優(you) 化公積金政策是各城市支持住房消費的重要舉(ju) 措之一。近期，全國多個(ge) 城市出台公積金貸款“帶押過戶”、支持“商轉公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策，加大公積金對購房者的支持力度。對於(yu) 購房者來說，這些新變化能夠帶來多大的支持作用？買(mai) 賣雙方、銀行都有哪些風險需要規避？政策執行過程中，還要注意什麽(me) 問題？

　　出現新變化

　　據中指監測數據，2022年以來，已有超百城出台二手房“帶押過戶”政策，其中部分城市支持公積金貸款“帶押過戶”。記者查詢發現，目前已有江蘇南京、浙江寧波、福建漳州、安徽六安、湖北襄陽、河南駐馬店等地推出公積金貸款“帶押過戶”相關(guan) 政策。

　　所謂公積金貸款“帶押過戶”，即在二手房交易過程中，對於(yu) 存在公積金貸款抵押的房產(chan) ，向金融機構提交申請後，可在無需還清貸款解除抵押的情況下直接辦理不動產(chan) 過戶和抵押登記手續。

　　“在傳(chuan) 統模式下，賣方須還清原住房貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買(mai) 方重新設立抵押等多個(ge) 環節。‘帶押過戶’簡化了交易流程，縮短了交易時間，減輕了繳存職工籌措資金的壓力，有助於(yu) 縮短房產(chan) 交易周期，滿足剛性和改善性住房需求。”貝殼研究院市場分析師劉麗(li) 傑說。

　　今年1月份，陝西省鹹陽市住房公積金管理中心發布《個(ge) 人住房商業(ye) 貸款轉住房公積金貸款實施細則》，並於(yu) 2月22日完成首筆“商轉公”貸款的不動產(chan) 登記。據58安居客研究院統計，目前已有深圳、青島、長春、福州、重慶、武漢、昆明、廣東(dong) 東(dong) 莞、河南洛陽等超20城推出了“商轉公”政策。

　　“商貸和公積金貸款之間的利差比較大，開展‘商轉公’業(ye) 務，將有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力，切實發揮公積金在住房保障方麵的作用。部分城市公積金可支配規模較大，通過‘商轉公’盤活存量公積金，有助於(yu) 購房者減輕還貸壓力。”58安居客研究院研究總監陸騎麟說。

　　此外，多地還推出了提取公積金作為(wei) 購房首付款的政策。2022年至今，福州、廣東(dong) 中山、四川達州等20餘(yu) 城陸續出台政策，允許購買(mai) 商品住宅職工提取住房公積金支付首付款，出台此項政策的城市持續擴圍。

　　中指研究院市場研究總監陳文靜表示，這將減輕購房者前期資金周轉壓力，有助於(yu) 住房需求的釋放。

　　需多方配合

　　和此前住房公積金提取存在一定局限性的情況相比，當前各個(ge) 城市因城施策、精準施策，除上述變化外，還有提高公積金貸款額度和延長還款年限、“一人購房全家幫”等政策。

　　不過，在具體(ti) 執行中，相關(guan) 業(ye) 務還需要多方配合。劉麗(li) 傑告訴記者，比如公積金“帶押過戶”，需要公積金中心和銀行的配合，當前公積金“帶押過戶”主要在同一銀行間進行，即業(ye) 主住房抵押銀行和買(mai) 房客戶貸款銀行須為(wei) 同一銀行。“支持公積金作為(wei) 首付款，需要賣房業(ye) 主同意。‘商轉公’需要銀行和公積金中心配合，同時受到公積金貸款額度限製。目前，多數城市相關(guan) 業(ye) 務仍在試運行階段。”劉麗(li) 傑說。

　　諸葛數據研究中心高級分析師關(guan) 榮雪提醒，“商轉公”對降低月供成本等有積極作用，但該政策具有階段性，與(yu) 公積金是否充裕有關(guan) ，購房者要密切關(guan) 注公積金的資金狀況。

　　北京房地產(chan) 中介行業(ye) 協會(hui) 研究中心主任龍葉指出，雖然“商轉公”有明顯優(you) 點，但在操作過程中仍存在亟需解決(jue) 的問題。例如，在多個(ge) 啟動房貸“商轉公”政策的城市，申請的條件設定較高，目前隻覆蓋購買(mai) 首套房或首次申請公積金貸款的當地繳存職工家庭。此外，由於(yu) 公積金貸款的額度比較有限，通常情況下低於(yu) 購房者原有的商業(ye) 貸款總額，因此很多“商轉公”之後的購房者依然麵臨(lin) 自籌資金的問題。

　　針對提取住房公積金作為(wei) 首付款的情況，有業(ye) 內(nei) 人士表示，部分城市住房公積金個(ge) 貸率，也就是住房公積金個(ge) 人住房貸款餘(yu) 額與(yu) 繳存餘(yu) 額之比已經處於(yu) 高位，政府仍需進一步加強監管，防範公積金流動性不足的風險。

　　“在這些政策中，‘帶押過戶’破解了二手房交易難點，讓解除抵押工作更順暢；‘商轉公’則可以優(you) 化服務、降低成本；公積金支付首付款有助於(yu) 提振住房消費。公積金對房地產(chan) 市場的支持越來越多。”易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進表示，要注意的是，使用公積金作為(wei) 首付可能會(hui) 讓購房者加杠杆購房。

　　如何規避相關(guan) 風險？廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對購房者而言，盡管公積金可以付首付，但也要考慮到自己未來的收入現金流是否足夠覆蓋月供；對銀行而言，要通過收入證明、銀行流水等方式核實購房人的月供能力及其可持續性。“使用公積金作為(wei) 首付，意味著購房者的首付能力是不足的，月供壓力也較大，銀行需要考慮到這種風險，如有必要，銀行可以提出提高首付的要求，或者對不具備加杠杆條件的人群，貸款審批要更加嚴(yan) 格。”李宇嘉說。

　　效果正顯現

　　確保房地產(chan) 市場平穩發展，紮實做好“保交樓、保民生、保穩定”各項工作，是2023年房地產(chan) 行業(ye) 的一項重點任務。北京房地產(chan) 中介行業(ye) 協會(hui) 秘書(shu) 長趙慶祥表示，全國多城調整住房公積金政策，大力支持剛性和改善性住房需求，能有效提振市場信心。目前政策效果初步顯現，多地房地產(chan) 市場企穩回升。在一係列政策支持下，2023年開年後的房地產(chan) 市場顯現出複蘇企穩的運行態勢。

　　國家統計局最新數據顯示，2月份，70個(ge) 大中城市中商品住宅銷售價(jia) 格環比上漲城市個(ge) 數繼續增加，各線城市商品住宅銷售價(jia) 格環比總體(ti) 上漲，一線城市商品住宅銷售價(jia) 格同比上漲，二三線城市同比降幅收窄。陳文靜認為(wei) ，短期來看，各地或將繼續結合自身公積金使用的實際情況因城施策，優(you) 化公積金相關(guan) 政策的城市或繼續擴圍。

　　隨著越來越多的城市出台公積金優(you) 化調整政策，短期內(nei) 會(hui) 在一定程度上激活房地產(chan) 市場需求，加速當地房地產(chan) 去庫存進度。

　　“不過，由於(yu) 目前公積金政策調整主要集中在三四線城市，這些城市房地產(chan) 市場麵臨(lin) 經濟發展後勁不足、人口淨流出、住房供給過剩等問題，化解風險，提振住房消費，還需有更多方法。”趙慶祥建議，在具體(ti) 政策方麵，提高公積金繳存覆蓋率、優(you) 化公積金申請流程、放寬對異地貸款的限製；在宏觀政策方麵，合理規劃改善性住房建設、不斷完善發展租房市場、提升醫療教育服務保障、建立城市核心產(chan) 業(ye) 優(you) 勢，通過供需兩(liang) 方麵促進房地產(chan) 市場健康有序發展。

　　有專(zhuan) 家表示，多地陸續出台公積金新政，有利於(yu) 減輕購房者置業(ye) 壓力，提振購房者置業(ye) 情緒，不斷促進房地產(chan) 市場企穩向好。（記者李方）