本報記者 杜雨萌 劉琪

　　8月28日，受國務院委托，國家發展改革委主任鄭柵潔向十四屆全國人大常委會(hui) 第五次會(hui) 議報告了今年以來國民經濟和社會(hui) 發展計劃執行情況。

　　圍繞下半年需要重點抓好的工作，報告指出，加強風險預警和妥善處置，適應我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢，因城施策用好政策工具箱，優(you) 化供地結構，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。增加保障性住房供給，支持地方政府和企業(ye) 加大保障性租賃住房建設。

　　“預計下半年的樓市政策仍會(hui) 延續長效機製以及短期政策相結合的方式，針對我國房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢，從(cong) 供需兩(liang) 側(ce) 共同發力推進房地產(chan) 市場穩定運行。”58安居客研究院院長張波在接受《證券日報》記者采訪時表示。

　　樓市利好政策不斷

　　自今年7月24日中共中央政治局會(hui) 議對房地產(chan) 市場定調後，有關(guan) 房地產(chan) 市場的表述頻繁出現在中央及相關(guan) 部門的重要會(hui) 議中，從(cong) 近期密集出台的一係列樓市支持政策來看，多部門在“因城施策”方麵下足了功夫。

　　據記者梳理，就在前述中共中央政治局會(hui) 議召開後不到一周時間，住房和城鄉(xiang) 建設部部長倪虹在企業(ye) 座談會(hui) 上明確表態，“要繼續鞏固房地產(chan) 市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買(mai) 首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(ge) 人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。這無疑是對“因城施策用好政策工具箱”的積極響應。

　　隨後，於(yu) 7月31日召開的國務院常務會(hui) 議進一步指出，“要調整優(you) 化房地產(chan) 政策，根據不同需求、不同城市等推出有利於(yu) 房地產(chan) 市場平穩健康發展的政策舉(ju) 措，加快研究構建房地產(chan) 業(ye) 新發展模式”。另外，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會(hui) 議上不僅(jin) 再次強調要“支持房地產(chan) 市場平穩健康發展”，亦明確提出“因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個(ge) 人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(ye) 銀行依法有序調整存量個(ge) 人住房貸款利率”。

　　從(cong) 政策麵來看，政策內(nei) 容不僅(jin) 更加細化和具體(ti) ，且力度明顯超出預期。比如，8月25日，《關(guan) 於(yu) 延續實施支持居民換購住房有關(guan) 個(ge) 人所得稅政策的公告》及《關(guan) 於(yu) 優(you) 化個(ge) 人住房貸款中住房套數認定標準的通知》相繼對外發布，前者明確“對出售自有住房並在現住房出售後1年內(nei) 在市場重新購買(mai) 住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(ge) 人所得稅予以退稅優(you) 惠”；後者推動落實購買(mai) 首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。同日，國務院常務會(hui) 議還審議通過《關(guan) 於(yu) 規劃建設保障性住房的指導意見》，並指出要做好保障性住房的規劃設計，用改革創新的辦法推進建設，確保住房建設質量，同時注重加強配套設施建設和公共服務供給。緊接著，證監會(hui) 在8月27日發布消息，圍繞把握再融資節奏時強調，“房地產(chan) 上市公司再融資不受破發、破淨和虧(kui) 損限製”。

　　“這些政策著力點都放在了資金上。”京津冀房地產(chan) 研究院院長、北京市房地產(chan) 法學會(hui) 常務副會(hui) 長趙秀池在接受記者采訪時坦言，資金是房地產(chan) 業(ye) 的命脈。沒有資金，房企無法開發項目；沒有更加優(you) 惠的資金，購房者購房成本高企，不利於(yu) 需求釋放。總的來說，近期出台的一係列政策會(hui) 對樓市預期起到一定的積極作用，但後續房地產(chan) 市場的恢複情況仍需持續的政策跟進、觀念調整、預期穩定，尤其是在源頭上要增加居民收入，提高居民的購房能力。

　　預期已現積極信號

　　從(cong) 目前的房地產(chan) 市場表現來看，國家統計局數據顯示，今年前7個(ge) 月，商品房銷售麵積66563萬(wan) 平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷售麵積下降4.3%。商品房銷售額70450億(yi) 元，同比下降1.5%，其中住宅銷售額增長0.7%。

　　而8月份以來，市場繼續低位調整。根據中指數據監測，8月份前兩(liang) 周全國重點50城商品住宅周均成交麵積較7月份周均下降16.2%，較去年同期下降29.3%。

　　中指研究院市場總監陳文靜告訴《證券日報》記者，當前，房地產(chan) 市場企穩仍受到多個(ge) 因素的影響和製約。一是居民收入預期沒有出現明顯好轉。二是新房、二手房價(jia) 格下跌預期仍較強，購房者觀望情緒重。除此之外，購房者對期房爛尾的擔心仍在，且當前部分房企償(chang) 債(zhai) 壓力較大，也對市場預期形成擾動。

　　不過，陳文靜認為(wei) ，隨著前述一係列樓市支持政策的相繼落地，特別是三部門明確的首套房“認房不用認貸”政策出台，為(wei) 核心城市優(you) 化房地產(chan) 信貸政策打開了空間，預計多數二線城市將較快跟進落地。對於(yu) 一線城市而言同樣存在政策預期，由於(yu) 一線城市房屋總價(jia) 高且首套房與(yu) 二套房首付比例差距較大，若政策跟進執行，將對房地產(chan) 市場產(chan) 生較為(wei) 明顯的帶動作用。總的來說，若地方加快政策執行速度，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

　　華泰證券認為(wei) ，目前政策和經紀人預期已經出現積極信號，期待更多一二線城市落實優(you) 化地產(chan) 政策，並與(yu) 其他一攬子經濟政策形成合力，穩定居民的房價(jia) 預期和購房需求。

　　在張波看來，從(cong) 房地產(chan) 市場“因城施策”角度來看，預計供給側(ce) 重點關(guan) 注土地市場的供給優(you) 化，減少庫存過大、人口流出較為(wei) 明顯的城市土地供給量，同時關(guan) 注房地產(chan) 開發企業(ye) 去風險節奏，在優(you) 化供應結構的同時切實推進“保交樓”工作。從(cong) 需求側(ce) 來看，方向依然是保障居民剛性住房需求，並可能加大改善性住房政策支持力度。長效機製方麵，保障房仍是重點所在。