一棟樓宛若一座城。9月6日，2023服貿會(hui) ·中國樓宇經濟北京論壇召開，“2023中國樓宇經濟（總部經濟）標杆城區”30強公布，江蘇僅(jin) 2地上榜，南京市鼓樓區排名第9位。

　　當下，以商務樓、功能性板塊和區域性設施為(wei) 主要載體(ti) ，主打集約型、高密度發展的樓宇經濟正在成為(wei) 城市經濟發展的焦點。但今年以來，樓宇經濟卻未跑出“加速度”，據國際房地產(chan) 顧問戴德梁行近期報告，上半年，包括一線城市商辦市場活躍度依舊不足，租金及空置率雙雙承壓。

　　何以勾勒城市最美“天際線”？作為(wei) 我國東(dong) 部重要中心城市中心區，2011年起，鼓樓區發力樓宇經濟，破解全區土地資源瓶頸。前不久，鼓樓區召開總部樓宇經濟投資推介會(hui) ，成立總部樓宇經濟發展聯盟，發布存量樓宇改造的“一件事”改革事項，再為(wei) 樓宇經濟高質量發展添柴加火。政策進樓，服務再加碼，怎樣的樓宇能夠實現奔跑？

　　摒棄“房東(dong) 思維”

　　一大早，蘇寧慧穀內(nei) ，食堂已坐滿了年輕白領，米粥間氤氳著的是誘人鮮香，樓上辦公區內(nei) ，不少上班族已用咖啡開啟了新一天。

　　2022年，位於(yu) 鼓樓區的蘇寧慧穀寫(xie) 字樓全年達稅收33億(yi) 元。作為(wei) 南京中心城區，鼓樓目前已建成使用商辦麵積1萬(wan) 平方米以上的規模樓宇122棟，稅收億(yi) 元以上樓宇數量達30棟。仲量聯行資深董事、南京戰略顧問部總監王萌介紹，2022年鼓樓區樓宇稅收250多億(yi) 元，同比增長近10%。

　　“包括江蘇移動大樓、蘇寧慧穀在內(nei) ，鼓樓區稅收十億(yi) 元以上樓宇數量已達5幢。”鼓樓區投促局副局長徐德勝表示，這些效益突出的樓宇經濟，均體(ti) 現出總部經濟的形態，往往也是一座城市人才流、資金流和信息流最集中的區域。

　　戴德梁行相關(guan) 報告顯示，截至上半年，北京、上海、廣州、深圳等城市甲級寫(xie) 字樓空置率分別為(wei) 16.9%、18.6%、18%、24.5%，較去年底均有不同程度上升。今年二季度，南京寫(xie) 字樓市場平均空置率為(wei) 25%，甲級寫(xie) 字樓物業(ye) 市場平均租金環比下降2.7%。

　　麵對不斷攀升的空置率，鼓樓的樓宇經濟如何高質量發展？徐德勝坦言，目前鼓樓區樓宇經濟發展呈現產(chan) 業(ye) 動能持續增強，企業(ye) 梯度日趨完善，樓宇載體(ti) 量質齊升，空間板塊協調發展的四大特征。

　　蘇寧慧穀樓齡不算高，但項目已升級多次，入戶門從(cong) 推拉門改成感應式電動門，地下停車場地麵升級為(wei) 環氧地坪。蘇寧置業(ye) 睿城公司商辦營銷管理部總監王杏森說，想做高品質樓宇，載體(ti) 自身是一方麵，更重要的在服務，經營者要摒棄“房東(dong) 思維”，除了物業(ye) 配套外，還要研究當地產(chan) 業(ye) 。

　　“研究產(chan) 業(ye) 的意義(yi) 還體(ti) 現在招商，我們(men) 會(hui) 根據產(chan) 業(ye) 類型篩選企業(ye) 。”王杏森說，目前的樓宇運營商更像是城市合夥(huo) 人，從(cong) 基礎商務服務進化到產(chan) 業(ye) 服務，運營方逐漸把樓宇的招租與(yu) 政府的招商相結合，市場行為(wei) 在向政企聯動、合作共贏升維。

　　總部集聚帶動產(chan) 業(ye) 發展

　　樓宇經濟和產(chan) 業(ye) 結構調整緊密相連，要了解樓宇經濟未來如何發展，還要回到產(chan) 業(ye) 結構變遷的規律中去探尋。近年來，鼓樓寫(xie) 字樓租戶的結構在不斷調整，也是觀察樓宇經濟發展變遷的一個(ge) 視角。

　　《2022年度南京市鼓樓區樓宇經濟發展研究報告》顯示，鼓樓區以金融為(wei) 代表的傳(chuan) 統產(chan) 業(ye) 勢頭強勁，是全區樓宇經濟壓艙石。值得注意的是，包括數字、綠色、健康經濟在內(nei) ，該區規模樓宇內(nei) 新經濟企業(ye) 數量占全區樓宇企業(ye) 比重近三分之一，貢獻稅收連年攀升，2022年突破90億(yi) 元，目前已占到全區樓宇總稅收的35%。

　　地處中華第一商圈南京新街口的亞(ya) 太商務樓是鼓樓首個(ge) “十億(yi) 元樓”，目前入住率穩定在90%以上。華僑(qiao) 路街道辦事處副主任張恒說，近年來，亞(ya) 太商務樓不斷有企業(ye) 遷入遷出，但對於(yu) 高技術含量、技術門檻、核心競爭(zheng) 力的總部企業(ye) 而言，亞(ya) 太商務樓始終是首選地之一。

　　對於(yu) 產(chan) 業(ye) 的變遷，小市街道辦事處副主任孟暉同樣頗有感觸。小市街道位於(yu) 南京主城北部，曾以重工業(ye) 為(wei) 主導產(chan) 業(ye) ，近年來抓住城市更新機遇，推進產(chan) 業(ye) 轉型。2021年3月，考慮到鼓樓豐(feng) 富的科教資源，中儲(chu) 南京智慧物流科技有限公司租賃了泛悅城市廣場T1寫(xie) 字樓的9個(ge) 樓層，發力智慧物流。為(wei) 推動產(chan) 業(ye) 集聚，小市街道先後招引來南京鋼鋒實業(ye) 有限公司，全德能源（江蘇）有限公司，南京鮮美達網絡科技有限公司等20餘(yu) 家上下遊企業(ye) 。2022年，泛悅城市廣場T1寫(xie) 字樓全年稅收9500餘(yu) 萬(wan) 元，鏈上企業(ye) 的貢獻度達90%以上。

　　“中儲(chu) 智運是一家提供智慧物流服務、數字供應鏈解決(jue) 方案的科技型企業(ye) ，依托這家企業(ye) ，片區采取多種方式助推供應鏈集聚區建設，舉(ju) 辦中國儲(chu) 運發展高峰論壇暨鼓樓區高質量發展投資推介會(hui) 、2021南京鼓樓幕府創新區招商推介暨‘泛悅倉(cang) 數智鏈’載體(ti) 發布會(hui) 等大型推介活動招商引資。”孟暉說，泛悅城市廣場供應鏈集聚區雛形初顯，目前載體(ti) 內(nei) 高新技術企業(ye) 在片區內(nei) 不斷湧現，中小企業(ye) 創新動力被全麵激活。

　　頭部企業(ye) 是引領稅收增長，帶動產(chan) 業(ye) 生態構建的重要因子。相關(guan) 報告顯示，在鼓樓規模樓宇內(nei) ，24家億(yi) 元企業(ye) 強勢引領全區樓宇稅收增長，22家總部企業(ye) 有力帶動全域產(chan) 業(ye) 生態構建。以能源型總部企業(ye) 帶動鼓樓“雙碳”產(chan) 業(ye) 發展為(wei) 例，國家電投為(wei) 鼓樓帶來4家雙碳子企業(ye) ，中國華能帶來2家雙碳子企業(ye) 。隨著華潤數科、中建材等新落地的總部項目進一步強化鏈主型企業(ye) 的頭雁效應，將繼續放大“引進一個(ge) 、帶動一批、輻射一片”的乘數效應。

　　更新活化盤活存量

　　高樓林立之下，對於(yu) 主城區而言，仍有一些痛點需直麵。以鼓樓為(wei) 例，由於(yu) 樓宇經濟發展起步早，樓宇載體(ti) 建成時間長，樓齡20年以上的樓宇商務麵積占比約30%。目前來看，雖說在新街口、鼓樓廣場等樓宇密集片區，高齡樓宇活力不減。但記者走訪多家企業(ye) 了解到，相較於(yu) 外觀老舊、功能配套不完善的存量載體(ti) ，功能日趨完善，載體(ti) 較新的CBD更具吸引力。

　　《2023年南京第二季度寫(xie) 字樓與(yu) 零售市場概況》顯示，從(cong) 板塊來看，百家湖的空置率最低。對於(yu) 單位麵積稅收貢獻度不高、品質有待提升的老舊樓宇，結合業(ye) 主意願，有針對性開展更新以實現提質增效很有必要。

　　中環國際廣場建於(yu) 2009年，2022年運營方對載體(ti) 的9到13層進行了出新。現代原木風的裝修風格，無主燈樣式的潮流設計更貼合現代青年群體(ti) 的審美。運營方南京錦中科技產(chan) 業(ye) 園運營管理有限公司選擇為(wei) 公共空間留白，每個(ge) 樓層拿出20%的麵積改造，分割出公共會(hui) 議、休憩、路演等功能空間。

　　“別看部分路演室一周僅(jin) 啟用幾次，不少業(ye) 主就是為(wei) 這些公共配套而來。”項目負責人夏可斌說，載體(ti) 經營不能光盤算著眼前的經濟賬，對於(yu) 企業(ye) 來說，會(hui) 議室的使用頻率並不高，但又不可或缺。這種做法看似運營者吃虧(kui) ，實則讓樓宇更具競爭(zheng) 力，目前該項目的租金比附近樓宇高出一截，載體(ti) 入住率卻達96%。

　　中環-錦創數字廣場、紅創Park、南汽大廈、金茂廣場……在鼓樓，運營方主動提出出新的案例越來越多。紅創Park園區運營方南京新苑眾(zhong) 創空間有限公司總經理王薑榮說，在過去，主城載體(ti) 一向不缺市場，但隨著樓宇載體(ti) 不斷放量，從(cong) 樓宇品質到服務都“卷”了起來。運營方願意出新的另一原因還在於(yu) 福利政策。在鼓樓區，符合條件的樓宇可享受更新活化的相關(guan) 扶持政策，獎勵金額可達工程項目審計金額的10%。

　　創新政策還在持續發布。前不久，鼓樓區發布存量樓宇改造的“一件事”改革事項，一方麵精簡申請材料，一方麵優(you) 化辦理環節。針對線下辦理，鼓樓在區政務服務中心“一件事”綜合窗口增設老舊商務樓宇改造“一件事”服務，實行“一窗受理、集成服務”。

　　“發展總部樓宇經濟既是綜合實力的較量，還是營商環境的比拚。”鼓樓區主要負責人表示，鼓樓將繼續加力扶持，落實總部企業(ye) 專(zhuan) 班服務機製，持續深化空間載體(ti) 提質工程，推進重點樓宇招商，不斷增強產(chan) 業(ye) 發展空間支持和功能支撐，著力提升產(chan) 業(ye) 鏈的集聚度和產(chan) 業(ye) 競爭(zheng) 力。