產(chan) 業(ye) 園區等資產(chan) 發行基礎設施REITs；進一步拓寬REITs試點覆蓋的資產(chan) 類型，鼓勵新能源、新基建等基礎設施項目開展REITs試點。

　　要更好地激發市場活力和發展內(nei) 生動力。蔡建春認為(wei) ，還應堅持市場化方向，在項目挖掘、估值定價(jia) 等環節促進市場主體(ti) 發揮主導作用，實現“報得上、審得好、發得穩”。在申報端，加強市場組織，持續研究完善相關(guan) 配套機製和專(zhuan) 項立法，形成製度激勵。在審核端，構建公開透明、高效可預期的注冊(ce) 上市審核程序和運行機製，嚴(yan) 格遵循以信息披露為(wei) 中心，以投資者需求為(wei) 導向，充分披露與(yu) 投資者投資決(jue) 策密切相關(guan) 的重要信息。在發行端，持續擴充配置型投資機構，研究完善相關(guan) 發行和交易機製，激發市場活力，維護市場平穩運行。

　　張宇認為(wei) ，建立多層次REITs市場，意味著市場發行主體(ti) 應多元化，即在當前以國企央企為(wei) 主要發行主體(ti) 的基礎上，鼓勵民營企業(ye) 參與(yu) REITs發行；底層資產(chan) 類型應多元化，進一步推動更多基礎設施資產(chan) 類型上市，以及研究推動商業(ye) 不動產(chan) 試點；投資主體(ti) 應多元化，推動社保基金、養(yang) 老金、企業(ye) 年金等配置型長期機構投資者參與(yu) 投資，培育專(zhuan) 業(ye) 化REITs投資者群體(ti) 。

　　REITs市場建設是一項係統工程，需發揮各方合力。李超表示，接下來證監會(hui) 將會(hui) 同國家發改委等進一步健全REITs綜合推動機製，統籌解決(jue) REITs發展涉及的項目合規、國資轉讓、權益確認等共性問題，保障常態化項目供給，促進市場規範發展。（李華林）