12月20日上午，2022年最後一期貸款市場報價(jia) 利率(LPR)出爐：1年期LPR報3.65%，5年期以上LPR報4.3%，均與(yu) 上月持平。今年以來LPR共下調三次，其中與(yu) 房貸利率息息相關(guan) 的5年期以上LPR總計下調35個(ge) 基點。由於(yu) 很多存量房貸是每年1月1日調整當年的執行利率，明年這些客戶的利率將比今年下調0.35個(ge) 百分點，每百萬(wan) 元房貸每月大概可節省200多元利息。

　　LPR連續四個(ge) 月保持不變

　　此次LPR按兵不動，並沒出乎市場預料。MLF利率一直是LPR的風向標。12月15日，央行開展6500億(yi) 元MLF操作，操作利率為(wei) 2.75%，與(yu) 上月持平，這意味著當月LPR報價(jia) 基礎未發生變化。

　　在8月調降後，LPR已經連續四個(ge) 月保持不變。今年以來，LPR於(yu) 1月、5月和8月進行了三次調降，1年期LPR和5年期以上LPR累計分別下調15個(ge) 基點和35個(ge) 基點。

　　百萬(wan) 月供節省利息200多元

　　與(yu) 廣大購房者的切身利益密切相關(guan) 的是5年期以上LPR。早在2019年8月，根據國務院部署，人民銀行改革完善LPR形成機製，LPR已經成為(wei) 金融機構貸款定價(jia) 的主要參考。根據央行披露的數據，2020年8月，存量貸款定價(jia) 基準轉換如期完成。其中，存量個(ge) 人房貸累計轉換28.3萬(wan) 億(yi) 元、6430萬(wan) 戶，轉換比例99%，其中94%轉換為(wei) 參考LPR定價(jia) 。

　　參考LPR定價(jia) 的浮動利率房貸重定價(jia) 周期一般為(wei) 一年。北京青年報記者從(cong) 多家銀行了解到，存量客戶的房貸利率重定價(jia) 日一般分為(wei) 兩(liang) 種情況，第一種是每年的1月1日；另一種是貸款放款日對應的每年對月對日。有的銀行是統一規定，有的銀行可以讓客戶在兩(liang) 種情況之間自主選擇。對於(yu) 重定價(jia) 日是每年1月1日的存量客戶，2023年適用的新利率會(hui) 以2022年12月的LPR為(wei) 基礎，因此會(hui) 比今年的利率下調35個(ge) 基點，這意味著他們(men) 明年的月供將會(hui) 切切實實變少。

　　前些年房貸利率較高，很多客戶的實際利率超過5%，甚至6%。這35個(ge) 基點的下調會(hui) 給大家節省多少利息呢？舉(ju) 例來說，100萬(wan) 元25年期的房貸，采取等額本息方式還貸，若今年利率為(wei) 5%，每月月供為(wei) 5845.90元，下調0.35個(ge) 百分點後，明年的利率變為(wei) 4.65%，月供降為(wei) 5643.81元，每月節省利息202.09元。若今年利率為(wei) 6%，每月月供為(wei) 6443.01 元 ，下調35個(ge) 基點後，明年利率降為(wei) 5.65%，月供減少為(wei) 6230.78 元，每月節省利息212.23元。

　　不難看出，35個(ge) 基點的降息，大致可以為(wei) 100萬(wan) 元25年期的房貸每月減少200多元的利息。當然每位購房者的實際房貸利率會(hui) 不相同，貸款期限也有差異，實際減少的利息也會(hui) 各不相同。

　　今年房貸利率不斷下調

　　對於(yu) 準備出手購房的人來說，今年的房貸利率不斷下降，越來越有吸引力。5月15日，央行和銀保監會(hui) 調整差別化住房信貸政策，將首套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率下限調整為(wei) 不低於(yu) 相應期限貸款市場報價(jia) 利率(LPR)減20個(ge) 基點，二套住房商業(ye) 性個(ge) 人住房貸款利率政策下限規定不變。9月29日晚間，央行和銀保監會(hui) 再次發布通知：符合條件的城市，可根據當地房地產(chan) 市場形勢變化及調控要求，自主決(jue) 定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。所謂“符合條件的城市”，是指2022年6-8月，新建商品住宅銷售價(jia) 格環比、同比均連續下降的城市。

　　LPR下降疊加房貸利率下限雙重調整，全國範圍內(nei) 的房貸利率出現明顯大幅下降。據融360最新發布的房貸利率報告， 2022年11月，全國首套房貸款平均利率為(wei) 4.17%，比全國房貸利率下限高7個(ge) 基點；二套房貸款平均利率為(wei) 4.95%，比全國房貸利率下限高5個(ge) 基點。從(cong) 降幅來看，首套房利率今年累計降幅140個(ge) 基點，二套房貸利率累計降幅90個(ge) 基點。

　　此外，11月重點監測的42個(ge) 一二線城市中，27個(ge) 城市的主流房貸利率執行全國下限水平；有8個(ge) 城市的首套房貸目前低於(yu) 4%，分別是溫州、石家莊、貴陽、武漢、天津、泉州、昆明和大連，其中溫州、石家莊和泉州的首套房貸利率的主流利率已經降至3.8%。而全國首套房貸最低的城市為(wei) 清遠，僅(jin) 有3.7%。

　　盤古智庫高級研究員江瀚指出，從(cong) 今年LPR下降幅度看，短期LPR下降較少，長期LPR下降比較多，呈現出長短期不同的下降安排。這對於(yu) 房地產(chan) 市場的影響是非常深遠的。對於(yu) 購房者，LPR的下降能夠降低還貸壓力，有助於(yu) 提高個(ge) 人可支配收入水平。而對於(yu) 購房市場，LPR的下降，能夠刺激購房市場的剛性需求，提升樓市的活躍度，促進更多的剛需購房者進一步進入市場。

　　文/本報記者 程婕

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