央廣網北京1月12日消息 繼萬(wan) 物雲(yun) 之後，又一家深耕空間服務的龍頭企業(ye) 準備上市了。近期，“龍湖智創生活”橫空出世並向港交所提交上市申請，一時間成為(wei) 行業(ye) 討論的焦點。與(yu) 傳(chuan) 統的物管或者商管相比，龍湖智創生活發展模式有何不同？龍湖集團緣何會(hui) 在物業(ye) 上市熱潮退去、市值縮水、估值偏低的情況下選擇遞表？對於(yu) 物業(ye) 行業(ye) 和資本市場來說，龍湖集團攜“新子”入局謀求上市又會(hui) 產(chan) 生怎樣的連鎖效應？麵對這些市場疑問，“新物種”龍湖智創生活準備好了嗎？

　　20年商業(ye) 運營沉澱 催生新品牌

　　據悉，與(yu) 傳(chuan) 統物管或商管公司不同，龍湖智創生活橫跨“物管+商管”兩(liang) 大賽道，結合兩(liang) 個(ge) 航道的輕資產(chan) 屬性為(wei) 住宅、購物中心、寫(xie) 字樓及其他商業(ye) 項目等提供住宅社區物業(ye) 管理服務、商業(ye) 運營管理服務、產(chan) 業(ye) 辦公及城市服務。

　　其實早在2002年，龍湖集團商業(ye) 運營部就已經成立。經曆了20年積累，圍繞“天街”“星悅薈”等品牌，龍湖集團構建了優(you) 質的購物中心組合，龍湖智創生活的商業(ye) 運營也由此發展而來。

　　全新推出的龍湖智創生活，包括了對購物中心的商業(ye) 運營管理服務、零售商業(ye) 空間內(nei) 的資產(chan) 管理和服務，為(wei) 包括“天街”“星悅薈”等在內(nei) 的購物中心及其租戶、消費者和業(ye) 主等更廣泛的客戶群體(ti) ，提供商業(ye) 運營服務和物業(ye) 管理服務。

　　1月7日，龍湖智創生活向港交所遞交招股書(shu) 。招股書(shu) 顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創生活合約麵積及戰略合作麵積達4.4億(yi) 平方米，在管麵積2.5億(yi) 平方米。其中，龍湖智創生活向60個(ge) 購物中心提供商業(ye) 運營服務，合計管理麵積580萬(wan) 平米，服務超過13000名租戶。上述購物中心中，54個(ge) 項目分布在一二線城市，麵積達到440萬(wan) 平方米。

　　中信證券分析認為(wei) ，商業(ye) 地產(chan) 業(ye) 務對龍湖的意義(yi) 不隻是資產(chan) ，更是培育商管能力的孵化器，隨著公司開始探索委托管理其他業(ye) 主的項目，預計一二線城市的定位，超過絕大多數同業(ye) 的規模，都將成為(wei) 公司商管業(ye) 務價(jia) 值的保證。

　　科技賦能 助力輕資產(chan) 平台業(ye) 務拓寬

　　實際上，不僅(jin) 商業(ye) 地產(chan) 業(ye) 務，龍湖智創生活住宅及其他非商務物業(ye) 管理服務也保持著高質量增長。招股書(shu) 顯示，截至2021年12月28日，住宅及其他非商業(ye) 物業(ye) 在管麵積2.3億(yi) 平方米，覆蓋百座城市。截至2021年9月 30日，龍湖智創生活位於(yu) 一二線城市的物業(ye) 管理服務項目麵積為(wei) 1.64億(yi) 平方米，占比約77%。在管理規模不斷擴張的情況下，高量級項目占比依然維持較高水平。

　　其中，龍湖智創生活優(you) 質的物業(ye) 管理服務贏得第三方市場的認可，其在管由獨立第三方開發的項目占比持續攀升。截至2019年、2020年及2021年9月30日，公司在管的由獨立第三方開發的項目，分別占在管項目總數的43.9%、47.4%及58.5%。同期，相應在管建築麵積，分別占在管總建築麵積的38.2%、51.5%及59.8%。

　　隨著業(ye) 務範圍不斷拓寬，龍湖智創生活的科技能力也不斷升級。通過科技的開發及應用，龍湖智創生活能夠深化對客戶的洞察，提高服務質量，創新商業(ye) 模式並改善企業(ye) 管理，建立一套完整、係統化和行業(ye) 領先的科技體(ti) 係，通過人工智能、AIoT及智能應用，為(wei) 業(ye) 務流程以及員工和供貨商賦能。

　　在商業(ye) 運營方麵，龍湖智創生活采用八大在線數字工具，提供租戶服務、租戶經營賦能和增值服務的“商戶在線”、協助資產(chan) 管理決(jue) 策的“資產(chan) 在線”等，將線下客戶流量實現在線化。

　　對科技的投入也為(wei) 龍湖智創生活得到不錯的回饋。招股書(shu) 顯示，截至2021年9月30日，龍湖智創生活營業(ye) 收入77.7億(yi) 元，同比增長81.2%，淨利潤11.3億(yi) 元，同比增長68.4%。截至2021年9月30日，龍湖智創生活淨利率達到15%，處於(yu) 行業(ye) 前列。

　　謀求上市 講述資本新故事

　　隨著規模不斷的攀升、營收和淨利潤的增長，龍湖智創生活留給資本市場的想象空間也越來越大。據克而瑞數據顯示，截至2021年6月30日，披露在管麵積的45家上市物企，在管麵積均值約1.16億(yi) 平方米。與(yu) 當前已上市物企相比，龍湖智創生活的規模是行業(ye) 均值的兩(liang) 倍有餘(yu) 。

　　然而進入2021年下半年，物企上市熱潮退去，上市進程受挫，估值回歸理性。據克而瑞數據顯示：2021年全年，新交表物業(ye) 企業(ye) 34家，其中28家遞表時間為(wei) 上半年，年內(nei) 遞表並成功上市的僅(jin) 9家；2021年全年新增上市物企14家，較2020年18家減少4家，未及預期。2021年，物業(ye) 板塊PE普遍下降，至2021年末物業(ye) 板塊PE均值僅(jin) 為(wei) 17.64倍，相較2020年末（37.00倍）降幅為(wei) 52.31%。

　　對於(yu) 龍湖智創生活來說，選擇在此時申請上市是否明智，又將給行業(ye) 帶來怎樣的影響？對此，億(yi) 翰智庫認為(wei) ，2021年全年物業(ye) 板塊表現劣於(yu) 上遊H股地產(chan) 板塊和港股大盤。資金的抽離對於(yu) 尚未上市的企業(ye) 而言或許是暗藏機遇，當前資本對於(yu) 物業(ye) 行業(ye) 多持冷靜觀望的態度，對於(yu) 標的的選擇標準更加嚴(yan) 苛。因此當有優(you) 質標的出現時，資本更願意流向這些大而穩、有故事的企業(ye) 。

　　經過近一年的充分準備，龍湖物業(ye) 管理、商業(ye) 運營在規模和業(ye) 態上實現大幅跨越，由此推出的龍湖智創生活在規模、業(ye) 務布局方麵均已具備較為(wei) 強勢的競爭(zheng) 力。在億(yi) 翰智庫看來，從(cong) 整個(ge) 準備周期來看，龍湖智創生活的上市流程始終在紮實、按部就班穩步推進。當一切都準備好的時候，上市便水到渠成，亦是較好的時機。

　　億(yi) 翰智庫分析認為(wei) ，龍湖智創生活與(yu) 萬(wan) 物雲(yun) 作為(wei) 當前資本市場上翹首以盼的高質量企業(ye) ，先後宣布上市計劃，未來將會(hui) 對已調整到相對低位的物業(ye) 板塊，產(chan) 生不錯的帶動效應。

　　而從(cong) 2021年行業(ye) 表現看，行業(ye) 集中度正在加劇。截至2021年6月30日，在45家上市物企中，規模前五的碧桂園服務、恒大物業(ye) 、保利物業(ye) 、雅生活服務和彩生活在管麵積總值約23.06億(yi) 平方米，在管麵積貢獻率超過4成。億(yi) 翰智庫指出，隨著行業(ye) 集中度增加，行業(ye) 頭部梯隊格局形成，虹吸效應加劇；待龍湖智創生活和萬(wan) 物雲(yun) 均成功登陸資本市場，以龍湖智創生活、碧桂園服務、萬(wan) 物雲(yun) 為(wei) 代表的頭部企業(ye) 將形成“三足鼎立”的格局，市場的資金將被吸至優(you) 質的頭部企業(ye) 。