陷入流動性危機已久的中國恒大終於(yu) 向市場露出“家底”。7月17日深夜，中國恒大一次性補發2021年度、2022年上半年和2022年度三份業(ye) 績財報，目前處於(yu) “資不抵債(zhai) ”的狀態，淨資產(chan) 約為(wei) -5991億(yi) 元。外聘核數師上會(hui) 栢誠會(hui) 計師事務所(以下簡稱“上會(hui) 栢誠”)談及兩(liang) 份年報時表示，由於(yu) 對“中國恒大未來現金流量的不確定性對集團繼續持續經營的能力產(chan) 生重大疑慮”，以致對年報無法發表意見。據最新披露，中國恒大即將於(yu) 7月24日-25日舉(ju) 行多項重組債(zhai) 務持有人會(hui) 議，境外債(zhai) 務重組或將迎來一個(ge) 明確結果。

　　兩(liang) 年淨虧(kui) 超8000億(yi)

　　根據7月17日深夜發布的公告，2021年度中國恒大收入為(wei) 2500.1億(yi) 元(人民幣，下同)，毛虧(kui) 損184.5億(yi) 元；年內(nei) 經營性虧(kui) 損1137.5億(yi) 元，撇減發展中物業(ye) 及持作出售之已完工物業(ye) 、投資物業(ye) 公平值虧(kui) 損4049.5億(yi) 元，土地被收回有關(guan) 的虧(kui) 損、金融資產(chan) 減值損失及其他非經營性虧(kui) 損1802億(yi) 元，所得稅抵免126.8億(yi) 元，淨虧(kui) 損合計6862.2億(yi) 元。

　　2022年中國恒大收入為(wei) 2300.7億(yi) 元，毛利249.9億(yi) 元；年內(nei) 經營性虧(kui) 損433.9億(yi) 元，土地被收回有關(guan) 的虧(kui) 損、金融資產(chan) 減值損失及其他非經營性虧(kui) 損693.7億(yi) 元，所得稅開支130.5億(yi) 元，淨虧(kui) 損合計1258.1億(yi) 元。

　　2021年和2022年兩(liang) 年時間，中國恒大淨虧(kui) 損合計約8120.3億(yi) 元。

　　在負債(zhai) 方麵，截至2022年底，中國恒大負債(zhai) 總額24374.1億(yi) 元，剔除合約負債(zhai) 7210.2億(yi) 元後為(wei) 17163.9億(yi) 元；其中，借款6123.9億(yi) 元、應付貿易賬款及其他應付款項約10022.6億(yi) 元(含應付工程材料款5961.6億(yi) 元)、其他負債(zhai) 1017.4億(yi) 元。現金方麵，中國恒大現金及現金等價(jia) 物以及受限製現金總額為(wei) 143.1億(yi) 元。另外，有364.3億(yi) 元現金已納入政府指定賬戶統一監管，計入其他應收款項。

　　三份財報正式官宣恒大“資不抵債(zhai) ”的狀態。據財報顯示，2021年度，中國恒大總資產(chan) 約為(wei) 21071億(yi) 元，而總負債(zhai) 為(wei) 25802億(yi) 元，淨資產(chan) 約為(wei) -4731億(yi) 元；2022年度，中國恒大總資產(chan) 約為(wei) 18383億(yi) 元，總負債(zhai) 約為(wei) 24374億(yi) 元，淨資產(chan) 約為(wei) -5991億(yi) 元。

　　中國城市房地產(chan) 研究院院長謝逸楓指出，恒大的“資不抵債(zhai) ”，除自身流動性陷入停滯外，也與(yu) 房屋銷售降溫、債(zhai) 務房企項目去庫存壓力驟然增大等因素是有關(guan) 的，這是一個(ge) 惡性循環。

　　易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進表示，恒大本身的問題確實和恒大經營層麵的不到位有關(guan) ，但某種程度上也和行業(ye) 的劇烈調整有關(guan) 係。對於(yu) 房地產(chan) 行業(ye) 來說，此類問題不會(hui) 是個(ge) 案，有很多房企在負債(zhai) 方麵、盈利方麵也有很大的問題。而且很多問題的化解，在最近三年內(nei) 都無法有效出清。這是當前所需要警惕的內(nei) 容。此類內(nei) 容若不及時處置，對於(yu) 投資者信心和購房者權益保護等都有較大的影響。

　　恒大方麵對於(yu) 三份年報保持緘默，但不止一家同處爆雷境遇的同業(ye) 房企認為(wei) “能披露出年報也算是往前走了一步”。閩係出身、總部位於(yu) 華東(dong) 的某房企品牌負責人承認，對於(yu) 當下來說，保交付、處置資產(chan) 與(yu) 點清債(zhai) 務是爆雷房企同等重要的。“債(zhai) 務資產(chan) 盤不清楚，結永遠打不開，無論結果如何，要讓監管看到努力。”

　　獨立核數師“無法發表意見”

　　自2022年3月21日開始停牌，截至目前，中國恒大仍在停牌中，距離2023年9月20日的最後複牌期限僅(jin) 剩2個(ge) 月時間。雖然成功補齊複牌所需的三份業(ye) 績財報，但中國恒大新更換的核數師上會(hui) 栢誠並未“給麵子”，2021年報和2022年報均出具“無法發表意見”的報告。

　　今年1月16日，中國恒大披露更換核數師的公告，宣布與(yu) 合作14年之久的普華永道會(hui) 計師事務所“分手”，自1月16日起生效。同時，中國恒大委聘上會(hui) 栢誠為(wei) 公司新核數師，以填補普華永道辭任後的臨(lin) 時空缺，任期直至該公司下屆股東(dong) 周年大會(hui) 結束為(wei) 止。

　　針對中國恒大2022年度財報，上會(hui) 栢誠“無法發表意見”的理由主要基於(yu) 兩(liang) 個(ge) 方麵，一個(ge) 是中國恒大存在有關(guan) 持續經營的多項不確定因素，另一個(ge) 則是中國恒大期初餘(yu) 額和比較數字可能存在錯誤表述。

　　“我們(men) 無法確定董事於(yu) 編製綜合財務報表時使用持續經營假設是否恰當。”上會(hui) 栢誠認為(wei) ，中國恒大不僅(jin) 存在高額虧(kui) 損及背負高企負債(zhai) ，還涉及多起訴訟和仲裁案件。這些情況表明存在可能對中國恒大持續經營的能力產(chan) 生重大疑慮的重大不確定因素，因此其可能無法在正常業(ye) 務過程中變現其資產(chan) 和清償(chang) 其負債(zhai) 。

　　據財報披露，截至2022年12月31日，中國恒大目標金額3000萬(wan) 元以上未決(jue) 訴訟案件數量共計1519件，目標金額總額累計約3953.96億(yi) 元。

　　上會(hui) 栢誠稱，綜合財務報表雖已經就此情況作出適當披露，但其無法就中國恒大償(chang) 付到期財務責任的能力獲取足夠審核憑證，且有關(guan) 持續經營基礎的此等重大不確定性對綜合財務報表的潛在累計影響重大，以致其無法發表意見。

　　推進債(zhai) 務重組方案

　　隨著三份業(ye) 績財報的一次性披露，中國恒大露“家底”的數字注定不會(hui) 好看。尤其是在負債(zhai) 、盈利等指標上，頗有些不忍直視的意味。在關(guan) 注“債(zhai) 總額超2萬(wan) 億(yi) 元”之外，這家大型民營房企能否繼續走下去同樣值得關(guan) 注。

　　據財報披露，2021年9月後，中國恒大的銷售一度陷入停滯。隨著保交樓項目施工逐步重啟，中國恒大銷售從(cong) 2022年4月開始逐漸恢複。2022年全年，中國恒大實現合約銷售金額317億(yi) 元，合約銷售麵積390.4萬(wan) 平方米，全年累計銷售回款357.9億(yi) 元。

　　對比來看，317億(yi) 元的銷售數據同樣不好看，要知道2021年中國恒大提出7500億(yi) 元的銷售目標，317億(yi) 元尚不足“零頭”。

　　今年1-5月，中國恒大實現合約銷售金額337.67億(yi) 元，合約銷售麵積492.58萬(wan) 平方米；累計交付約12.2萬(wan) 套房屋，總建築麵積約1389萬(wan) 平方米；677個(ge) 已售和未交付項目已有效複工。與(yu) 2022年全年相比，中國恒大在銷售方麵目前已有起色。

　　截至2022年12月31日，中國恒大擁有土地儲(chu) 備2.1億(yi) 平方米。此外，中國恒大還參與(yu) 舊改項目79個(ge) ，其中大灣區55個(ge) (深圳34個(ge) )、其他城市24個(ge) 。

　　在債(zhai) 務重組方麵，據最新披露，中國恒大即將於(yu) 7月24日-25日舉(ju) 行多項重組債(zhai) 務持有人會(hui) 議，境外債(zhai) 務重組或將迎來一個(ge) 明確結果。

　　今年3月，中國恒大公布了境外債(zhai) 務重組方案：恒大將境外重組的債(zhai) 務分為(wei) A組與(yu) C組，前者包括恒大發行的境外票據、債(zhai) 券和所借貸款，後者包括恒大境外金融負債(zhai) (包括擔保和認沽期權)。其中，債(zhai) 務基於(yu) A組的全部應計索賠；C組債(zhai) 務基於(yu) “差額索償(chang) ”。

　　北京商報記者 王寅浩