北京調整優(you) 化購房政策“滿月”，被稱為(wei) 市場先行指標的二手房，是否有所改觀？北京商報記者近期調查發現，數據層麵，調整優(you) 化購房政策後的四周時間，北京二手房網簽量為(wei) 12296套，處於(yu) “榮枯線”之上，但與(yu) 新政前四周相比，二手房網簽量基本持平。一線經紀人給出的普遍判斷是，小業(ye) 主的行動力弱於(yu) 開發商，二手房市場反應相對滯後，買(mai) 賣雙方陷入深度拉鋸戰。“不舍得”與(yu) “不著急”正成為(wei) 北京二手房市場買(mai) 賣雙方博弈的外化表現。

　　成交量保持平穩

　　相比於(yu) 新房市場的明顯增長，二手房市場並未因新政落地而出現較大波動。

　　北京商報記者近期調查發現，數據層麵，調整優(you) 化購房政策後的四周時間，北京二手房網簽量為(wei) 12296套，處於(yu) “榮枯線”之上，但與(yu) 新政前四周相比，二手房網簽量基本保持持平。

　　事實上，數據層麵的表現，也與(yu) 一線經紀人的感受一致。

　　“從(cong) 2023年12月中旬政策出台後，二手房市場普遍反應‘遲鈍’，可以說比政策出台前略好一點，但也僅(jin) 僅(jin) 是略好。”張旭是某頭部中介五道口大區的負責人，用他的話說，一線經紀人普遍反饋北京調整優(you) 化購房政策後的近一個(ge) 月時間僅(jin) 僅(jin) 是“問詢多了起來”，市場成交仍保持平穩，拉動帶看、未拉動成交，並沒有太高的交易量出現。“從(cong) 具體(ti) 門店表現來看，最近一個(ge) 月的成交數據比2023年10月要好，與(yu) 11月大致相同，但肯定是不如9月。”

　　經曆2023年9月短暫複蘇之後，北京二手房市場階段性呈現兩(liang) 個(ge) 特征：成交量萎縮、掛牌價(jia) 下調。“這背後的核心原因，是掛牌量太高了。”張旭稱，受政策帶動，近期北京二手房掛牌量有下降趨勢，但仍維持在17萬(wan) 套的水平，17萬(wan) 套的房源該如何“解套”還是一個(ge) 時間問題。

　　據張旭介紹，從(cong) 他自己所在公司對準客戶調研的情況看，目前被壓抑最嚴(yan) 重的，還是“賣一買(mai) 一”的置換需求。一方麵，置換客群想要抓住當前的市場機會(hui) ，購買(mai) 到更適合自己的房源；另一方麵，由於(yu) 市場供應量的增加，置換客群在出售現有住房時可能會(hui) 麵臨(lin) 價(jia) 格談判、成交周期較長等問題。這使得他們(men) 在購房和賣房的過程中，陷入了一種進退兩(liang) 難的境地。

　　買(mai) 賣雙方價(jia) 格博弈

　　與(yu) 新房市場由開發商主導不同，二手房市場主要由個(ge) 人賣家和買(mai) 家組成，因此，買(mai) 賣交易也更為(wei) “主觀”。一線經紀人給出的普遍判斷是，小業(ye) 主的行動力弱於(yu) 開發商，二手房市場反應相對滯後，買(mai) 賣雙方陷入深度拉鋸戰。

　　張旭提及一點，當前北京二手房市場“老破小”類型的房源占到七成左右，這些房源降價(jia) 出售現象較為(wei) 普遍，也因此造成了買(mai) 房“不著急”的現象。心理價(jia) 位還沒達到，等一等會(hui) 不會(hui) 再降低一些？這是多數買(mai) 方觀望的邏輯。

　　除買(mai) 方“不著急”之外，市場也存在賣方“不舍得”的情況，部分業(ye) 主因為(wei) 當前房價(jia) 不及心理預期而選擇暫不掛牌銷售，或者選擇“死扛”不讓。

　　據某頭部中介德勝門店店東(dong) 徐晶貽透露，近期他們(men) 手頭上有幾套優(you) 質的房源，但在與(yu) 業(ye) 主溝通調整價(jia) 格時，遭遇了強勢回應。業(ye) 主們(men) 態度堅決(jue) ，表示如果無法達到心理價(jia) 位，寧願下架也不願出售。鑒於(yu) 當前市場行情，門店經紀人多次建議業(ye) 主調整價(jia) 格，但均遭到拒絕。

　　徐晶貽稱，這類業(ye) 主大多屬於(yu) 變現業(ye) 主，了解到有新政策後，想借機賣一個(ge) 好價(jia) 錢，並沒有置換的需求。“其中也少部分置換業(ye) 主，這類業(ye) 主更多是‘不舍得’。”

　　北京商報記者在此前采訪中也了解到，二手房買(mai) 賣價(jia) 格沒有固定標準，可參考值主要以前期同小區售賣房源為(wei) 主，這也形成市場慣例，當市場下行後，價(jia) 格下調猶“割肉”般難受。根據需求角度，有置換需求的買(mai) 方會(hui) 選擇降價(jia) 出售，持有觀望態度的則會(hui) 繼續堅持，或者幹脆下架自己的房源。而買(mai) 方以觀望居多，買(mai) 賣雙方博弈由此增加。

　　張旭同樣表示，隨著北京調整優(you) 化購房政策的出台，二手房市場雖然仍存在交易難度大的情況，但恐慌性降價(jia) 問題已經基本消失了。當前買(mai) 賣雙方博弈的核心點，還是在於(yu) 購房成本問題。“如果是‘賣一買(mai) 一’置換，手中房子降價(jia) 的同時，想要置換的房子也在降價(jia) ，折算一下並不虧(kui) 。但手中的房子可能‘割肉’多一些才能出手，而想要置換的房子能談的空間有限，購房成本沒辦法打平。”

　　預計3、4月迎市場高點

　　2023年，北京二手房市場也經曆了過山車般的波動，自“小陽春”之後，市場交易趨於(yu) 下行，呈現出了成交收縮、價(jia) 格下調、掛牌量增多等特點。

　　在“認房不認貸”等一係列樓市刺激政策的影響下，9月北京二手房市場迎來一波回暖，9月北京二手房網簽量為(wei) 14262套，環比大幅增長超30%。但進入10月，這一回暖勢頭戛然而止，北京二手房網簽量再次跌破1.2萬(wan) 套的“榮枯線”。

　　中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 表示，2023年11月北京二手房市場繼續保持下行，特別是12月上半月整體(ti) 市場出現了明顯的價(jia) 格調整，這種情況下，12月14日出台的政策止住了市場下行。整體(ti) 看，實際12月市場成交和9月實際成交基本差不多，因為(wei) 部分政策需要1月才落地執行，所以部分網簽數據會(hui) 滯後體(ti) 現在1月。

　　張大偉(wei) 稱，北京2023年12月新政影響市場實際成交上漲了20%左右，雖然不如9月的上漲40%，但網簽數據滯後，所以預計2024年1月的網簽數據依然會(hui) 在12月的基礎上有所衝(chong) 高。

　　從(cong) 市場趨勢看，北京二手房火熱的基礎線是二手房住宅單月1.5萬(wan) 套，但市場推動主要依賴學區房需求，過了4月需求就會(hui) 下降。2023年小陽春很大程度是學區房和前期積壓的需求釋放，所以2024年同樣市場高點也很可能出現在3—4月，預計1月在1.2萬(wan) —1.3萬(wan) 套左右，2月春節影響後，3月市場有望再次超過1.5萬(wan) 套。

　　北京商報記者 王寅浩