不動產(chan) 私募投資基金試點工作啟動。

　　2月20日，證監會(hui) 宣布於(yu) 近日啟動了不動產(chan) 私募投資基金試點工作。同日，中國證券投資基金業(ye) 協會(hui) （簡稱“中基協”）發布《不動產(chan) 私募投資基金試點備案指引（試行）》（簡稱《不動產(chan) 試點指引》）。

　　不動產(chan) 私募投資基金試點啟動後，房地產(chan) 行業(ye) 將迎來重大利好。據證監會(hui) 介紹，此次試點工作是證監會(hui) 落實黨(dang) 中央和國務院有關(guan) “促進房地產(chan) 業(ye) 良性循環和健康發展”決(jue) 策部署，健全資本市場功能，促進房地產(chan) 市場盤活存量，支持私募基金行業(ye) 發揮服務實體(ti) 經濟功能的重要舉(ju) 措。

　　根據澎湃新聞對文件的多方梳理，此次不動產(chan) 私募投資基金試點工作具有諸多亮點，包括新設“不動產(chan) 私募投資基金”類別，並采取差異化的監管政策；投資範圍將特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）納入在內(nei) ，同時，還對股債(zhai) 比的限製方麵進行差異化安排。此外，不動產(chan) 私募投資基金試點工作，提高了對投資者準入門檻，投資者首輪實繳出資不低於(yu) 1000萬(wan) 元人民幣，且以機構投資者為(wei) 主。

　　新設“不動產(chan) 私募投資基金”類別

　　據證監會(hui) 介紹，不動產(chan) 私募投資基金在境外成熟市場已發展成為(wei) 一個(ge) 重要的投資品類。近年來，我國已有一些私募機構陸續設立投向商業(ye) 地產(chan) 、基礎設施的私募基金並在基金業(ye) 協會(hui) 備案，不斷探索積累不動產(chan) 投資運作經驗。

　　由於(yu) 不動產(chan) 私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產(chan) 收益特征等與(yu) 傳(chuan) 統股權投資存在較大差異，證監會(hui) 指導基金業(ye) 協會(hui) 在私募股權投資基金框架下，新設“不動產(chan) 私募投資基金”類別，並采取差異化的監管政策。

　　住宅納入投資範圍

　　證監會(hui) 強調，此次試點工作按照試點先行、穩妥推進的原則，符合一定條件的私募股權投資基金管理人可以按照試點要求募集設立不動產(chan) 私募投資基金，進行不動產(chan) 投資試點。參與(yu) 試點工作的私募股權投資基金管理人須股權結構穩定、公司治理健全，實繳資本符合要求，主要出資人及實際控製人不得為(wei) 房地產(chan) 開發企業(ye) 及其關(guan) 聯方，具有不動產(chan) 投資管理經驗和不動產(chan) 投資專(zhuan) 業(ye) 人員，最近三年未發生重大違法違規行為(wei) 等。不動產(chan) 私募投資基金的投資範圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(ye) 經營用房、基礎設施項目等。

　　適度放寬擴募條件

　　證監會(hui) 表示，考慮到不動產(chan) 私募投資基金的規模較大、期限較長等特點，投資者需要有更高的風險識別能力和風險承擔能力，試點基金產(chan) 品的投資者首輪實繳出資不低於(yu) 1000萬(wan) 元人民幣，且以機構投資者為(wei) 主。有自然人投資者的，自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%，基金投資方式也將有一定限製。不動產(chan) 私募投資基金首輪實繳募集資金規模不得低於(yu) 3000萬(wan) 元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴募。鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chan) 私募投資基金。

　　適度放寬股債(zhai) 比

　　為(wei) 適應不動產(chan) 私募投資基金投資策略，不動產(chan) 私募投資基金按照試點要求為(wei) 被投企業(ye) 提供借款或者擔保的，在涉及《關(guan) 於(yu) 加強私募投資基金監管的若幹規定》第八條關(guan) 於(yu) 股債(zhai) 比的限製方麵進行差異化安排，但不動產(chan) 私募投資基金須持有被投企業(ye) 75%以上股權，或者持有被投企業(ye) 51%以上股權且被投企業(ye) 提供擔保，可實現資產(chan) 控製和隔離。試點備案產(chan) 品及其底層資產(chan) 應實現與(yu) 原始權益人的主體(ti) 信用風險隔離。同時，為(wei) 促進不動產(chan) 私募投資基金試點工作穩妥推進，本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關(guan) 聯交易、基金杠杆、禁止行為(wei) 、特殊風險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規範要求。

　　3月1日起施行《不動產(chan) 試點指引》

　　根據中基協公布的數據，截至2022年末，協會(hui) 存續私募股權房地產(chan) 基金838隻，存續規模4043億(yi) 元，存續私募股權基礎設施基金1424隻，存續規模1.21萬(wan) 億(yi) 元，主要投向商業(ye) 地產(chan) 、交通基礎設施、物流倉(cang) 儲(chu) 、市政工程開發與(yu) 建設等，在支持房地產(chan) 市場平穩健康發展、促進不動產(chan) 市場盤活存量、轉型發展等方麵發揮了積極作用。

　　由於(yu) 不動產(chan) 私募投資基金的投資範圍、投資方式、資產(chan) 收益特征等與(yu) 傳(chuan) 統股權投資存在較大差異，為(wei) 積極發揮私募股權投資基金作用，2月21日，中基協在中國證監會(hui) 指導下，開展不動產(chan) 私募投資基金試點，起草形成《不動產(chan) 試點指引》。

　　從(cong) 具體(ti) 內(nei) 容來看，《不動產(chan) 試點指引》，明確試點原則、不動產(chan) 投資範圍、管理人要求，新增產(chan) 品類型。

　　一，明確試點原則、不動產(chan) 投資範圍、管理人要求，新增產(chan) 品類型。其中，不動產(chan) 投資範圍包含投向特定居住用房、商業(ye) 經營用房和基礎設施項目等，並新增了“不動產(chan) 私募投資基金”產(chan) 品類型。

　　二，明確適格投資者及基金運作要求。其中不動產(chan) 私募投資基金投資者應當以機構投資者為(wei) 主。對於(yu) 不動產(chan) 私募投資基金持有被投企業(ye) 75%以上股權的，可限比例引入少部分超高淨值自然人投資者，防範涉眾(zhong) 風險。

　　三，適度放寬股債(zhai) 比及擴募限製，提升不動產(chan) 基金運作靈活度。為(wei) 提升試點產(chan) 品投資靈活度，符合試點要求的不動產(chan) 私募投資基金可適度放寬股債(zhai) 比限製，並可以通過申請經營性物業(ye) 貸款、並購貸款等方式擴充投資資金來源。此外，在投資期內(nei) 履行相應程序的不動產(chan) 私募投資基金，可在備案完成後開放認、申購（認繳）。

　　四，防範風險，加強事中事後監測。為(wei) 加強不動產(chan) 投資領域的風險防控，明確不動產(chan) 私募投資基金應強製托管；要求管理人勤勉盡責，有效控製不動產(chan) 私募投資基金風險；嚴(yan) 禁管理人使用基金財產(chan) 投向其實際控製人控製的企業(ye) 或項目；對於(yu) 存在單一投資標的、分級安排、抵質押、股東(dong) 借款等特殊風險的，應進行特殊風險揭示；按季度向投資者進行信息披露以及向協會(hui) 報送運作情況。

　　中基協表示，符合試點要求的管理人，在開展不動產(chan) 私募投資基金募集、管理等業(ye) 務活動前，可於(yu) 2023年3月1日後通過協會(hui) 資產(chan) 管理業(ye) 務綜合報送平台首頁的政策申請模塊提交申請材料。