北京市住房和城鄉(xiang) 建設委員會(hui) 於(yu) 2021年8月發布《關(guan) 於(yu) 進一步規範新建商品住房銷售行為(wei) 的通知》，明確新建商品房交付樣板間的裝修裝飾標準，應與(yu) 預售清單、購房合同約定的交付標準及交房狀況保持一致；嚴(yan) 禁虛假宣傳(chuan) ，嚴(yan) 禁誤導客戶處置占有公共部位，嚴(yan) 禁宣傳(chuan) 周邊未建設的地鐵等公共服務設施等。然而，本報及12345市民服務熱線多次接到業(ye) 主投訴，反映其在購買(mai) 新建商品房過程中遭遇的虛假宣傳(chuan) 等問題，有多名業(ye) 主還曾被開發商發函警告、甚至登門威脅。記者就該問題進行調查。

　　金悅郡

　　“告知函充滿著恐嚇與(yu) 威脅”

　　亦莊金悅郡小區地處亦莊新城環景西一路與(yu) 景盛南二街交叉口西北側(ce) ，由北京融泰房地產(chan) 開發有限公司(以下簡稱融泰公司)開發，融泰公司則由北京首都開發股份有限公司、金融街控股股份有限公司及北京通投興(xing) 順置業(ye) 有限公司3家大型企業(ye) 聯合注冊(ce) 。

　　最近，在一個(ge) 有數十名業(ye) 主加入的微信群內(nei) ，多名業(ye) 主曬出自己收到的《告知函》或《律師函》。“函件文字措辭激烈、強硬，我們(men) 害怕、憤怒又無奈。”一名業(ye) 主說。

　　記者閱讀發現，《告知函》由融泰公司4月3日發出，內(nei) 容是因當日有多名業(ye) 主來到售樓處，現場抵製“虛假宣傳(chuan) ”，收函業(ye) 主也在其中，“有鑒於(yu) 此，本公司鄭重警告如下：請您在收到本函之日起，即刻采取一切必要措施，停止對我司的商業(ye) 詆毀等行為(wei) ，否則我司將通過包括法律手段在內(nei) 合法合規途徑維護我司正當權益，對您的違法侵權行為(wei) 追究到底，絕不姑息！”

　　一份《律師函》則顯示，因該業(ye) 主在今年3月26日、4月3日在售樓處的行為(wei) ，嚴(yan) 重影響了該公司的正常經營，擾亂(luan) 了公共秩序，故《律師函》表示，融泰公司保留向公安機關(guan) 報案並要求追究行政責任的權利。

　　“失望！”談及看到函件的感受，業(ye) 主王女士回答，“這個(ge) 小區由3家大企業(ye) 聯合開發，我們(men) 基於(yu) 信任才購買(mai) 。沒想到他們(men) 宣傳(chuan) 的‘輕奢洋房’不如周邊二手房。我們(men) 百名業(ye) 主曾3次找開發商及相關(guan) 部門溝通，均沒有進展。在大家焦急等待開發商回應時，卻收到這種函件，語氣強硬，充滿恐嚇、威脅。”“開發商說我們(men) 損害商業(ye) 信譽，我們(men) 花幾百萬(wan) 買(mai) 房，背著25年房貸，半輩子心血，誰願它聲譽受損？”“遇到問題不解決(jue) ，卻打壓提出問題的人……”業(ye) 主們(men) 紛紛稱“心寒”。

　　連同搜集到的相關(guan) 證據，業(ye) 主們(men) 整理出的情況反映有19頁。其中對開發商虛假宣傳(chuan) 的質疑主要集中在該項目宣傳(chuan) 是“輕奢洋房”“高端產(chan) 品”，實際上卻是“水泥地，大白牆，窗玻璃還三層變成兩(liang) 層。”一名業(ye) 主解釋，早在2020年銷售人員就告訴業(ye) 主，這個(ge) 小區的窗玻璃是三層，“可我們(men) 詳細詢問才發現，住宅樓北側(ce) 窗戶全是兩(liang) 層。”另外，業(ye) 主們(men) 還質疑，從(cong) 該小區微信公眾(zhong) 號上可以看出電梯廳兩(liang) 側(ce) 牆壁用的是石材。前不久，業(ye) 主們(men) 才知道其實用的是塗料，地庫地麵據說也是直接鋪水泥。

　　這讓業(ye) 主們(men) 覺得上當受騙了。4月3日，20餘(yu) 名業(ye) 主來到售樓處，集中表達訴求，以期改變“水泥地、大白牆”等情況。

　　最近，記者來到金悅郡探訪。問及業(ye) 主們(men) 關(guan) 心的問題，一名銷售人員稱，已確定房子南側(ce) 窗戶玻璃為(wei) 三層，北側(ce) 窗戶為(wei) 兩(liang) 層。關(guan) 於(yu) 樓梯，步梯牆麵在11層以上為(wei) 塗料，11層以下為(wei) 石材；電梯廳地麵鋪設地磚，牆壁均為(wei) 塗料。至於(yu) 地庫，該銷售人員稱，地庫地麵材料“隻是看上去像水泥，實際上不是水泥。”

　　售樓處內(nei) 擺著展板及介紹，當記者告訴業(ye) 主展板上顯示的有關(guan) 規定時，業(ye) 主們(men) 回應稱，這些展板是開發商最近才擺出來的，之前並沒有向業(ye) 主明示。

　　就業(ye) 主們(men) 的質疑與(yu) 相關(guan) 問題的解決(jue) ，記者輾轉聯係上該項目開發商。4月14日下午，一相關(guan) 負責人稱她會(hui) 讓負責部門回應記者問題。但截至記者發稿，未能收到相關(guan) 回複。

　　K2十裏春風

　　說好的地鐵沒了 業(ye) 主退房受阻

　　購房後因認為(wei) 開發商虛假宣傳(chuan) 而抵製甚至要求退房的業(ye) 主，記者調查發現並非少數。在位於(yu) 通州區永樂(le) 店鎮的K2十裏春風，一些業(ye) 主拒絕收房並要求退房，其中一個(ge) 主要原因是開發商承諾的地鐵並不存在。

　　“銷售說有地鐵，半小時到國貿，很多業(ye) 主衝(chong) 著地鐵買(mai) 房。自2020年下半年開始，有業(ye) 主查了規劃，才知道小區周邊並沒有地鐵規劃。”業(ye) 主吳女士反映，自己在朝陽區上班，距離小區60多公裏，打車一趟得200多元，乘公交一趟得兩(liang) 個(ge) 多小時，“我們(men) 就是奔著地鐵去買(mai) 房的，沒有地鐵，沒法上班，買(mai) 這房子沒意義(yi) 。”

　　K2十裏春風位於(yu) 北京東(dong) 南、首都環線高速外10公裏。“地鐵S6、京津城際高鐵永樂(le) 店站”“您通過亦莊站可以換乘S6號線”“大郊亭——朝陽港——於(yu) 家務——永樂(le) 站”地鐵線路經過小區的示意圖、大大的地鐵標誌……業(ye) 主們(men) 告訴記者，開發商宣傳(chuan) 地鐵的易拉寶、展板及示意圖，在售樓處從(cong) 2018年一直展示到2021年年底。“我們(men) 還保存著銷售介紹地鐵站的錄音，其實附近根本沒有地鐵。”業(ye) 主劉先生告訴記者。

　　劉先生介紹，自己買(mai) 房是剛需，也是首套房。按照每平方米近3萬(wan) 元的價(jia) 格，他購買(mai) 了一套不到80平方米的住房。“先讓交2萬(wan) 元認購金，交費、排號……”劉先生感覺自己是一步步交費，也一步步被套牢。目前，已收房入住的劉先生常陷入上下班困難的境地，“有時加個(ge) 班，打車回家得花200多元。是開發商的虛假宣傳(chuan) 害了我們(men) 。”

　　至今仍有不少業(ye) 主堅持不收房並要求退房，還有業(ye) 主遭登門“協商”。“2021年1月29日上午，開發商一名客戶經理帶人找到我單位，在我辦公室裏來回走了一個(ge) 多小時，使我無法專(zhuan) 心工作。”一名業(ye) 主透露，中午時該經理提出，退房可以，但要扣15%違約金，“國家規定無責情況下，違約金最多扣10%，我們(men) 拒絕扣違約金，該負責人竟找到我單位領導，要求我領導管這事兒(er) 。”“我們(men) 也接到過開發商電話，”一名女士反映，開發商曾稱知道其家人在哪兒(er) 上班，現在就在其單位門口，要求出來聊聊，“當時我們(men) 都特別擔心。”

　　自2021年初開始，百餘(yu) 名業(ye) 主開始聯合抵製，有人曾20餘(yu) 次找開發商討說法。如今，有業(ye) 主迫不得已入住，也有業(ye) 主提起訴訟，更多業(ye) 主隻能觀望。

　　最近，記者來到K2十裏春風售樓處，現場已不見有關(guan) 地鐵的宣傳(chuan) 展板。一名銷售人員稱，那些早就撤了，“要乘地鐵可以先搭乘7站公交，從(cong) 廊坊站坐地鐵。”

　　有關(guan) 資料顯示，K2十裏春風由北京永樂(le) 花園發展有限公司開發建設，業(ye) 主們(men) 反映實際控股為(wei) 石榴置業(ye) 集團股份有限公司。在跟進了解該問題及其解決(jue) 期間，記者曾多次聯係石榴集團，一負責人稱他們(men) 宣傳(chuan) 地鐵有依據，記者要求其出示依據，該負責人表示找到後向記者提交。截至記者發稿，一直未收到該負責人所提供的地鐵宣傳(chuan) 依據。

　　山嶼西山著

　　無權使用的小院仍在宣傳(chuan)

　　山嶼西山著位於(yu) 海澱區太舟塢東(dong) 路西側(ce) ，向南距京密引水渠約600米，開發商為(wei) 北京銳達置業(ye) 有限公司。

　　多名業(ye) 主反映開發商在銷售樓盤時承諾一層業(ye) 主可使用門前綠地，但實際上與(yu) 收房後的情況嚴(yan) 重不符。

　　業(ye) 主李女士向記者反映，門前有小院是她的一個(ge) 夢想。在看了多個(ge) 樓盤之後，他和一個(ge) 朋友來到山嶼西山著，“當時我們(men) 看了樣板間，裝修很漂亮，特別是銷售說買(mai) 一樓還帶地下室，另外還有一個(ge) 幾十平方米的小院。”

　　買(mai) 房帶小院令不少業(ye) 主動心。記者了解到，其實當時銷售並沒有帶大家看小院，“隻看了樣板間，說小院還沒做出來。”

　　交房延期了半年。前幾天，業(ye) 主何女士致電12345市民服務熱線，“交房後發現與(yu) 樣板間嚴(yan) 重不符，銷售宣傳(chuan) 時用了大量話術，均為(wei) 虛假宣傳(chuan) 。”何女士稱，“開發商說業(ye) 主可以使用小院，可業(ye) 主一旦進入小院整修，就有鄰居舉(ju) 報。由此導致鄰裏關(guan) 係緊張。”更為(wei) 糟糕的是，開發商至今未派人同業(ye) 主有效溝通。

　　近日，記者來到山嶼西山著小區。這裏坐落著一排排小高層，被銷售稱為(wei) “洋房”，樓背後則是一塊長條形綠地，周圍用柵欄圍住。綠地內(nei) 的草坪剛剛萌芽，看上去稀稀疏疏的。

　　一名業(ye) 主家正在裝修，“跟開發商當初承諾的完全不一樣，”他帶領記者進入室內(nei) ，房子是毛坯，室內(nei) 飄散著大量灰塵。進入地下一層，需先走出家門，沿步梯下樓才到。“原來銷售說可以從(cong) 室內(nei) 樓梯到地下室。現在別說地下室，承諾的院子沒產(chan) 權，也沒使用權。隻要有人挖地種菜，就有鄰居舉(ju) 報。”“其實我們(men) 也不願違規用小院、搭建陽光房，也不是非要種菜，隻是當初開發商一再宣傳(chuan) 有個(ge) 小院生活多美好，結果是被騙，感覺很窩火。”

　　記者聯係該小區開發商了解銷售情況，多名銷售員告訴記者，這一兩(liang) 周就應該有房源。“房子是清退出來的，從(cong) 一層到頂層應該都有。”“那買(mai) 一層有沒有小院？是否可以種菜？”記者問。“可以種菜，也可以把窗戶變成門，從(cong) 這個(ge) 門直接進入小院。”一名銷售員稱，業(ye) 主對院子有使用權，“隻是別過分搭建陽光房等建築就行。”

　　4月14日、4月15日，記者多次聯係北京銳達置業(ye) 有限公司，但所查到的兩(liang) 個(ge) 電話，一個(ge) 號碼不存在，另一個(ge) 無人接聽。打通該小區售樓處電話，一負責人稱，其公司隻是第三方，目前已和開發商合作結束，“沒有聯係，也查不到聯係電話。”

　　記者查詢獲悉，北京銳達置業(ye) 有限公司由北京國瑞興(xing) 業(ye) 房地產(chan) 控股有限公司、北京碧桂園陽光置業(ye) 發展有限公司及中鐵房地產(chan) 集團北方有限公司共同出資組建。早在2020年，該公司就曾因發布商品價(jia) 格及與(yu) 商品有關(guan) 的允諾等信息與(yu) 實際情況不符，對購買(mai) 行為(wei) 造成實質性影響，從(cong) 而被海澱區市場監督管理局罰款20萬(wan) 元。對此，業(ye) 主們(men) 則認為(wei) ，對於(yu) 一個(ge) 房地產(chan) 開發企業(ye) 而言，該類數額的罰款並不能有效遏製相關(guan) 虛假宣傳(chuan) 行為(wei) 。

　　律師說法

　　收集證據 依法維權

　　針對業(ye) 主們(men) 在購買(mai) 新建商品房中遇到的相關(guan) 問題，北京市中聞律師事務所全過程工程谘詢中心主任、地產(chan) 建工部副主任陳開洋律師建議，麵對開發商發出的“警告”函件，業(ye) 主們(men) 不必過於(yu) 擔心；針對開發商或是銷售人員的虛假宣傳(chuan) ，業(ye) 主可向監管部門舉(ju) 報，也可搜集證據，通過訴訟渠道，理性維權。

　　陳開洋分析，目前，市場上新建商品房的銷售，開發商常委托一家或多家銷售代理公司，采用代銷或包銷形式對外銷售，開發商與(yu) 代理公司之間形成委托合同關(guan) 係。銷售過程中，業(ye) 主另向代銷公司支付一筆“網絡推廣費”或是“中介費”，該筆費用有數萬(wan) 元甚至數十萬(wan) 元，增加購房者負擔，也因此給業(ye) 主後期退房、維權增添阻礙。甚至有開發主體(ti) 采用隱形持股方式自行注冊(ce) 代銷公司，在房子賣完後予以注銷，由此帶來虛假宣傳(chuan) 或欺詐銷售等問題，業(ye) 主維權起來較為(wei) 困難。

　　陳開洋建議，假如開發商委托第三方銷售公司對新建商品房進行銷售，一旦涉及到市政配套宣傳(chuan) 、公共區域裝修標準、綠地歸屬等問題，業(ye) 主應首先關(guan) 注購房合同是否有相關(guan) 約定，比如住宅樓前綠地應屬小區業(ye) 主共有，但銷售時口頭承諾業(ye) 主可以使用。如果合同中已有相關(guan) 體(ti) 現，那麽(me) 屬於(yu) 開發商自行違約，業(ye) 主可直接向開發商主張違約責任；假如合同中並沒有相關(guan) 約定，僅(jin) 僅(jin) 是銷售人員口頭宣傳(chuan) 或是承諾，則應注意證據收集和保全，對銷售人員個(ge) 人的虛假宣傳(chuan) 、欺詐銷售問題可以認定為(wei) 銷售公司職務行為(wei) ，如銷售公司與(yu) 開發商之間存在委托合同關(guan) 係，則可以主張開發商和銷售公司承擔連帶責任。

　　業(ye) 主如何避免被“虛假宣傳(chuan) ”誤導？發現開發商虛假宣傳(chuan) 後又該如何維護權益？陳開洋建議，第一、業(ye) 主不要輕易相信銷售人員的口頭承諾。第二、有關(guan) 新建商品房裝修標準、配套綠地使用、交通及其它市政配套等，應屬於(yu) 購房者著重關(guan) 注的要件。尤其是市政配套，陳開洋建議業(ye) 主可在購房前通過規劃等相關(guan) 部門申請政府信息公開，查詢小區所在區域的區域規劃、控製性詳規、修建性詳規等規劃資料。第三、簽訂合同前，業(ye) 主應仔細閱讀購房合同，購房合同內(nei) 沒有明確規定的，業(ye) 主可要求開發商簽署補充協議。第四、業(ye) 主需要收集保全相關(guan) 購房證據，譬如樓書(shu) 、戶型圖、小區平麵圖等宣傳(chuan) 資料，或是通話錄音、現場錄音、聊天記錄等，可全部收集起來，不明白處可向專(zhuan) 業(ye) 人員谘詢。本報記者 張淑玲