業(ye) 主侵占小區公共空間怎麽(me) 辦？

　　法院提示，糾正侵占公共資源的行為(wei) ，需要法治與(yu) 文明並進

　　12月20日上午，北京市房山區人民法院召開“踐行主流價(jia) 值 共建和諧社區——涉侵占社區公共空間典型案例”新聞通報會(hui) ，通報該院近三年審理的社區糾紛基本情況、主要類型和突出特點，提出化解社區矛盾糾紛的建議。會(hui) 上發布了“入戶門由內(nei) 開改外開”“樓道‘垃圾’被清理業(ye) 主索賠”“私挪圍牆建小院侵占公共空間”等典型案例。

　　法院提示，糾正侵占公共資源的行為(wei) ，需要法治與(yu) 文明並進。不僅(jin) 要依法依規懲治侵占公共空間的行為(wei) ，發揮典型案例的教育引導作用，還應廣泛動員居民依法有序參與(yu) 社區治理，在共建共治共享中培育居民的社區意識和公共精神。

　　案例 1

　　入戶門外開擋了鄰居門法院判決(jue) 改“內(nei) 開”

　　某房屋的原房主在征得鄰居尹某同意後，將入戶門由內(nei) 開改為(wei) 外開，兩(liang) 戶門緊密相鄰，呈90度夾角。2022年，王某購買(mai) 了房屋與(yu) 尹某成了鄰居。王某在原房主裝修基礎上更換了房門，仍為(wei) 外開式。在裝修期間，王某家的門經常開著，擋住尹某家的門，使尹某無法正常進出，造成極大不便。

　　尹某向物業(ye) 公司反映後，物業(ye) 公司要求王某限期整改，將入戶門調整為(wei) 內(nei) 開式。但王某一直沒有配合整改。無奈之下，尹某向法院起訴，要求王某將戶門由外開改為(wei) 內(nei) 開。王某辯稱，買(mai) 房時入戶門就是外開的，他從(cong) 未更改門的朝向。因裝修進料，需要將房屋開著，可能會(hui) 對尹某造成一定影響。但現在已經裝修完了，家裏就王某一人，房門不會(hui) 經常開，對尹某出行幾乎沒有影響。

　　法院經審理認為(wei) ，尹某和王某兩(liang) 家相鄰，更改入戶門朝向會(hui) 妨礙鄰居安全出行，並對消防安全造成隱患。尹某對此前鄰居更改入戶門朝向予以同意，但並不代表房門外開合理合法。王某辯稱購房時入戶門即為(wei) 外開，並不影響妨礙事實的認定。尹某要求王某更改朝向，符合法律規定。最終，法院支持了尹某的訴訟請求，要求王某將房屋入戶門開放方向由外開改為(wei) 內(nei) 開。

　　法官解析

　　入戶門外的通道一般由業(ye) 主共同所有，任何人不得私自將共有部分占為(wei) 己有。實踐中，有的業(ye) 主為(wei) 了自我的方便和安全，將入戶門由“向內(nei) 開”改為(wei) “向外開”，在開門時實際占用了公共通道，“將門開到他人家裏”，對鄰居的出行和安全造成不利影響。因此，為(wei) 維護和諧有序的鄰裏關(guan) 係，在未經得鄰居同意且未消除安全隱患的前提下，業(ye) 主應維持開發商交付房屋時入戶門的原始狀態，不得擅自更改房門朝向。

　　即使相鄰住戶願意忍受不便，同意業(ye) 主更改房門朝向，但這種對生活便捷性、安全性權利的放棄，不是絕對性。因妨礙事實和安全隱患也一直存在，權利人有權提出訴求要求恢複原狀。

　　案例 2

　　樓道“垃圾”被物業(ye) 清理業(ye) 主索賠被法院駁回

　　袁某是某小區的業(ye) 主，將房屋裝修後剩餘(yu) 的油漆、瓷磚、塑料管等建築材料堆放在樓道內(nei) 。物業(ye) 公司多次通知袁某清理，袁某都以不在小區居住、周末回來就運走等理由搪塞，長達一年多時間始終未清理。2021年3月，物業(ye) 公司電話通知袁某限期清理堆放的建築材料，逾期物業(ye) 公司將進行處理，並在小區公示欄張貼通知，要求全體(ti) 業(ye) 主將占用公共區域、公共空間的物品全部移走，否則將全部清理。袁某未及時清理，物業(ye) 公司將部分過期的建築材料傾(qing) 倒在垃圾場，部分放置於(yu) 保安亭。

　　袁某認為(wei) 物業(ye) 公司未經他同意擅自移走建築材料，對他造成了財產(chan) 損失，向法院起訴物業(ye) 公司要求賠償(chang) 5000元。

　　物業(ye) 公司辯稱，袁某在樓道內(nei) 長期堆放雜物，不僅(jin) 妨礙其他業(ye) 主通行，還存在安全隱患。物業(ye) 公司已多次通知袁某移走，但他拒不清理。大部分建築材料已過期或殘缺，無法正常使用，物業(ye) 公司將廢舊物品進行清理是履行物業(ye) 管理的職務行為(wei) ，對部分建築材料也進行了妥善保管，已經盡到了義(yi) 務。

　　法院經審理認為(wei) ，袁某將大量建築材料堆放在樓道內(nei) ，對共同居住的其他業(ye) 主造成妨害。在多次告知的情況下，物業(ye) 公司對廢舊物品予以清理，且對尚有使用價(jia) 值的建築材料予以保管，依約履行物業(ye) 管理的行為(wei) 具有合理性和合法性。物業(ye) 公司的行為(wei) 並沒有造成實際損失，袁某要求賠償(chang) 的訴訟請求沒有事實和法律依據。

　　最終，法院駁回了袁某的訴訟請求。

　　法官解析

　　樓梯通道所有權屬於(yu) 全體(ti) 業(ye) 主共有，不僅(jin) 是業(ye) 主的出行通道，也是消防安全通道。一些社區裏，門口擺放鞋櫃、樓道放置嬰兒(er) 車、樓梯口堆放紙箱等現象司空見慣，不僅(jin) 影響公共衛生、妨害住戶出行，還存在消防安全隱患。

　　法律法規以禁止性條款嚴(yan) 禁占用公共通道，並明確了相應的法律責任。比如，《民法典》第286條規定，業(ye) 主大會(hui) 或者業(ye) 主委員會(hui) ，對任意棄置垃圾、排放汙染物或噪音、違反規定飼養(yang) 動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(ye) 費等損害他人合法權益的行為(wei) ，有權依照法律、法規以及管理規約，請求行為(wei) 人停止侵害、排除妨害、消除危險、恢複原狀、賠償(chang) 損失。《高層民用建築消防安全管理規定》第28條規定，高層民用建築的疏散通道、安全出口應當保持暢通，禁止堆放物品、鎖閉出口、設置障礙物。

　　案例 3

　　擴建院落侵占公共場地法院判決(jue) 業(ye) 主恢複原貌

　　華某是某小區業(ye) 主。2021年9月，華某對房屋東(dong) 牆外的小院進行改造。物業(ye) 公司認為(wei) 華某擴建時占用了公共綠地，要求限期整改。華某並未停工，隨後完成了東(dong) 側(ce) 小院的改建。

　　雙方多次協商未果，物業(ye) 公司將華某訴至法院，要求華某將院落外移圍牆恢複原狀，並恢複原有綠化。

　　華某辯稱，為(wei) 了防盜安全考慮，才將院落外牆加高並加裝防護玻璃。私家小院的圍牆屬於(yu) 業(ye) 主個(ge) 人所有，物業(ye) 公司不是權利人無法要求恢複原狀。即使移動了圍牆，物業(ye) 公司也無法證實外移圍牆具體(ti) 長度和寬度，沒有具體(ti) 標準，無法實際履行。

　　案涉小院的原始圖紙已丟(diu) 失。在法院主持下，原房地產(chan) 開發公司根據產(chan) 權證上的平麵圖，進行了現場測繪。在多方努力下，還原了小院最初狀態。經比對，最終確認了華某拆除小院圍牆向東(dong) 擴建的事實。

　　法院經審理認為(wei) ，華某購買(mai) 的房屋帶有院落，該院落歸華某個(ge) 人所有，華某有權進行改建。但改建行為(wei) 不得侵占公共區域，也不能影響其他業(ye) 主利益。華某在改建中，將院落圍牆向東(dong) 擴建2.35米，擴大了自有院落，侵占了公共場地，損害社區居民的公共利益。

　　法院判決(jue) ，華某拆除現有圍牆，恢複小院原有院牆。

　　法官解析

　　公共空間是每個(ge) 業(ye) 主的共同利益。實踐中，很多社區都不同程度存在公共空間被占用問題，比如圈占綠地建庭院、種菜或停車等等。社區的公共空間也是一種資源，如果每一個(ge) 居民都圈占公共資源，社區的公共空間就無法滿足居民的社會(hui) 活動。

　　《最高人民法院關(guan) 於(yu) 審理建築物區分所有權糾紛案件適用法律若幹問題的解釋》第14條規定，建設單位、物業(ye) 服務企業(ye) 或者其他管理人等擅自占用、處分業(ye) 主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動，權利人請求排除妨害、恢複原狀、確認處分行為(wei) 無效或者賠償(chang) 損失的，人民法院應予支持。

　　新京報記者 張靜姝 通訊員 瞿葉娟