房地產(chan) 業(ye) 邁向品質提升

　　當前，我國住房發展已從(cong) 總量短缺轉為(wei) 結構性供給不足，進入結構優(you) 化和品質提升的發展時期，人民群眾(zhong) 對住房的要求從(cong) “有沒有”轉向“好不好”，房地產(chan) 新發展模式的探索也將圍繞品質提升展開。

　　從(cong) “有沒有”向“好不好”

　　過去20餘(yu) 年，房地產(chan) 市場發展速度快，發展方式相對較粗放，房地產(chan) 行業(ye) 更注重規模的擴張和開發速度。當房地產(chan) 行業(ye) 逐步進入平穩發展的新階段後，品質提升將是房地產(chan) 新發展模式的重要內(nei) 涵。

　　住房和城鄉(xiang) 建設部部長倪虹表示，當前，房地產(chan) 市場已經從(cong) 解決(jue) “有沒有”轉向解決(jue) “好不好”的發展階段，提升住房品質、讓老百姓住上更好的房子，是房地產(chan) 市場高質量發展的必然要求。從(cong) 好房子到好小區，從(cong) 好小區到好社區，從(cong) 好社區到好城區，進而把城市規劃好、建設好、治理好，讓城市更宜居、更韌性、更智慧。

　　清華大學房地產(chan) 研究所所長劉洪玉認為(wei) ，我國房地產(chan) 市場雖然已經走過較長發展曆程，發展速度很快，但離均衡成熟完善還有很長的路要走。房地產(chan) 業(ye) 的新發展模式應當具有高質量可持續發展特征，能夠促進房地產(chan) 業(ye) 良性循環和健康發展。

　　中國房地產(chan) 業(ye) 協會(hui) 會(hui) 長馮(feng) 俊表示，建符合人民群眾(zhong) 不斷增長的美好生活要求的好房子，建人民群眾(zhong) 滿意的好房子，是房地產(chan) 企業(ye) 的責任，也是房地產(chan) 企業(ye) 能夠生存發展的條件。因此，房地產(chan) 業(ye) 所提供的產(chan) 品，每一個(ge) 建築物都應該經得起曆史的評判，經得起群眾(zhong) 的評判；組合成街區和城市的建築，不但要表現本身的功能和美，也要創造街區與(yu) 城市的功能和美。

　　對企業(ye) 而言，其利潤來源也將與(yu) 品質提升息息相關(guan) 。國海證券政策和地產(chan) 首席分析師夏磊認為(wei) ，房企利潤將主要來源於(yu) 提升產(chan) 品和服務品質的溢價(jia) 。隨著消費不斷升級，消費者觀念也在變化，將更注重品質，更重視品牌知名度、社區服務、產(chan) 品是否綠色低碳智能等多個(ge) 維度。

　　企業(ye) 轉變發展模式

　　過去的發展路徑下，房企形成了“高負債(zhai) 、高杠杆、高周轉”的“三高”模式，這種模式在當下已經難以為(wei) 繼。劉洪玉表示，對房地產(chan) 企業(ye) 而言，新發展模式需要更加“聚焦、穩健、專(zhuan) 業(ye) ”。

　　浙江工業(ye) 大學中國住房和房地產(chan) 研究院院長虞曉芬認為(wei) ，房企應調整投融資模式，在產(chan) 品力、服務力以及盈利能力等方麵苦練功夫，從(cong) 重資產(chan) 向輕重並舉(ju) 轉變，從(cong) 增量開發向增量存量共同發展轉變。對傳(chuan) 統住房開發、社區建設、城市規劃理念與(yu) 城市發展模式進行重構，城市更新、老舊小區改造、養(yang) 老地產(chan) 、大物業(ye) 管理等，都是重要的發展方向。

　　經營服務業(ye) 務是不少房企早就看重的領域，有些企業(ye) 早在多年前就已經開始著眼長遠進入新賽道。與(yu) 房企傳(chuan) 統的開發業(ye) 務不同，經營服務業(ye) 務靠經營管理不動產(chan) 以及提供物業(ye) 服務來賺取利潤。經營服務業(ye) 務能創造長期、穩定的回報，風險低、抗波動能力強的優(you) 勢越發凸顯。一些企業(ye) 的經營服務業(ye) 務已顯現出較好成長性。來自萬(wan) 科的數據顯示，2022年其經營服務業(ye) 務收入512.6億(yi) 元，同比增長23.1%。萬(wan) 科預計，其經營服務業(ye) 務收入在2023年將實現兩(liang) 位數增長，且從(cong) 2022年的零利潤開始進入利潤正增長階段。另一家房企龍湖，其商業(ye) 綜合體(ti) 的“天街”品牌已經越來越為(wei) 人所熟知，商業(ye) 運行已經被龍湖視作2022年業(ye) 績的壓艙石。2022年，龍湖經營性業(ye) 務的運營及服務利潤占比已達27%，企業(ye) 對未來5年非房地產(chan) 開發利潤占比達到50%以上表示有信心。

　　當前，不少房地產(chan) 企業(ye) 的非房地產(chan) 開發業(ye) 務毛利率已經高於(yu) 開發業(ye) 務。不少房企在代建、物管、商業(ye) 地產(chan) 、長租公寓、園林、設計以及施工等領域均有良好表現。

　　政策積極引導探索

　　企業(ye) 對於(yu) 新發展模式的探索離不開政策的引導。政府應通過持續完善土地、金融、財稅等相關(guan) 政策，推動房地產(chan) 長效機製建設，引領市場對房地產(chan) 新發展模式的探索。

　　租購並舉(ju) 是新發展模式的一個(ge) 重要方向，住房租賃將在解決(jue) 住有所居方麵發揮更突出的作用。當前，保障性租賃住房作為(wei) 國家住房保障體(ti) 係頂層設計中的一個(ge) 重要種類，正處於(yu) 快速發展階段。專(zhuan) 家表示，保障性租賃住房重在解決(jue) 新市民、青年人的住房困難問題，政府應提供政策支持，引導多主體(ti) 投資、多渠道供給。經過多年發展，我國住房租賃市場已初具規模。數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保租房870萬(wan) 套，其中人口淨流入較多的40個(ge) 重點城市計劃籌集保租房650萬(wan) 套。2021年至2022年，全國已籌集建設保租房約360萬(wan) 套，“十四五”目標完成率約40%。住建部在今年年初工作會(hui) 議上提出，大力增加保障性租賃住房供給，紮實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chan) 權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬(wan) 套(間)。租購並舉(ju) 離不開金融支持，當前保障性租賃住房房地產(chan) 投資信托基金(REITs)正日益完善，有關(guan) 金融主管部門也多次表態或發布相關(guan) 意見，支持住房租賃市場發展。

　　綠色低碳發展是房地產(chan) 業(ye) 未來發展的重要方向，其中也蘊藏著巨大的商機。近年來，國家出台的眾(zhong) 多綠色低碳發展的相關(guan) 規劃和發展舉(ju) 措中，很多與(yu) 房地產(chan) 業(ye) 、建築業(ye) 息息相關(guan) 。房地產(chan) 業(ye) 積極擁抱綠色發展機遇，新建住宅更好適應綠色建築評價(jia) 標準的同時，既有建築節能改造也有更大空間。此外，各地政府也在積極推動城市更新，主要方向包括持續推進老舊小區改造，建設完整社區；推進城市生命線安全工程建設；城市曆史街區、曆史建築的保護與(yu) 傳(chuan) 承；城市數字化基礎設施建設；等等。不少房地產(chan) 企業(ye) 正結合自身優(you) 勢、選取相關(guan) 方向積極投身城市更新，尋找發展機遇。

　　亢 舒