5月份，受疫情影響，北京二手房成交跌入穀底。在此之後，以降低貸款利率為(wei) 主的優(you) 化政策開始出台，6月至8月，二手房市場成交迎來了一波“三連漲”。據統計，8月北京二手房網簽13920套，環比增長12.8%。

　　同時，二手房供應量也有所增加，業(ye) 主掛牌價(jia) 格預期有所轉弱，二手房市場“以價(jia) 換量”態勢凸顯。

　　隨著樓市回暖信號不斷，市場對二手房的關(guan) 注度也有所升高。業(ye) 內(nei) 認為(wei) ，目前買(mai) 賣雙方價(jia) 格博弈尚未完成，接下來在政策沒有大範圍調整的情況下，市場將繼續處於(yu) 盤整狀態，同時會(hui) 進一步向買(mai) 方傾(qing) 斜。

　　價(jia) 格博弈加劇

　　掛牌量增長看房熱情卻下降

　　當下的北京，二手房市場兩(liang) 極化現象十分嚴(yan) 重。

　　好房子不愁賣，甚至有人搶著買(mai) ；沒有優(you) 勢的房子，不僅(jin) 升值無望，連賣出去都很難。

　　位於(yu) 亦莊的和成璟園8月末上架了一套95平方米的3居室房源，售價(jia) 530萬(wan) 元。無論是均價(jia) 還是總價(jia) ，在同小區中都處於(yu) 底部位置。相比在售的同戶型房源，價(jia) 格要便宜10萬(wan) -20萬(wan) 元。對於(yu) 這類降價(jia) 二手房，經紀人張銘表示，近兩(liang) 個(ge) 月小區內(nei) 掛牌房源增多，不少人都是賣了房再置換新房，因此在價(jia) 格上就有了鬆動的空間。

　　在整體(ti) 大環境下行的趨勢下，二手房東(dong) 的心態也跟著發生了改變，當庫存增加，尤其是同類型在售房源增多的時候，降價(jia) 賣房就會(hui) 變成常態。

　　根據58安居客房產(chan) 研究院報告顯示，8月份有更多的二手房掛牌出售，北京新增掛牌房源量環比7月份上漲了6.9%。

　　“大部分掛牌賣房的人都是為(wei) 了置換出資金，有的是為(wei) 了補貼生意現金流，有的是為(wei) 了換房。這些著急出售的房東(dong) ，往往會(hui) 主動下調20萬(wan) 左右。”位於(yu) 昌平的房產(chan) 經紀人趙宇表示，他所在的領秀慧穀社區，近兩(liang) 個(ge) 月成交了二十多套房子，絕大多數房源都有一定的溢價(jia) 空間。整體(ti) 上看，買(mai) 賣雙方關(guan) 於(yu) 價(jia) 格的博弈仍非常焦灼。買(mai) 房人擔心會(hui) 踩到高點，而賣房人則認為(wei) 年底會(hui) 觸底反彈。

　　尤其是在一些關(guan) 注度比較高的板塊，部分房東(dong) 對於(yu) 價(jia) 格的預期從(cong) 今年開始一路走高，與(yu) 買(mai) 家形成了明顯的預期背離。麥田分析師告訴北青地產(chan) ，像回龍觀的一些次新小區，就在價(jia) 格提升後，反而出現了看房人減少，去化變慢，周期拉長的情況。

　　從(cong) 二手房的成交實際情況看，能夠賣得好的房源，要麽(me) 是總價(jia) 較低，戶型較小的剛需盤，要麽(me) 就是配套齊全的改善盤。其餘(yu) 較為(wei) 普通的房源，想快速出手，隻能降價(jia) 賣房。

　　麥田房產(chan) 分析師就對北青地產(chan) 表示，8月份雖然房源掛牌增多，但購房者的看房熱情和7月相比卻有所下降。一方麵是因為(wei) 雙方對於(yu) 後市的預期有所分歧，買(mai) 房人的觀望情緒仍然較重，另一方麵也是因為(wei) 市場處於(yu) 調整期，價(jia) 格的波動，讓不少購房人選擇持幣觀望。

　　節奏回歸正常

　　8月北京二手房成交呈“三連升”

　　數據顯示，8月北京市二手住宅網簽量為(wei) 13920套，環比上月12338套上升了約12.8%，但同比去年8月的15942套下滑約12.7%。

　　在業(ye) 內(nei) 看來，北京二手房月成交量在1.2萬(wan) -1.5萬(wan) 套屬於(yu) 正常區間範圍，8月網簽近1.4萬(wan) 套說明整體(ti) 市場運行比較平穩，盡管仍處於(yu) 調整階段，但正在逐步複蘇回溫。“需要說明的是，網簽數據具有滯後性，無法及時反映市場實際走勢。”分析師表示。

　　從(cong) 恢複的角度分析，分析師認為(wei) ，8月二手住房市場勢頭明顯放緩，成交量相較7月已開始回落，與(yu) 疫情前正常月份水平相當；由此，初步判斷為(wei) 疫情期間積累的需求已在6、7月份充分釋放，市場節奏回歸正常。

　　值得一提的是，從(cong) 6月開始，北京二手房成交量呈逐月上升的趨勢，至此8月已經出現了“三連升”。麥田分析師分析，“三連升”的背後是5月份北京遭遇疫情，部分小區封控，成交基數低所致。從(cong) 成交量來看，這三個(ge) 月北京二手房市場逐月回升，市場已經走出最底部，當前市場進入調整階段。

　　不隻成交量上升，市場均價(jia) 也有所微漲。據中指研究院監測統計，北京8月二手房平均價(jia) 格為(wei) 75529元/平方米，環比上漲0.28%，同比也上漲4.27%。

　　對於(yu) 二手房平均價(jia) 格上漲，多位業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，主要來自市場層麵的觀望情緒主導，目前大部分房東(dong) 不著急出手，惜售以求賣出好價(jia) 錢的心態較為(wei) 明顯。

　　此外，聚焦到二手房市場成交結構，麵積和區域出現了明顯分化，優(you) 質房源一房難求。從(cong) 麵積段來看，中小戶型和豪宅賣得好，中間麵積段行情一般。

　　其主要原因在於(yu) ，剛需第一套房通常受製於(yu) 總價(jia) 、通勤等訴求，相較於(yu) 新房樓盤，對應的二手房可選擇的範圍更廣，且地段周邊配套更完備；而豪宅買(mai) 家將房子作為(wei) 資產(chan) 看待，在當下更利於(yu) 發揮保值作用。

　　企穩信號明顯

　　市場向買(mai) 方傾(qing) 斜

　　從(cong) 今年年初以來，多次重要經濟會(hui) 議中都提到，合理支持剛性和改善性住房需求。尤其是信貸端迎來積極變化，市場活躍度有所提升。

　　以首都北京為(wei) 例，在5年期以上LPR遭遇年內(nei) 三降後，8月北京首套及二套房貸款利率下限已降至4.85%和5.35%，這也是自LPR捆綁房貸利率後，北京首套房貸利率首次跌破5%。

　　在政策暖風的帶動下，二手房市場逐漸企穩。

　　麥田分析師表示，目前買(mai) 賣雙方價(jia) 格博弈尚未完成，接下來政策若沒有大範圍調整的情況下，市場將繼續處於(yu) 盤整狀態。預計9月份隨著掛牌房源的增多，房東(dong) 下調掛牌價(jia) 的壓力會(hui) 進一步增大，市場會(hui) 進一步向買(mai) 方傾(qing) 斜。

　　北京鏈家研究院則認為(wei) ，當前金融和政策氛圍整體(ti) 寬鬆，盡管居民購房按揭成本在進一步下降，但對市場的刺激作用並不明顯。目前，市場預期處於(yu) 穩定狀態，買(mai) 賣雙方觀望情緒皆較為(wei) 明顯。預計未來一段時間內(nei) ，北京二手住房市場將保持當前修複的態勢，平穩發展。

　　展望未來，中指研究院預計，各地政府將繼續“用足用好政策工具箱”，因城施策穩樓市。隨著樓市政策環境的持續改善及傳(chuan) 統銷售旺季的來臨(lin) ，部分一二線熱點城市房地產(chan) 市場或逐步企穩恢複。(應受訪者要求，張銘、趙宇皆為(wei) 化名)

　　文/宋欣 本報記者 李桁