中青報·中青網見習(xi) 記者 趙麗(li) 梅

　　11月以來，支持房地產(chan) 市場融資的政策“工具箱”不斷擴大和升級。從(cong) 民營企業(ye) 債(zhai) 券融資支持工具擴容，到發布“金融16條”促房地產(chan) 市場平穩發展，再到11月28日證監會(hui) 提出在支持房地產(chan) 企業(ye) 股權融資方麵調整優(you) 化5項措施，短短20天內(nei) ，房地產(chan) 行業(ye) 融資工具（即信貸、債(zhai) 券、股權）“三箭齊發”。

　　今年年初，萬(wan) 科集團董事局主席鬱亮表示，房地產(chan) 行業(ye) 已經進入“黑鐵時代”（行業(ye) 需要破釜沉舟、背水一戰的時代），此時距離他提出房地產(chan) 行業(ye) “白銀時代”已過去8年。當下，缺錢成了大多數房企共同的痛點之一，尤其是在債(zhai) 務違約風險攀升的情況下，一些房企的短期和中長期兌(dui) 付壓力仍在持續。而年底正是眾(zhong) 多房企完成“保交樓”任務的關(guan) 鍵時刻，對於(yu) “久旱”的房企來說，股權融資政策的優(you) 化，無疑是一場“及時雨”。

　　在業(ye) 內(nei) 人士看來，“三支箭”共同發力，房地產(chan) 市場迎來融資“活水”，讓公眾(zhong) 看到國家“穩樓市”“保交樓”“穩民生”的決(jue) 心。

　　注入“強心劑”

　　臨(lin) 近年底，不少房企“保交樓”時間緊、任務重，亟待資金支持。以恒大集團為(wei) 例，其距離完成全年30萬(wan) 套“保交樓”的目標還差4.4萬(wan) 套，約占全年目標的14.67%。中國恒大官網信息顯示，12月2日晚，恒大集團董事會(hui) 主席許家印在恒大總部召開的“保交樓”工作專(zhuan) 題會(hui) 議上表示，恒大上下必須確保完成全年交樓任務。

　　中國人民大學國家發展與(yu) 戰略研究院城市與(yu) 房地產(chan) 研究中心主任、商學院教授況偉(wei) 大觀察到，當前我國一些房企的杠杆率超過100%，有些甚至超過200%，發生債(zhai) 務風險的概率較高，個(ge) 別企業(ye) 甚至還存在“暴雷”風險。

　　在這種情況下，證監會(hui) 發布的支持房地產(chan) 企業(ye) 股權融資方麵調整優(you) 化的5項措施，其中包括恢複涉房上市公司並購重組及配套融資、恢複上市房企和涉房上市公司再融資等舉(ju) 措。本次政策優(you) 化，聚焦房地產(chan) 主業(ye) 、解決(jue) 存量問題，強調股權融資的資金要流向國家政策支持的方向。證監會(hui) 新聞發言人表示，“募集資金用於(yu) 存量涉房項目和支付交易對價(jia) 、補充流動資金、償(chang) 還債(zhai) 務等，不能用於(yu) 拿地拍地、開發新樓盤等。”“引導募集資金用於(yu) 政策支持的房地產(chan) 業(ye) 務，包括與(yu) ‘保交樓、保民生’相關(guan) 的房地產(chan) 項目，經濟適用房、棚戶區改造或舊城改造拆遷安置住房建設，以及符合上市公司再融資政策要求的補充流動資金、償(chang) 還債(zhai) 務等。”

　　在況偉(wei) 大看來，“第三支箭”（股權融資）主要聚焦的是上市房企和涉房上市公司，它們(men) 有了更大的融資空間，更多融資機會(hui) ，也有利於(yu) 進一步促進“保交樓”、“保民生”。通過融資等方式，一些上市房地產(chan) 企業(ye) 可以並購重組一些中小型企業(ye) ，尤其是盤活一些優(you) 質的民營中小企業(ye) ，優(you) 化房地產(chan) 市場的資源配置。他判斷，房地產(chan) 行業(ye) 可能迎來一個(ge) 小規模的並購浪潮。

　　廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，“第三支箭”有風險分散等優(you) 勢，可以最大程度擴張房企融資能力。此次資本市場融資政策優(you) 化，導向非常明確，其中，重組地產(chan) 上市公司、推進風險處置，或者推動“保交樓”，是為(wei) 了讓有債(zhai) 務風險的房企“軟著陸”，推動行業(ye) 轉型，並打造新的行業(ye) 運營模式；同時，也是為(wei) 了保民生。

　　首都經濟貿易大學教授、北京市房地產(chan) 法學會(hui) 副會(hui) 長兼秘書(shu) 長趙秀池也認為(wei) ，房企通過股權融資，可以獲得更多資金、融資成本更低、資金可使用時間也更長，這五項措施可以解決(jue) 部分企業(ye) 融資的“燃眉之急”。“‘三箭齊發’，為(wei) 樓市注入了新的資金，也相當於(yu) 打了一針‘強心劑’。”

　　“第三支箭”發出後，資本市場反響熱烈。該政策發布的第二日，幾十支房地產(chan) 股集體(ti) 漲停。同時，多家房企也加快布局股權融資，其中不乏龍頭企業(ye) 。12月1日晚，萬(wan) 科發布公告宣布其大股東(dong) 擬申請發行公司股份，配發數量不超過當前發行股份數量的20%。

　　“第一支箭”與(yu) “第二支箭”的作用也在持續。銀行持續向房地產(chan) 行業(ye) “輸血”，截至11月25日，多家銀行宣布與(yu) 房企簽訂戰略合作協議，提供多元化的綜合金融服務，並給予意向性授信額度，涉及房企已達57家，授信額度超過2.76萬(wan) 億(yi) 元。

　　堅持“房住不炒”

　　“第三支箭”是時隔12年房企再融資的重新開啟。對此，有人認為(wei) 房地產(chan) 行業(ye) 迎來了“史詩級”利好；還有個(ge) 別人似乎嗅到了“炒房”的機會(hui) 。但實際上，這並不意味著房住可“炒”。證監會(hui) 明確限製了資金的用途，規定募集資金不能用於(yu) 拿地拍地、開發新樓盤等。

　　李宇嘉認為(wei) ，證監會(hui) 發布的政策明確了“有所為(wei) 有所不為(wei) ”。其中，恢複並購重組的對象限定很嚴(yan) 格；恢複上市房企再融資，也隻允許上市房企非公開方式再融資，不是IPO（首次公開募股），而且募集資金用於(yu) 政策支持的房地產(chan) 業(ye) 務，包括“保交樓、保民生”相關(guan) 地產(chan) 項目、保租房和拆遷安置項目。

　　在況偉(wei) 大看來，“第三支箭”釋放了一個(ge) 信號，那就是要正確認識房地產(chan) 行業(ye) ，這個(ge) 行業(ye) 具有一定的特殊性，容易出現金融化、泡沫化的風險。當前，房地產(chan) 行業(ye) 麵臨(lin) 的風險不可忽視，需要穩住行業(ye) 發展的步伐，防止大起大落，讓房地產(chan) 行業(ye) “軟著陸”，保障房地產(chan) 行業(ye) 健康穩定可持續發展。他也指出，需要長期堅持“房住不炒”的政策，但這並不意味著去房地產(chan) 化，也不意味著房地產(chan) 業(ye) 不是重要的基礎性產(chan) 業(ye) ，房地產(chan) 業(ye) 仍是重要的實體(ti) 經濟。我國經濟已經進入高質量發展階段，房地產(chan) 行業(ye) 正在轉變，正在進入新發展階段，逐漸與(yu) 高質量發展的道路相匹配。

　　提振需求信心是關(guan) 鍵

　　當前，房地產(chan) 市場在融資端正在逐漸回暖，但需求端的表現卻並不理想。如何提振消費端信心是關(guan) 鍵。

　　中指研究院發布的數據顯示，今年前11個(ge) 月，百強房企的銷售總額僅(jin) 為(wei) 6.73萬(wan) 億(yi) 元，同比下降42.1%。房地產(chan) 市場調研研究機構克而瑞發布的數據顯示，11月，全國重點30城的成交麵積環比下降14%，創下半年來單月新低。

　　“房地產(chan) 業(ye) 麵臨(lin) 的困境是一時的。”趙秀池認為(wei) ，我國仍處於(yu) 城鎮化的中期階段，每年有大約1300萬(wan) 人口進城，對房地產(chan) 的需求仍然較大。隨著疫情好轉和房企融資政策等調控政策的鬆動，房地產(chan) 市場下行趨勢有望得到改善。

　　她提出，“第三支箭”雖然是針對供給側(ce) ，但供給側(ce) 和需求側(ce) 是相互影響的。融資成本是房價(jia) 的一個(ge) 重要構成，股權融資有利於(yu) 降低供給側(ce) 的融資成本，對房價(jia) 穩定意義(yi) 重大。她還指出，提振需求側(ce) ，還需要財稅、金融等多種“組合拳”的支持。個(ge) 人房貸利率、首付款應進一步下降；限購政策也應該隨著人口、人才政策進行調整。

　　如何提振需求端信心？況偉(wei) 大表示，當前中低收入者的住房問題比較突出。下一步，住房政策還需進一步向中低收入者傾(qing) 斜，並且政策發力點需瞄準居民的住房剛需。可以通過下調首付比例、降息、加大稅收優(you) 惠，或者提供相關(guan) 補貼等方式來提振消費。

　　一些城市已經在發力。今年11月，中指研究院發布的數據顯示，全國已有石家莊、溫州等80餘(yu) 地調整首套房商貸首付比例至20%，武漢、貴陽等20餘(yu) 地已將首套房貸利率降至4%以下。許多城市的房貸利率和首付比例均處於(yu) 曆史低位。

　　況偉(wei) 大建議，加大共有產(chan) 權房和保障性租賃住房的發展，讓老百姓能夠買(mai) 得起房、租得起房。在這方麵，證監會(hui) 也提出了推動保租賃房REITs（不動產(chan) 投資信托基金）常態化發行，努力打造REITs市場的“保租房板塊”。”李宇嘉也表示，政策要惠及保租房，否則其意義(yi) 就打折扣了。他預測，未來REITs發行門檻、條件等方麵可能會(hui) 有政策創新和優(you) 化。“REITs發行將全麵提速。”

　　此外，證監會(hui) 也提出鼓勵優(you) 質房地產(chan) 企業(ye) 依托符合條件的倉(cang) 儲(chu) 物流、產(chan) 業(ye) 園區等資產(chan) 發行基礎設施REITs。在李宇嘉看來，這是鼓勵開發商轉型，促進地產(chan) 與(yu) 實體(ti) 經濟協調發展。