消費貸利率低至3.2%，經營貸利率低至3%，但是為(wei) 什麽(me) 我卻不能用它們(men) 來提前還房貸呢？

　　很多人或許都受到過經營貸等置換房貸的“誘惑”：更低利率、更少利息、且貸款期間不需要償(chang) 還本金。

　　但鮮少有人會(hui) 將這項操作背後的風險明示。

　　正所謂“免費的”往往是最貴的，經營貸等置換房貸，利益之下所蘊含的風險，通常會(hui) 是房貸貸款人難以承擔的。更何況，需要層層過關(guan) 才能完成的置換，真的劃算嗎？

　　近期，伴隨著“提前還貸潮”的湧現，“房貸置換”話題再次引發關(guan) 注。

　　經營貸等置換房貸存在哪些風險？

　　置換是否會(hui) 出現“一頓操作似猛虎，一算收益心裏苦”的情況？

　　作為(wei) 長期貸款的房貸，持有它真的一無是處嗎？

　　今天，《金融時報》記者特別邀請到了上海金融與(yu) 發展實驗室主任曾剛、易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進、中國光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華，請專(zhuan) 家們(men) 一起來聊一下關(guan) 於(yu) 經營貸置換房貸那些事兒(er) 。

　　首先，何為(wei) 經營貸？

　　經營貸是銀行向個(ge) 體(ti) 工商戶或小微企業(ye) 等經營實體(ti) 發放的經營性用途的貸款。這裏需要明確兩(liang) 個(ge) 重點，一是經營實體(ti) ，二是經營性用途。可見，經營貸是必須有經營才能申請的貸款。

　　而經營貸置換房貸是如何操作的呢？

　　需要購房者先結清房貸，再將房屋以個(ge) 體(ti) 工商戶或企業(ye) 法人、實控人、大股東(dong) 的名義(yi) ，抵押給銀行。普通人在不是個(ge) 體(ti) 工商戶或名下沒有公司的情況下，就需要借助一些所謂的“貸款中介”提供的殼公司。隨著監管趨嚴(yan) ，入股成了借助殼公司最為(wei) 常見的方式。而借來結清房貸的資金，通常被稱為(wei) “過橋資金”。

　　這就引出了房貸貸款人以經營貸置換房貸的第一種風險——借殼風險。

　　要知道，在經營貸申請和續貸期間，房貸貸款人都必須保有企業(ye) 股東(dong) 的身份。作為(wei) 股東(dong) ，需要對企業(ye) 的經營狀況承擔責任。如若公司經營出現問題，股東(dong) 需要承擔民事、行政乃至刑事責任。

　　並且，由於(yu) 是借殼而非實際擁有經營，這涉及到了經營貸置換房貸的第二種風險——信用風險。

　　2021年3月，中國銀保監會(hui) 辦公廳、住房和城鄉(xiang) 建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合發布《關(guan) 於(yu) 防止經營用途貸款違規流入房地產(chan) 領域的通知》（以下簡稱《通知》），其中特別強調會(hui) 將經營用途貸款違規流入房地產(chan) 等相關(guan) 問題作為(wei) 各類檢查的重要內(nei) 容，依法嚴(yan) 格問責，加強聯合懲戒，將企業(ye) 和個(ge) 人違規挪用經營用途貸款的相關(guan) 行政處罰信息及時納入征信係統。

　　“信貸資金違規進入樓市，一直是金融管理部門嚴(yan) 格監管的領域。根據《通知》，一旦發現貸款被挪用於(yu) 房地產(chan) 領域的，將會(hui) 立刻收回貸款，壓降授信額度，並追究相應法律責任。同時，也會(hui) 對借款人的征信帶來影響。”曾剛表示。

　　遼寧銀保監局近日發布的《關(guan) 於(yu) 提前還貸或轉貸的風險提示》同樣強調，經營貸借款人須如實提供貸款申請資料，如偽(wei) 造經營資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節嚴(yan) 重的，將被依法追究刑事責任。並且，遼寧銀保監局特別提示，經營貸不得違規用於(yu) 購房、結清房款、償(chang) 還其他渠道墊付的房款，違規使用將會(hui) 被提前收回貸款。

　　“經營貸置換房貸一旦被查實，不合規資金會(hui) 被收回，對於(yu) 房貸貸款人來說，這項操作存在很大的交易風險。”嚴(yan) 躍進表示。

　　貸款被提前收回便是交易風險之一，這也會(hui) 給房貸貸款人帶來經營貸置換房貸的第三種風險——抽貸風險。

　　“一旦被抽貸，需要在極短時間內(nei) 歸還全部經營貸貸款資金。這筆資金往往規模較大，在這種情況下，就可能增加房貸貸款人短期資金周轉壓力。”周茂華表示。

　　資金如果不能及時歸還，同樣會(hui) 對個(ge) 人征信造成影響。

　　作為(wei) 經營貸，貸款期限一般較短，以經營貸置換房貸，房貸貸款人就需要麵對頻繁續貸的問題。續貸過程帶來了經營貸置換房貸的第四種風險——不確定性風險。

　　現階段申請較為(wei) “輕鬆”的經營貸，在未來存在門檻提升的可能。

　　“經營貸是國家為(wei) 了促進經濟發展對一些經營實體(ti) 發放的貸款，在過去一段時間，為(wei) 了助力經濟加快恢複，經營貸利率較低。而隨著我國經濟持續恢複，在信貸資金需求出現緊張的情況下，經營貸的申請條件便可能會(hui) 收緊，利率也可能會(hui) 上升。”曾剛表示，在現有經營貸到期後，用其來置換房貸的貸款人便會(hui) 麵臨(lin) 續貸不到或貸款成本增加的可能，這些不確定性會(hui) 給貸款人帶來較多問題，可能會(hui) 造成潛在的風險。

　　還需要明確的是，房貸貸款人以經營貸置換房貸，必然要先將房貸結清，資金不足的貸款人往往需要借助“過橋資金”，這是經營貸置換房貸的第五種風險——過橋風險。

　　過橋操作本身就存在巨大風險，並且可能會(hui) 有多方牽扯其中。在沒有合規約束的情況下，這些第三方、第四方、第五方等等，都可能會(hui) 產(chan) 生道德風險。

　　並且，一旦過橋就需要所謂的“過橋費”，這是經營貸置換房貸的成本之一。借此，我們(men) 也來聊一下經營貸置換房貸，房貸貸款人都需要承擔哪些成本。

　　首先肯定是“過橋費”。

　　“‘貸款中介’並不會(hui) 將資金免費出借，這其中會(hui) 產(chan) 生過橋成本，甚至可能還會(hui) 有一些潛在的支出成本，都需要注意。”嚴(yan) 躍進表示。

　　其次，在“貸款中介”誘導房貸貸款人以經營貸置換房貸後，房貸貸款人還需要支付中介費用。

　　“收取中介費用後，對房貸貸款人來講，實際貸款利率被抬高了。並且，即使看上去需要還款的金額仍少於(yu) 現有金額，但少還的背後，是個(ge) 人承擔了更大的風險，因而需要特別審慎考量。”曾剛表示。

　　此外，專(zhuan) 家還提到，借殼公司可能會(hui) 產(chan) 生經營主體(ti) 的維護費用等，都是房貸貸款人需要承擔的。而一旦經營貸利率在幾年後進入上行周期，利率上升所帶來的成本增加，也是房貸貸款人要負擔的。

　　事實上，持有長期房貸，真的沒有好處嗎？

　　答案當然是否定的。

　　“持有長期貸款，相當於(yu) 將還款壓力均等化了，用長達20年、30年的時間，用未來的回報增長，來支撐現階段提前的住房消費。並且，由於(yu) 還款時間被拉長，還款壓力會(hui) 更為(wei) 平均，對日常生活的影響更小。”曾剛表示。

　　“貸款期限長，月供的壓力會(hui) 減小。”嚴(yan) 躍進表示。

　　“經營貸即使能貸到10年期的，其實也是將房貸貸款人的還款期限縮短了。這就意味著，房貸貸款人在這10年間每年或者每個(ge) 月要還的金額，實際上是比原本要多的。雖然總量上可能有所減少，但平均到每個(ge) 月來講，以短期貸款置換長期貸款，單月的還款壓力會(hui) 大很多。”曾剛表示，“所以長期貸款最大的好處，是它降低了我們(men) 在某一時點上的還款壓力，將壓力處理的更為(wei) 平滑。”

　　“按揭貸款期限長，解決(jue) 了多數人購房需要大筆資金的壓力問題，減少了現期資金占用；房貸期限延長，相應月供金額減少，不僅(jin) 降低房貸逾期違約風險，也不會(hui) 對購房者日常生活、投資活動造成擠占，尤其是其他理財投資收益高於(yu) 房貸利率時，期限越長越有利；”周茂華表示，“進一步，如果考慮通脹因素，房貸期限延長對等額本息還房貸者更有利。”

　　專(zhuan) 家還特別提醒房價(jia) 較高城市的購房者：“在房價(jia) 高的城市，購房壓力大，延長房貸期限有助於(yu) 降低月供壓力。尤其是預期房價(jia) 未來趨勢上漲的情況下，首付和月供壓力逐步增加，延長房貸期限相對有利。”周茂華表示。