記者 王麗(li) 新 見習(xi) 記者 陳 瀟

　　繼龍湖集團獲中國銀行7億(yi) 元“內(nei) 保外貸”支持之後，近日有消息稱，中國工商銀行也擬為(wei) 碧桂園提供“內(nei) 保外貸”，貸款規模初定為(wei) 3億(yi) 美元，具體(ti) 金額待最後落定。

　　多位業(ye) 內(nei) 人士預計，還將有頭部民營房企陸續獲得“內(nei) 保外貸”支持，而率先迎來進展的或是示範性房企。“目前公司正在溝通中，落地情況要看進一步的進展。”美的置業(ye) 相關(guan) 人士向《證券日報》記者表示。此外，部分頭部房企相關(guan) 負責人也向《證券日報》記者表示，目前尚未有相關(guan) 消息，但公司正在高度關(guan) 注該政策。

　　不難看出，房企融資渠道正在逐步拓寬，從(cong) 最初的信貸支持、債(zhai) 券融資支持，再到股權融資支持，逐漸深入且範圍越來越廣。此外，從(cong) 滿足房企境內(nei) 多樣融資需求，再延伸到盤活境外融資通道，房企海外融資正在解封。

　　正如某房企人士告訴《證券日報》記者：“‘內(nei) 保外貸’提供的增信顯示了政府對民營房企的支持，也體(ti) 現了化解房企風險的決(jue) 心，有利於(yu) 改善未出險房企離岸市場信用環境，修複和提振境外市場信心。”

　　改善境外融資環境

　　“內(nei) 保外貸”是指境內(nei) 銀行為(wei) 境內(nei) 企業(ye) 在境外注冊(ce) 的附屬企業(ye) 或參股投資企業(ye) 提供擔保，由境外銀行給境外投資企業(ye) 發放相應貸款。

　　哪些房企將滿足“內(nei) 保外貸”條件，率先受益？多位行業(ye) 人士認為(wei) ，未出險且信用情況良好的房企將有機會(hui) ，低信用和出險房企被審核通過的概率不高。

　　“優(you) 質房企更容易通過‘內(nei) 保外貸’渠道獲得融資。比如那些具有現金流穩定、負債(zhai) 壓力小、經營韌性強等特征的房企。” 同策研究院資深分析師肖雲(yun) 祥向《證券日報》記者表示，目前來看，審核一般來說應該包括多方麵的債(zhai) 務情況、資產(chan) 情況、運營情況，或者有足夠的抵質押條件，但國內(nei) 房地產(chan) 市場還處於(yu) 低迷期，房企的經營和資產(chan) 境況都不是很理想，因此滿足條件的房企也並不多。

　　“從(cong) 抵押品情況來看，(內(nei) 保外貸)會(hui) 有一定的規模，但很難廣泛落地。”匯生國際投資總裁黃立衝(chong) 向《證券日報》記者表示，主要原因在於(yu) ，房企需用大量現金或優(you) 質資產(chan) 在國內(nei) 銀行抵押從(cong) 而獲得相應貸款，但有些資產(chan) 已被用來融資，而很多銀行可能並不接受類似物業(ye) 抵押等，所以“內(nei) 保外貸”很難在規模上有所突破。

　　不過，從(cong) 銀行方麵來看，目前房企境外債(zhai) 違約現象時有發生，而違約給銀行帶來的風險敞口同樣不可小覷。“內(nei) 保外貸”能夠讓符合條件的房企“借新還舊”，降低償(chang) 債(zhai) 壓力，在幫助房企修複流動性的同時，也可以減少銀行風險損失，從(cong) 而以實際行動維護經濟金融穩定大局。

　　“當下約40家房企出現債(zhai) 務違約，還有100多家未出險。”中指研究院企業(ye) 事業(ye) 部研究負責人劉水表示，“內(nei) 保外貸”政策能夠防止債(zhai) 務違約風險繼續擴大。但目前來看，隻有個(ge) 別企業(ye) 在“內(nei) 保外貸”支持下實現融資，已出險企業(ye) 則很難受益。

　　對於(yu) 已經出險的房企而言，大概率也不會(hui) 通過“內(nei) 保外貸”實施貸款。某位房企內(nei) 部人士向《證券日報》記者直言，首先，出險房企需償(chang) 還海外債(zhai) 的規模相對較大，其或在謀劃整體(ti) 境外債(zhai) 務展期，或者就單筆或幾筆美元債(zhai) 談要約交換或者展期事宜，其前提都不是償(chang) 還境外債(zhai) 。若此時啟動“內(nei) 保外貸”，即便最終闖關(guan) 成功，也難以對全部債(zhai) 權人有所交代，反倒不利於(yu) 整體(ti) 債(zhai) 務重組方案的推進。其次，實施“內(nei) 保外貸”需要提供資產(chan) 抵押，對於(yu) 部分房企而言，能夠拿出優(you) 質的未融資資產(chan) 進行抵押貸款，可能並不容易。

　　緩解海外償(chang) 債(zhai) 壓力

　　事實上，海外市場作為(wei) 房企融資的重要渠道，融資額占比一度超過了30%，但自去年以來，多家房企出現境外債(zhai) 展期、違約事項，境外信用債(zhai) 融資逐漸趨於(yu) 凍結。

　　黃立衝(chong) 告訴記者，受製於(yu) 發債(zhai) 主體(ti) ，在目前條件下，海外投資者對違約行為(wei) 能采取的行動十分有限，即使房企清盤，投資者得到的償(chang) 付可能也不如預期，而“內(nei) 保外貸”作為(wei) 一種增信方式，或是監管層修複中資房企信用的一項工具。

　　早在11月21日，人民銀行、銀保監會(hui) 聯合召開全國性商業(ye) 銀行信貸工作座談會(hui) ，央行副行長潘功勝就曾表示，要通過內(nei) 保外貸業(ye) 務跨境增信支持房企海外融資，“商業(ye) 銀行境外分支行要加大對優(you) 質房企內(nei) 保外貸業(ye) 務的支持力度，加快項目落地。”

　　在該會(hui) 議召開不久後，中國銀行重慶市分行為(wei) 龍湖集團開立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為(wei) 擔保，為(wei) 龍湖集團境外企業(ye) 提供貸款融資，該筆貸款已於(yu) 12月9日提款，用於(yu) 滿足龍湖集團流動性需求。

　　對此，肖雲(yun) 祥表示，“從(cong) 去年下半年開始，評級機構紛紛下調中國房地產(chan) 企業(ye) 的信用評級，中資房企在海外融資渠道受阻，而通過內(nei) 保外貸的方式支持房企融資，是為(wei) 中資房企做信用背書(shu) ，以避免‘誤傷(shang) ’優(you) 質房企，有利於(yu) 未出險企業(ye) 通過海外市場獲得融資。”

　　在業(ye) 內(nei) 看來，中資房企“內(nei) 保外貸”紓困作用雖有限，但破開海外融資大門，有助於(yu) 部分房企熬過明年一季度的償(chang) 債(zhai) 高峰期。

　　據中指研究院監測數據顯示，2023年第一季度房企待償(chang) 海外債(zhai) 規模超過1000億(yi) 元人民幣，償(chang) 債(zhai) 壓力較大。此外，從(cong) 債(zhai) 務到期情況來看，據浙商證券統計，2023年境內(nei) 地產(chan) 債(zhai) 到期償(chang) 還量為(wei) 3583億(yi) 元，共計424隻，中資美元地產(chan) 債(zhai) 到期金額為(wei) 580億(yi) 美元，共計210隻。其中，明年1月份與(yu) 4月份為(wei) 中資美元地產(chan) 債(zhai) 償(chang) 債(zhai) 高峰，單月到期金額分別為(wei) 98億(yi) 美元、78億(yi) 美元。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進對《證券日報》記者表示，僅(jin) 憑“內(nei) 保外貸”還難以大規模解決(jue) 房企償(chang) 還美元債(zhai) 問題，已出險房企的信用也難以修複。全球投資者對房地產(chan) 行業(ye) 信心的真正改變，仍需銷售端全麵好轉，屆時企業(ye) 才有自我造血能力。

　　“內(nei) 保外貸”向全球地產(chan) 投資者釋放什麽(me) 信號？

　　繼信貸、債(zhai) 券、股權“三箭齊發”支持房企融資後，銀行以“內(nei) 保外貸”助力房企境外融資提上日程。12月9日，首單落地的7億(yi) 元貸款已被龍湖集團提款。近期，碧桂園、美的置業(ye) 等房企或將“接棒”，“內(nei) 保外貸”未來有望進一步擴容。

　　“內(nei) 保外貸”是指境內(nei) 銀行為(wei) 境內(nei) 企業(ye) 在境外注冊(ce) 的附屬企業(ye) 或參股投資企業(ye) 提供擔保，由境外銀行給境外投資企業(ye) 發放相應貸款。核心條件之一是，需有資產(chan) 抵押擔保。

　　即便如此，為(wei) 什麽(me) “內(nei) 保外貸”甫一落地，就大大觸動了資本市場的神經？三大背景值得思考。一是房企海外融資已連續4個(ge) 月無新增，信用債(zhai) 融資處於(yu) 冰封，“借新還舊”的大門基本關(guan) 閉；二是內(nei) 房股債(zhai) 務違約事件時有發生，境外對中國房地產(chan) 市場預期較為(wei) 悲觀，存量債(zhai) 券折價(jia) 大，負麵影響較明顯；三是明年一季度房企將再迎償(chang) 債(zhai) 小高峰，其中待償(chang) 海外債(zhai) 超過1000億(yi) 元。

　　防止出險房企繼續增加，平穩有序安排好明年一季度民營房企償(chang) 債(zhai) 事宜，相當關(guan) 鍵。這期間，“內(nei) 保外貸”將率先打破房企海外融資僵局，邁出穩信用的關(guan) 鍵一步。

　　首先，“內(nei) 保外貸”的落地，是金融支持房地產(chan) 的進一步拓展與(yu) 補充。“三箭齊發”之下，與(yu) 如今相對較為(wei) 通暢的境內(nei) 信用債(zhai) 融資以及重啟的股權融資等渠道相比，“內(nei) 保外貸”是將關(guan) 注點延伸到了境外融資端。利用境內(nei) 外兩(liang) 個(ge) 市場資源進行投融資，是補充性融資渠道，可為(wei) 部分流動性暫時困難的未出險房企爭(zheng) 取時間與(yu) 空間。

　　其次，“內(nei) 保外貸”的實施，有助於(yu) 未出險房企“借新還舊”。在過往正常的海外融資節奏中，每年一季度是房企“舉(ju) 債(zhai) ”期，因此明年一季度美元債(zhai) 償(chang) 壓力不小。此番政策提前出手，且首筆貸款完成放款僅(jin) 用時10天，意味著後續那些僅(jin) 是短期流動性困難的未出險房企可以快速效仿跟進。由此，穩定未出險房企信用體(ti) 係，保證其銷售端、交付端正常運轉，進而保障上下遊供應商不出現壞賬、不出險，防止債(zhai) 務違約風險繼續擴大，這是建立風險隔離帶的重要手段之一。

　　再次，“內(nei) 保外貸”的出台，是逐步冰釋中國房地產(chan) 企業(ye) 境外融資困境的“頭啖湯”。在年內(nei) 約40家房企境外債(zhai) 務違約、部分房企撤出資信評級、部分房企被債(zhai) 權人提出清盤呈請等影響下，內(nei) 房股信用體(ti) 係及境外投資者投資信心遭到衝(chong) 擊。“內(nei) 保外貸”加快實施，說明改善地產(chan) 行業(ye) 資金麵的基調已經由境內(nei) 擴展到境外，先助力未出險房企境外融資破冰，再逐步修複信用。同時，還向境外投資者釋放了一個(ge) 明確信號，即在防範係統性風險底線框架下，出於(yu) 穩住地產(chan) 基本盤的考慮，各方責任主體(ti) 會(hui) 積極紓困。

　　不難看出，當下落地的“內(nei) 保外貸”雖非房企依靠自身信用發行債(zhai) 券，且目前看貸款規模也不大，但卻非常有力地破開了境外融資大門，向全球投資者展示出相關(guan) 部門穩地產(chan) 的決(jue) 心，發出支持民營房企化解境外債(zhai) 風險以及穩信用的重要信號。（證券日報）