出台《意見》並非是打壓房地產(chan) 經紀行業(ye) ，而是為(wei) 行業(ye) 未來服務提升和收費方式變革指明了方向。

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　　近年來，一些房產(chan) 中介領域的亂(luan) 象讓不少人頭疼不已。例如，“黑中介”發布虛假房源、“一房多賣”，或既收傭(yong) 金，又賺“差價(jia) ”等，其中，最常見的是違規收集並濫用消費者個(ge) 人信息……

　　針對這些亂(luan) 象以及為(wei) 促進行業(ye) 健康發展，住房和城鄉(xiang) 建設部、市場監管總局近日聯合發布了《關(guan) 於(yu) 規範房地產(chan) 經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），提出了加強從(cong) 業(ye) 主體(ti) 管理、嚴(yan) 格實行明碼標價(jia) 、加強個(ge) 人信息保護等10條建議。

　　這意味著房產(chan) 中介公司將迎來一場“考試”。天眼查數據顯示，房地產(chan) 經紀相關(guan) 企業(ye) 105萬(wan) 餘(yu) 家，其中，去年新增相關(guan) 注冊(ce) 企業(ye) 15.7萬(wan) 餘(yu) 家，增速達18.6%。

　　“房地產(chan) 經紀服務是時候‘告別’過去的模式了，房產(chan) 中介行業(ye) 需要進行革命性的變革。”這是廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看到《意見》後的第一感受。

　　在空·白研究院創始人楊現領看來，《意見》的出台並非是打壓房地產(chan) 經紀行業(ye) ，而是在房地產(chan) 市場下行趨勢下，通過市場化機製的完善和平台經濟的發展，穩定房地產(chan) 市場。《意見》為(wei) 行業(ye) 未來的服務提升和收費方式變革指明了方向。

　　易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，《意見》出台對於(yu) 中介行業(ye) 的規範和健康發展具有積極的作用，同時也對行業(ye) 的發展提出了很多新思路。其中，最大的亮點在於(yu) 引導交易雙方承擔服務費用，體(ti) 現了對購房者權益的保護。

　　為(wei) 購房者減負？建議買(mai) 賣雙方共擔中介費

　　“規範”與(yu) “減負”是此次《意見》釋放出的兩(liang) 個(ge) 明確信號。

　　《意見》的第一條便是加強從(cong) 業(ye) 主體(ti) 管理，嚴(yan) 格落實房地產(chan) 經紀機構備案製度。同時，《意見》也指出，房地產(chan) 經紀機構要合理降低住房買(mai) 賣和租賃經紀服務費用。鼓勵按照成交價(jia) 格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價(jia) 。

　　在李宇嘉看來，當房地產(chan) 循環鏈條運轉速度減緩，個(ge) 別地方甚至轉不起來的情況下，一切阻礙交易的多餘(yu) 環節能砍則砍，成本能降則降，比如降低房貸利率、試點“帶押過戶”以及降低中介服務成本均是如此。

　　購房哪些多餘(yu) 成本應該被砍掉？李宇嘉認為(wei) ，在新房交易方麵，有的中介利用房源信息不對稱，故意製造供應緊張氛圍，或與(yu) 開發商內(nei) 部人員合謀，違規收取“茶水費”、販賣購房指標，這些都不應是購房者應負擔的成本。

　　在二手房交易過程中，有時“附加成本”不少。李宇嘉指出，壟斷行為(wei) 在房產(chan) 經紀行業(ye) 並不鮮見，比如某片區內(nei) 幾家中介設立“最低費率”進行壟斷定價(jia) ；或者聯合賣家做高房屋價(jia) 格，誘騙買(mai) 家“入局”；或者利用信息不對稱，謊稱其他買(mai) 家出價(jia) 更高，誘騙買(mai) 家支付額外鎖定房源的費用；此外，還有中介機構進行捆綁銷售等。這些都要砍掉，從(cong) 而嚴(yan) 控過高經紀費用。

　　對此，《意見》明確，將加大對違法違規行為(wei) 的整治力度。其中，對收費明顯高於(yu) 市場平均水平的房地產(chan) 經紀機構，相關(guan) 部門采取約談等綜合措施進行重點監管。並且也會(hui) 依法查處不按規定明碼標價(jia) 、操縱經紀服務收費等違反價(jia) 格和反壟斷法律法規的行為(wei) 。

　　值得關(guan) 注的是，《意見》還提出引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。在國內(nei) ，經紀服務費一般由買(mai) 家承擔。不少專(zhuan) 家向中青報·中青網記者表示，這一政策的目標是為(wei) 購房者減負。

　　在嚴(yan) 躍進看來，買(mai) 賣雙方承擔費用等，客觀上也有助於(yu) 中介費用的定價(jia) 規則清晰，後續買(mai) 賣雙方也需要關(guan) 注此類規則的變化，積極調整買(mai) 賣策略。

　　有的地區已經實行了房屋買(mai) 賣雙方共同承擔經紀服務費，且傭(yong) 金有所上調。2月28日，荊州市房地產(chan) 中介協會(hui) 發布一份報告，決(jue) 定將二手房交易傭(yong) 金收費標準由房屋實際成交總價(jia) 的2%調整為(wei) 3%，其中，買(mai) 家支付2%，賣家支付1%，今年3月1日起正式執行。

　　這些舉(ju) 措能否為(wei) 購房者減負？行業(ye) 內(nei) 也有人持懷疑態度。北京市朝陽區從(cong) 事房產(chan) 中介工作的李曉麗(li) （化名）說，對於(yu) 引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用，她還未接到通知，“羊毛出在羊身上，讓業(ye) 主分攤中介費，那麽(me) 他就可能把房價(jia) 加高。”

　　“這些年，傭(yong) 金已經降了不少。”這是另一家北京市房產(chan) 經紀服務機構的中介張澤（化名）的感受。他說，在北京房屋買(mai) 賣的傭(yong) 金普遍由買(mai) 家承擔，雖然一些地方是由買(mai) 賣雙方共同承擔，但業(ye) 主其實會(hui) 把這個(ge) 錢折合到房價(jia) 裏，最終，購房者的總預算可能不會(hui) 變。

　　將經紀服務費納入監管意味著什麽(me)

　　當前，一些地區的二手房交易正在回暖，房屋中介公司也忙了起來。

　　在中介行業(ye) 流傳(chuan) 著這樣一句話：低傭(yong) 金下無“白中介”。事實上，高傭(yong) 金下，“黑中介”也不少。在購房時，個(ge) 別消費者曾遭遇過“黑中介”卷款跑路的情況，也有中介收取傭(yong) 金後就對消費者的需求“愛答不理”，甚至直接當起了甩手掌櫃。

　　對此，《意見》提出，加強存量房交易資金監管，除交易當事人提出明確要求外，購房款應納入資金監管賬戶。比較突出的是，《意見》還鼓勵房地產(chan) 經紀機構將經紀服務費用納入交易資金監管範圍。

　　李宇嘉認為(wei) ，鼓勵房地產(chan) 經紀機構將經紀服務費用納入交易資金監管範圍，讓中介機構根據服務進程進行分段收費，在一定程度上既保障經紀服務的質量，也保障購房者的權益。

　　張澤介紹，一般情況下，他所在的公司對北京市存量房的傭(yong) 金收費標準是房屋成交總價(jia) 的2.7%。在買(mai) 房時，購房者往往會(hui) 簽訂3份合同：存量房屋買(mai) 賣合同、存量房承購經紀服務合同以及存量房買(mai) 賣居間服務合同，2.7%的費用由後麵兩(liang) 個(ge) 合同規定的服務構成。當房屋成交價(jia) 格超過150萬(wan) 元，中介費可以打八折。房屋中介服務的門檻雖然不高，但服務流程相對較長。在簽約之前，從(cong) 拓展房源、客源到成交，需要投入大量的時間和精力。

　　此次《意見》明確了房地產(chan) 經紀機構提供的經紀服務由基本服務和延伸服務組成。其中，基本服務是房地產(chan) 經紀機構為(wei) 促成房屋交易提供的一攬子必要服務，包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產(chan) 登記等。延伸服務是房地產(chan) 經紀機構接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務，每項服務可以單獨提供。

　　行業(ye) 高質量發展的新“啟動鍵”

　　對於(yu) “黑中介”來說，《意見》在一定程度上像一個(ge) 新的“休止符”，同時也是房地產(chan) 經紀服務行業(ye) 高質量發展新的“啟動鍵”。

　　中國房地產(chan) 市場步入“存量時代”，房地產(chan) 經紀行業(ye) 是存量循環起來的“潤滑劑”之一。李宇嘉表示，《意見》出台的目標是推動房產(chan) 經紀行業(ye) 打造新模式，促進行業(ye) 高質量發展。

　　“推進中介行業(ye) 探索新發展模式。”嚴(yan) 躍進認為(wei) ，今年二手房市場總體(ti) 趨於(yu) 活躍和步入複蘇階段，中介行業(ye) 迎來新的發展機會(hui) 。在此過程中，對於(yu) 中介行業(ye) 的規範，有助於(yu) 鞏固今年以來的寬鬆政策成果，同時減少此類行業(ye) 的運作風險，最終將促進中介行業(ye) 的平穩健康發展。

　　李宇嘉也看到了房產(chan) 經紀機構的新機遇。在他看來，商品房市場對經紀機構的依賴度越來越大，買(mai) 家和賣家對中介的依賴度也越來越大。經紀機構需要苦練“內(nei) 功”，加強專(zhuan) 業(ye) 修養(yang) 和服務能力，做好差異化、精細化服務。未來，老百姓買(mai) 房更多的是為(wei) 了滿足剛需或改善性住房需求，人們(men) 要找到好房子、好小區、好社區，房產(chan) 經紀人的服務必須向產(chan) 業(ye) 鏈上下遊延伸，向滿足老百姓對美好居住的需求的方向延伸。

　　中青報·中青網見習(xi) 記者 趙麗(li) 梅 來源：中國青年報