構建房地產(chan) 發展新模式

　　本報記者 暴媛媛

　　日前召開的中央金融工作會(hui) 議強調，要全麵加強金融監管，有效防範化解金融風險，切實提高金融監管有效性，依法將所有金融活動全部納入監管。本報今起推出“全麵加強金融監管”係列報道，采訪業(ye) 內(nei) 人士和專(zhuan) 家學者對會(hui) 議精神進行分析解讀。

　　日前召開的中央金融工作會(hui) 議指出，促進金融與(yu) 房地產(chan) 良性循環，健全房地產(chan) 企業(ye) 主體(ti) 監管製度和資金監管，完善房地產(chan) 金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chan) 發展新模式。

　　業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) ，中央金融工作會(hui) 議釋放出明確的信號：一方麵，立足當下做好防範化解風險相關(guan) 工作；另一方麵，在當前市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢下，著眼長遠構建房地產(chan) 行業(ye) 發展新模式。

　　健全有效監管

　　中央金融工作會(hui) 議上關(guan) 於(yu) “健全房地產(chan) 企業(ye) 主體(ti) 監管製度和資金監管”“完善房地產(chan) 金融宏觀審慎管理”等提法備受關(guan) 注。業(ye) 內(nei) 普遍認為(wei) ，再次強調監管的重要性，不僅(jin) 是著眼當下化解風險的需要，也意在規範行業(ye) 長遠發展，通過更加嚴(yan) 謹、科學、精準的監管措施，提升行業(ye) 整體(ti) 防風險能力。

　　受訪專(zhuan) 家分析，強調健全和完善房地產(chan) 監管，一方麵是要有效防範頭部企業(ye) 債(zhai) 務違約後，風險向全行業(ye) 或其他領域蔓延擴散；另一方麵要繼續壓實主體(ti) 責任，對涉事企業(ye) 、金融機構等強化全過程、穿透式監管，確保資金依法依規使用，防範潛在風險。

　　中誠信國際研究院執行院長袁海霞表示，強化監管，可以理解為(wei) 在微觀層麵健全完善主體(ti) 監管和資金監管，在宏觀層麵完善房地產(chan) 金融宏觀審慎管理。微觀層麵，後續可能對一些重要性較強的頭部房企以及風險較高的房企加強業(ye) 務活動以及資金流方麵的監測與(yu) 管理，對預售資金被挪用的監管力度也將持續加強；宏觀層麵，“三道紅線”、房地產(chan) 貸款集中度等宏觀審慎管理可能進一步優(you) 化，適度減少房企合理融資方麵的嚴(yan) 格限製。

　　“近些年房地產(chan) 領域的風險，包括債(zhai) 務違約、交付難、資金挪用等，暴露出房企存在的不規範經營等問題。中央金融工作會(hui) 議抓住了防風險的關(guan) 鍵，提出了健全房地產(chan) 企業(ye) 主體(ti) 的監管。”易居研究院研究總監嚴(yan) 躍進表示，從(cong) 房企債(zhai) 務違約事件中可以看出，一些案例融資規模較大且錯綜複雜。防範類似亂(luan) 象，亟需監管到位，提出健全房地產(chan) 企業(ye) 主體(ti) 監管是明確的導向。

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，在強調監管重要性的同時，會(hui) 議提出主體(ti) 監管和資金監管並存，進一步明確了將對房企無序加杠杆、投機炒作等引發的各類亂(luan) 象進行針對性治理。從(cong) 長遠看，確保房企合規經營，確保資金監管到位，不僅(jin) 有助於(yu) 加強對購房者權益的保障，也有利於(yu) 重塑全社會(hui) 對房地產(chan) 的信心，推動行業(ye) 實現平穩健康發展。

　　促進良性循環

　　客觀上看，與(yu) 其他許多行業(ye) 一樣，沒有金融的資金支持，房地產(chan) 無法實現長遠健康發展。業(ye) 內(nei) 人士提到，化解風險重要且緊迫，在此過程中，同樣離不開金融工具的有效參與(yu) 。

　　中央金融工作會(hui) 議提出，促進金融與(yu) 房地產(chan) 良性循環，一視同仁滿足不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 合理融資需求。在業(ye) 內(nei) 看來，實現金融與(yu) 房地產(chan) 的良性循環，從(cong) 短期看，是有效化解和防範房地產(chan) 領域金融風險的積極舉(ju) 措；從(cong) 長期看，不僅(jin) 有利於(yu) 房地產(chan) 市場長期平穩健康發展，也對鞏固經濟恢複有著重要意義(yi) 。

　　“會(hui) 議明確提出‘金融與(yu) 房地產(chan) 良性循環’機製，在加強監管的基礎上對於(yu) 房地產(chan) 的定調更為(wei) 積極。良性循環機製或有助於(yu) 穩定房地產(chan) 市場的運行。”袁海霞說。

　　高和資本執行合夥(huo) 人、清華大學五道口金融學院不動產(chan) 金融研究中心副主任周以升表示，一個(ge) 現實問題是，與(yu) 房地產(chan) 關(guan) 聯的金融體(ti) 係都是圍繞著住宅開發構建的，這與(yu) 此前房地產(chan) 市場更重視銷售不無關(guan) 聯。而在銷售放緩、不動產(chan) 租賃成為(wei) 大趨勢的背景下，與(yu) 之相匹配的金融體(ti) 係尚未完全建立，許多卡點和堵點有待打通。“短期內(nei) ，防範係統性風險是首要目的。金融支持可幫助房企中短期債(zhai) 務重組、促進保交樓、防範發生係統性金融風險，為(wei) 構建房地產(chan) 發展新模式起到‘托底’作用。同時，在實業(ye) 企業(ye) 縮表的情況下，還應鼓勵金融體(ti) 係中成長出多頭力量，特別是鼓勵一些專(zhuan) 業(ye) 投資機構參與(yu) 市場，防止價(jia) 格螺旋式下跌。”周以升說。

　　11月9日，央行發布的中國區域金融運行報告(2023)提到，適應房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的新形勢，適時調整優(you) 化房地產(chan) 政策，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展。

　　在央行表態的同時，一些部門也召集多家房企進行座談，了解行業(ye) 資金狀況和企業(ye) 融資需求。業(ye) 內(nei) 人士分析，中央金融工作會(hui) 議釋放出促進房地產(chan) 市場平穩健康和高質量發展的信號，隨著會(hui) 議精神的逐步落實，相關(guan) 部門及各地陸續推出的具體(ti) 措施，將進一步穩定和提振行業(ye) 預期。

　　“一視同仁滿足不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 合理融資需求，是促進金融與(yu) 房地產(chan) 良性循環的重要方麵。”嚴(yan) 躍進認為(wei) ，下一步，各地也需從(cong) 企業(ye) 公平競爭(zheng) 、有效化解風險的角度深入理解政策，確保金融機構在有效監管的前提下，公平支持各類房企的合理資金需求。

　　此前出台的“金融16條”提出，對國有、民營等房地產(chan) 企業(ye) 融資需求一視同仁。目前，民營房企融資需求占比較大，商業(ye) 銀行等金融機構要把支持民營房企融資的政策落實落細，切切實實把堅持“兩(liang) 個(ge) 毫不動搖”落到實處，支持民營房企發展。

　　用好政策工具

　　2021年中央經濟工作會(hui) 議首次提出房地產(chan) 行業(ye) “探索新的發展模式”。此後，這一提法被多次提及。中央金融工作會(hui) 議再次明確構建房地產(chan) 發展新模式，是基於(yu) 對當前房地產(chan) 市場供求關(guan) 係發生重大變化的重大判斷，也為(wei) 新模式如何破題、行業(ye) 如何發力指明了方向。

　　“會(hui) 議強調因城施策用好政策工具箱，我們(men) 理解的政策工具箱，包括行政、金融、財稅等多方麵措施，也說明政策工具要打好組合拳，為(wei) 提振住房市場提供助力。”嚴(yan) 躍進表示，各地用足、用好各類政策工具，不僅(jin) 需要關(guan) 注傳(chuan) 統的房地產(chan) 庫存、交易、價(jia) 格等指標，也要關(guan) 注金融類措施的適配度。

　　7月底以來，首套住房首付比例和貸款利率下調、改善性住房換購稅費減免、個(ge) 人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施相繼落實，有力支持了樓市消費。9月至10月房地產(chan) 市場總體(ti) 處於(yu) 小複蘇狀態，克而瑞數據顯示，10月百強房企實現銷售金額7761.4億(yi) 元，單月銷售規模環比增長1.4%。

　　不少業(ye) 界人士認為(wei) ，構建新發展模式，是高質量發展要求在房地產(chan) 領域的體(ti) 現。從(cong) 具體(ti) 抓手來看，除了穩定滿足剛需和改善性需求外，城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩(liang) 用基礎設施“三大工程”建設，將是構建房地產(chan) 發展新模式的突破點，也是中長期金融有效支持房地產(chan) 的發力點。一方麵，“三大工程”是支撐房地產(chan) 投資的重要力量，有助於(yu) 緩解房地產(chan) 投資過快下行的壓力。另一方麵，在構建新發展模式的要求下，金融支持房地產(chan) 的方向、力度、重點將出現相應調整或積極變化。

　　“站在金融與(yu) 房地產(chan) 良性循環的角度，有必要推進一些結構性的調整。比如在房地產(chan) 債(zhai) 務重組過程中，可考慮更好地發揮市場化的專(zhuan) 業(ye) 資產(chan) 管理機構和投資機構的作用，將人才、資金等生產(chan) 要素有機結合，開辟新的商業(ye) 模式，塑造新的行業(ye) 生態。”周以升建議，房地產(chan) 也要考慮創新驅動，通過轉型升級實現可持續發展。(經濟日報)