多地鬆綁限購限售 樓市調控邁出關(guan) 鍵一步

　　在堅持“房住不炒”基調下，從(cong) 降低首付比例到放寬“五限”，今年以來已有超過60個(ge) 城市發布寬鬆政策

　　一城一策之問

　　今年以來，各地樓市調控逐漸寬鬆。截至目前，已經有超過60個(ge) 城市發布寬鬆政策，從(cong) 降低首付比例和房貸利率、放寬公積金貸款要求，以及放寬落戶政策、發放購房補貼，到放寬限購、限貸、限售等“五限”政策……從(cong) 單向政策到綜合政策，從(cong) 三四線城市到以鄭州、蘭(lan) 州、青島、哈爾濱、蘇州為(wei) 代表的二線城市，房地產(chan) 調控已經步入一個(ge) 新的階段。

　　穩增長是今年宏觀經濟的頭等大事，房地產(chan) 作為(wei) 我國的支柱產(chan) 業(ye) ，必然成為(wei) 防風險、保民生、穩增長的重要抓手。值得關(guan) 注的是，在“房住不炒”的基調下，麵對我國不同區域房地產(chan) 市場存在的重大差異，各個(ge) 城市如何更好地落實“一城一策”？熱點城市與(yu) 非熱點城市的調控該如何走？政策寬鬆的尺度如何把握？

　　從(cong) 降首付到放鬆限購限售

　　今年2月底開始，多個(ge) 城市出現降低首付和房貸利率的現象，比如溫州、南通、佛山、重慶等地區部分銀行下調首套房首付比例，福州、晉中、南寧等地區下調公積金購房首付比例。

　　以佛山為(wei) 例，部分銀行非限購區樓盤首套房首付比例最低20%。在駐馬店，購買(mai) 二手房的首付比例為(wei) 30%，部分新房項目商業(ye) 貸款執行20%的首付比例。

　　與(yu) 此同時，多個(ge) 城市房貸利率出現不同程度的調整。杭州首套房貸款利率普遍由5.7%下調到5.3%，二套房貸款利率由5.9%下調到5.5%；廣州、蘇州有個(ge) 別銀行的房貸利率最低可以做到4.6%。

　　部分城市還有發放購房補貼、放開落戶政策、提高公積金貸款額度等舉(ju) 措。但是，對於(yu) 樓市影響較大的“五限”政策出現鬆綁跡象，更具信號意義(yi) 。

　　在省會(hui) 城市調控鬆綁中，鄭州成為(wei) 最先破局者。3月1日，鄭州發布房地產(chan) 新政，其中明確規定，子女、近親(qin) 屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭州投親(qin) 養(yang) 老，允許其投靠家庭新購一套住房。更為(wei) 關(guan) 鍵的一條是，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為(wei) 改善居住條件再次申請貸款購買(mai) 普通商品住房，銀行業(ye) 金融機構執行首套房貸款政策。這意味著鄭州定向取消了“認房又認貸”。

　　隨後，蘭(lan) 州房地產(chan) 調控政策也有所鬆動，除了通過老年人和幼兒(er) 兩(liang) 個(ge) 維度進行了限購的定向鬆綁外，也定向取消了“認房又認貸”。

　　此外，青島部分地區取消限售，蘇州二手房限售時間由5年改為(wei) 3年，秦皇島廢除限購令，衢州同時取消限購和限售。

　　對於(yu) 越來越多的城市發布房地產(chan) 鬆綁政策，廣東(dong) 省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是對行業(ye) 的紓困，行政幹預的調控措施本來就是短期的，是根據樓市的風向進行調整，樓市熱時撿起來，樓市冷時就退出去或者鬆綁，這是很正常的。

　　今年的《政府工作報告》指出，把穩增長放在更加突出的位置。作為(wei) 我國的支柱產(chan) 業(ye) ，房地產(chan) 的穩定不僅(jin) 事關(guan) 行業(ye) 本身，還影響著建築、建材、工程機械、家居等上下遊產(chan) 業(ye) 。因此，房地產(chan) 穩定，有利於(yu) 經濟的穩定。

　　在“一城一策”的思路下，各地落實房地產(chan) 調控主體(ti) 責任，結合自身現狀，出台適合的調控政策，有望進一步釋放合理購房需求，逐步穩定市場預期，促進房地產(chan) 業(ye) 良性循環和健康發展，對於(yu) 地方穩增長、穩就業(ye) 、防風險和保民生具有重要意義(yi) 。

　　“五限”政策寬鬆試水與(yu) 尺度把握

　　回顧前兩(liang) 年，房地產(chan) 調控“五限”政策試圖寬鬆時，總會(hui) 被叫停，比如2020年上半年曾有12個(ge) 城市出現政策調控“一日遊”現象。如今，在“一城一策”的思路下，部分二線城市“五限”政策出現寬鬆，雖然是定向鬆綁，但是信號意義(yi) 重大。不過，市場仍有很多疑問，限購限貸限售的放鬆能否成為(wei) 主流？放鬆的尺度會(hui) 有多大？

　　在58安居客房產(chan) 研究院分院院長張波看來，限購放鬆的城市會(hui) 增多。總體(ti) 來看，“五限”政策的逐漸放鬆會(hui) 在全國更大麵積鋪開，但涉及的城市會(hui) 明顯傾(qing) 向於(yu) 市場供大於(yu) 求的中小城市，而一、二線熱點城市的全麵放鬆可能性極小。

　　李宇嘉認為(wei) ，在限購之前，需要退出限售，讓存量房流轉起來。此外，限貸的鬆綁必須要有所為(wei) 、有所不為(wei) ，不能一退了之。因為(wei) 退出限貸很可能造成加杠杆炒房現象，所以限貸政策的調整，比如首付三成變兩(liang) 成，取消認房又認貸，一定要監測杠杆的變動，不能違規加杠杆，不能引發新一輪的投機行為(wei) 。最關(guan) 鍵的還是控製好杠杆，舉(ju) 例來講，首付款一定是自己的或者直係親(qin) 屬的，一定要做穿透式管理。此外，要控製消費貸和經營貸，不能違規流入房地產(chan) 市場。

　　熱點城市與(yu) 非熱點城市的調控抉擇

　　那麽(me) ，哪些城市具備條件放寬房地產(chan) 調控？

　　中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華表示，從(cong) 抑製投機投資的角度來看，目前房地產(chan) 市場發生很大的轉變，大多數城市的房價(jia) 上漲預期沒有了，基本上沒有太多人去炒房，在這種情況下，大多數城市可能會(hui) 放寬房地產(chan) 調控，也有條件放寬，但是少數熱點城市不具備條件，主要是擔心炒房。

　　值得關(guan) 注的是，我國各大城市不僅(jin) 經濟發展、消費水平不同，房地產(chan) 市場供需關(guan) 係也存在明顯的分化。一二三四線城市如何調控？熱點城市與(yu) 非熱點城市調控政策如何抉擇？

　　鄭州、哈爾濱和蘭(lan) 州雖然是省會(hui) 城市，但和很多深度降溫城市都有一個(ge) 共性，就是市場的供需處於(yu) 長期失衡狀態。張波表示，此類省會(hui) 城市房屋交易市場降溫的同時也會(hui) 帶動土地市場降溫加速，加之房地產(chan) 金融側(ce) 前兩(liang) 年的管控加強，導致房企拿地的信心明顯不足。在土地市場和一二手房交易市場的連環效應影響下，市場的低迷會(hui) 長期存在，這也是此類城市政策全麵快速放鬆的重要原因。因此，此類省會(hui) 城市下一步出台控製供給並提升需求的政策對市場影響更為(wei) 直接，包括供地政策的調整、拉動自住型需求積極入場。

　　“但是，並非所有省會(hui) 城市的基本麵都趨於(yu) 一致。不少熱點的省會(hui) 城市，例如杭州、南京、西安、成都等，本身的供需相對均衡，甚至有的城市依然呈現供不應求，隻是由於(yu) 前期調控從(cong) 嚴(yan) 導致部分自住型需求無法入場，此類城市一旦全麵放鬆極易導致市場熱度過快上升，甚至投資性需求重新抬頭。”張波說。

　　采寫(xie) /新京報記者 段文平