剛剛過去的一周，房地產(chan) 市場迎來了密集的政策利好信號。

　　繼中央政治局會(hui) 議定調“適時調整優(you) 化房地產(chan) 政策”、住建部明確了政策支持方向後，多地隨即跟上，邁出落實的步伐。北京、深圳、廣州、上海四個(ge) 一線城市已相繼站出來進行表態。

　　醞釀中的利好或將惠及哪些城市？又將覆蓋到哪些方麵？

　　一線城市紛紛表態

　　7月24日，中央政治局會(hui) 議要求，適時調整優(you) 化房地產(chan) 政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　住建部緊接著明確了政策發力方向：大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買(mai) 首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(ge) 人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾(zhong) 的合法權益。

　　一線城市的最新表態，也圍繞著這幾個(ge) 方向展開。

　　29日晚，北京市住建委表示，堅持穩中求進工作總基調，結合北京房地產(chan) 市場實際情況，會(hui) 同相關(guan) 部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　30日，深圳市住建局表示，將結合深圳市房地產(chan) 實際情況，會(hui) 同市有關(guan) 部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，紮實推進保交樓工作，切實維護房地產(chan) 市場秩序，促進深圳市房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　30日，廣州市住建局也表示，將堅持穩中求進工作總基調，實事求是抓緊推進落實，將結合廣州實際盡快推出有關(guan) 政策措施，大力支持、更好地滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　31日，上海市住建委、市房管局表示，將堅持穩中求進工作總基調，完整、準確、全麵貫徹新發展理念，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進上海房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　在易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進看來，一線城市及時跟進表態，表明了政策放鬆的預期越來越清晰、寬鬆信號越來越明朗。

　　“這是2017年以來首次四個(ge) 一線城市集中表態，說明政策方向高度一致。各地的表述都很相似，尤其是都有‘結合各地實際’的表述，所以我們(men) 認為(wei) ，但凡市場交易有疲軟的地方，都是後續政策會(hui) 寬鬆的領域。尤其是在降低購房門檻、貸款成本和稅費成本等方麵，將是一線城市持續放鬆的重點內(nei) 容。”嚴(yan) 躍進說。

　　政策“工具箱”裏有什麽(me) ？

　　在當前供求關(guan) 係發生重大變化的過程中，既然調整已箭在弦上，政策寬鬆的邊界和趨勢或在哪裏？

　　業(ye) 內(nei) 指出，房地產(chan) 調控的核心手段可以總結“限購、限貸、限商、限售、限價(jia) 、限公”，上述手段都屬於(yu) 我國目前限製性樓市調控政策，“六限”疊加也被認為(wei) 是上一輪樓市調控的重要標誌。

　　上海易居房地產(chan) 研究院31日發布的《一線城市購房政策研究報告》(以下簡稱“報告”)，從(cong) 限購、限貸、普通住宅認定標準、稅費政策等內(nei) 容對四個(ge) 一線城市重點政策進行分析。

　　——限購、限貸政策

　　在限購方麵，報告指出一線城市政策總體(ti) 嚴(yan) 厲，在本地戶籍和外地戶籍、離婚後、商住房和特定區域購房等方麵都有體(ti) 現。本地戶籍限購方麵，深圳最嚴(yan) ，新落戶的購房者也需要具備社保繳納條件；而在外地戶籍的限購方麵，上海最嚴(yan) ，單身人士沒有購房資格。

　　在限貸方麵，報告認為(wei) 一線城市同樣在首付比例、房貸利率等層麵受到了更嚴(yan) 格的限製，同時在二套房方麵有更明顯的體(ti) 現。其中，最受關(guan) 注的“認房又認貸”的政策，在四個(ge) 一線城市中都有體(ti) 現，導致很多換房需求無法享受到首套房的優(you) 惠。

　　未來“認房不用認貸”政策會(hui) 如何調整？中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 認為(wei) ，一線城市大概率會(hui) 有針對性地實施“認房不用認貸”，既讓市場有所好轉，又不至於(yu) 刺激房價(jia) 上漲。

　　“像北京、上海這種城市，現在市場雖然有一定程度的調整，但是它的購買(mai) 力還是比較旺盛的，所以政策不太可能直接把‘認房又認貸’轉化為(wei) ‘全麵首套’。有可能針對其中受影響最大的一小部分人群，做一些定向的寬鬆，那麽(me) 對於(yu) 市場來說影響就是可控的。”張大偉(wei) 說。

　　——稅費政策與(yu) “非普通住宅”標準

　　報告從(cong) 稅費政策方麵分析，對比全國二三線城市，一線城市契稅和增值稅的稅費負擔也相對較重。後續若對這兩(liang) 種稅費進行調整，則可以比較明顯降低交易成本。

　　住建部此次提出的“改善性住房換購稅減免”，也與(yu) 財政部、稅務總局在去年9月發布的《關(guan) 於(yu) 支持居民換購住房有關(guan) 個(ge) 人所得稅政策的公告》一脈相承，對於(yu) “賣一買(mai) 一”的置業(ye) 人群，實行個(ge) 人所得稅退稅優(you) 惠，最高全部退還。

　　“此次住建部的表態強調進一步落實好改善性住房換購稅費減免，預計後續針對換房需求的政策支持將進一步加大。”中指研究院市場研究總監陳文靜認為(wei) 。

　　廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，預計稅收政策可能有兩(liang) 個(ge) 調整方向，除了熱點城市增值稅免征期從(cong) 5年回到2年，降低住房交易成本；還有就是優(you) 化調整非普通住宅認定標準，比如取消總價(jia) 認定標準。

　　當前，調整非普通住宅標準也已成為(wei) 購房人熱議的話題。報告認為(wei) ，一線城市總體(ti) 執行了略過時的普通住房認定標準，導致很多住房交易無法納入到普通住宅的範疇之中。計算顯示，若戶型認定標準放開，一線城市約5%的購房家庭有望享受到“調檔”優(you) 惠。

　　陳文靜則指出，盡管現行普宅認定標準調整後有利於(yu) 更好地滿足居民的住房需求，但其難點在於(yu) 如何確定不同片區項目單價(jia) 或總價(jia) 標準，價(jia) 格的高低也直接影響著受益購房群體(ti) 的範圍以及政策力度大小。

　　東(dong) 吳證券認為(wei) ，更可能的政策調整情況是，為(wei) 有效釋放剛需和改善性需求，各地在取消“認房又認貸”、調整“非普通住宅認定標準”、降低“二套房首付比例”等方麵會(hui) 選擇性地出台一攬子措施，並且很可能與(yu) 試點“一區一策”相結合。(左宇坤)