案情回顧

　　老張在1999年將名下房屋賣給了老王，二人簽訂了房屋買(mai) 賣協議，老王交納了全部房款，老張出具了收條並交付了房屋，但一直未辦理過戶。近20年後，老王收到李先生發來的律師函，函裏稱老張已將房屋賣給了李先生並簽訂合同辦理完過戶，要求老王騰退涉案房屋。於(yu) 是，老王將李先生、老張訴至法庭，認為(wei) 他們(men) 明顯存在惡意串通行為(wei) ，嚴(yan) 重損害了自己的合法利益，要求法院確認老張與(yu) 李先生簽訂的《存量房屋買(mai) 賣合同》無效。法院經審理認為(wei) ，結合現有證據可以證明老張與(yu) 李先生簽訂合同的行為(wei) 屬於(yu) 惡意串通，老張的“一房二賣”行為(wei) 嚴(yan) 重違背誠實信用原則。依據合同法中關(guan) 於(yu) “惡意串通，損害第三人利益的合同無效”的規定，老張與(yu) 李先生簽訂的合同應屬無效。最終法院判決(jue) 支持了老王的訴請。

　　法官提示

　　民法典第七條規定民事主體(ti) 從(cong) 事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾；第一百五十四條規定，行為(wei) 人與(yu) 相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為(wei) 無效。

　　所謂惡意串通，是指行為(wei) 人與(yu) 相對人相互勾結，為(wei) 謀取私利而實施的損害他人合法權益的民事法律行為(wei) 。雙方相互勾結損害他人合法權益的行為(wei) ，具有明顯的不法性，應該給予否定性評價(jia) ，從(cong) 而保護受到侵害的第三人的合法權益。

　　通常，惡意串通損害他人合法權益的民事法律行為(wei) 具有以下特點：一是各方當事人都處於(yu) 惡意。惡意是指當事人明知其所實施的民事法律行為(wei) 將造成他人的損害，而故意為(wei) 之。二是當事人之間相互串通。當事人在主觀上都希望通過實施某種民事法律行為(wei) ，損害特定第三人的合法利益，客觀上當事人相互配合或者共同實施了該非法的民事行為(wei) 。三是損害了特定的第三人的利益，這裏的第三人包括國家、特定集體(ti) 以及特定的第三人。

　　審判實踐中，當事人要以本條款主張無效，往往存在舉(ju) 證方麵的困難，因為(wei) 不僅(jin) 要證明當事人之間主觀上有損害自己利益的意圖，還要證明雙方相互串通的行為(wei) 。一般來講這類案件主要還是通過當事人實施的行為(wei) 本身認定該行為(wei) 是惡意串通，其判斷標準就是社會(hui) 一般的概念。從(cong) 本案來說，老張與(yu) 李先生簽訂合同的當天，雙方就共同向房地產(chan) 主管機關(guan) 申請過戶。本案中並無任何證據顯示，李先生在此之前向老張支付過購房款。而且，李先生自認在簽合同之前老張未帶其實地查看過涉案房屋，這與(yu) 通常的房屋買(mai) 受人買(mai) 房時的關(guan) 注程度嚴(yan) 重不符，也與(yu) 通常的購房流程及時限嚴(yan) 重不符。因此，筆者建議大家在生活中如果遇到類似事件，還是要多留意，處處留痕，保留好必要的溝通記錄。

　　陳雅楠(作者單位：北京市海澱區人民法院)