春節過後，關(guan) 於(yu) 一線城市新房回暖的聲音越來越多。半個(ge) 月來，北京商報記者通過調研北京多個(ge) 新房項目發現，開發商此前的打折、促銷幾乎銷聲匿跡，城六區的熱點項目確實出現售樓處人頭攢動的局麵，哪怕在2月12日下雪的情況下，奶西、東(dong) 壩等熱門片區的項目人流依然不小。在銷售人員口中，這是新房市場積極的信號。更有項目銷售人員放話：“哪怕有春節因素的影響，最近兩(liang) 個(ge) 月已經賣了去年將近一年的量。”

　　對於(yu) 北京新房這波回暖行情，無論是行業(ye) 專(zhuan) 家還是一線銷售，都表示認可，但對持續性存在分歧。大部分從(cong) 業(ye) 者認為(wei) ，本輪釋放主要是稅費優(you) 惠、疫情退去、經濟複蘇、置業(ye) 情緒修複等多重因素疊加，但“需求就那麽(me) 多”，購房者的心態也更健康。在高門檻的條件下，全年曲線如何走出，還要看後續的支持政策。

　　雜物間改造接待室

　　“年後平均每天案場接待能夠達到五六十組客戶，而且以真實意向客戶居多，整體(ti) 成交周期也很短。”2月12日，北京春節後的首場降雪沒能阻擋看房人群。張宜倫(lun) ，是北京市朝陽區奶西片區某央企在售項目的置業(ye) 顧問，據他介紹，因最近到訪客流回升，原本的茶歇區也進行了擴容，他接待北京商報記者的位置之前是放置雜物的。

　　作為(wei) 一名置業(ye) 顧問，張宜倫(lun) 承認眼下的新房市場確實“挺火”，有如此熱度，除了項目本身頗具競爭(zheng) 力外，疫情的退去、經濟複蘇的預期、購房者置業(ye) 情緒的修複都是原因。“之前猶豫觀望的，現在也願意下場走一走，交易節奏自然整體(ti) 回升。”

　　問及與(yu) 之前狀況的對比，張宜倫(lun) 給記者指了指正門前台的搖號機，據說這是疫情最困難時的產(chan) 物。“當時十幾個(ge) 銷售等一組客戶，有時候兩(liang) 三天才來一組，不搖號不行的，都是到訪客戶，分給誰都不公平，搖號其他人也沒有怨氣。”據張宜倫(lun) 透露，盡管當天下著冬雪，但已經賣出去了五套，作為(wei) 一個(ge) 大戶型的改善盤，這是一個(ge) 不錯的成績。

　　“除了上麵說到的大環境改善，政府的退稅政策在這一波起到了很關(guan) 鍵的作用。”張宜倫(lun) 提到的退稅政策，即2022年9月財政部、稅務總局發布的《關(guan) 於(yu) 支持居民換購住房有關(guan) 個(ge) 人所得稅政策的公告》，明確在2022年10月1日至2023年12月31日期間，對出售自有住房並在現住房出售後一年內(nei) 在市場重新購買(mai) 住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(ge) 人所得稅予以退稅。其中，新購住房金額大於(yu) 或等於(yu) 現住房轉讓金額，可以享受個(ge) 人所得稅“免單”。退個(ge) 稅政策出台降低了置換成本，賣一買(mai) 一的改善需求開始增多。

　　人手短缺頂班成常態

　　“需求多了不全是春節後突然重啟，節前的鋪墊也很多。”2月18日國家統計局發布1月房地產(chan) 相關(guan) 數據後的第一個(ge) 周末，在朝陽區的另外一個(ge) 新房供應熱點片區——東(dong) 壩，北京某國企旗下TOD項目的銷售人員關(guan) 馳告訴北京商報記者，春節後售樓部的集中到訪與(yu) 春節前甚至疫情最為(wei) 嚴(yan) 重的12月自己團隊線上溝通有很大關(guan) 係。“好多客戶都是反複比較、經曆了疫情的洗禮，春節後才下定決(jue) 心的。”在關(guan) 馳眼中，所謂的鬆綁政策沒落地等客觀因素，並沒有抹掉大家買(mai) 房的欲望，積壓需求正在逐步釋放。

　　雖然當天是關(guan) 馳接待了記者，但他的另外一個(ge) 身份是該項目的案場銷售負責人。因年前不“景氣”，該項目銷售人員裁減了一批，年後到訪人數多的時候他就需要臨(lin) 時頂班。“之前有多冷清，舉(ju) 個(ge) 例子，我們(men) 公司特別‘卷’，原來每年都‘連市’，今年春節是我進入公司四年多第一次休假。”

　　兩(liang) 個(ge) 月賣了一年的量

　　市場的反彈並非隻有供地與(yu) 新房銷售雙大戶的朝陽，曾經的新房紅海豐(feng) 台也有了起色，甚至要更早一些。

　　“我們(men) 項目主要以改善客群為(wei) 主，目前大戶型已經基本清盤了，餘(yu) 下的小戶型也處於(yu) 順銷階段。價(jia) 格方麵沒有什麽(me) 大的變動，主要還是市場變好了。”徐樂(le) 是豐(feng) 台嶽各莊板塊某項目銷售，據他介紹，春節前看房的人就多了起來，為(wei) 此領導們(men) 在多番商量後決(jue) 定連市。“哪怕有春節因素的影響，最近兩(liang) 個(ge) 月已經賣了去年將近一年的量。”

　　但並不是所有人都有這種“運氣”。雖然市場的反彈來得有些突然與(yu) 集中，但關(guan) 馳很謹慎地認為(wei) 當前北京樓市仍是“買(mai) 方市場”，並且最大的變化是項目的競品不再局限於(yu) 某個(ge) 地段或片區，而是擴大到整個(ge) 北京市。“交通的通達、配套的完善讓購房者選擇餘(yu) 地變大，這對於(yu) 我們(men) 這種剛需盤最為(wei) 困難。”關(guan) 馳直言，目前項目的複蘇還沒到大熱的程度，接待好每一個(ge) 客戶，一單一單吃是當下的任務。

　　價(jia) 格倒掛成賣點

　　售樓處熱度回升，按照一般操作是打折、促銷活動居前，北京商報記者此次走訪發現，多個(ge) 新房項目並未設置促銷活動，僅(jin) 有老帶新助力獎勵以及首付款按時到賬的9.9折優(you) 惠。項目銷售價(jia) 格也基本圍繞指導價(jia) 浮動，邊角房源低於(yu) 指導價(jia) ，就會(hui) 在優(you) 質房源上找補回來。

　　仿佛是約定好的一般，除自身品牌和周邊配套加持外，目前北京多個(ge) 新房項目的最大賣點是“價(jia) 格倒掛”。“與(yu) 周邊的二手房形成明顯的價(jia) 格倒掛，買(mai) 到即賺到。”這是多個(ge) 項目銷售不斷強調的。以上述提及的朝陽改善項目為(wei) 例，該項目8萬(wan) 多元的銷售指導價(jia) ，與(yu) 周邊10萬(wan) +的二手房已經有價(jia) 格上的差距。

　　“指導價(jia) 的管控，開發商利潤受到擠壓，出於(yu) 利潤的考慮，打折促銷手段被暫時擱置。至於(yu) 價(jia) 格倒掛問題，是否能與(yu) 周邊高價(jia) 二手房站在同一緯度上比較，還需琢磨一番。”地產(chan) 分析師嚴(yan) 躍進直言。

　　曲線尚未確定

　　諸葛找房數據研究中心高級分析師關(guan) 榮雪稱，進入2023年，樓市交易市場將擺脫疫情的影響，加之全國政策端持續釋放改善信號，市場將逐漸複蘇，前期積壓的購房需求也將會(hui) 逐步釋放，加上北京樓市本身抗風險能力以及價(jia) 格漲勢穩健，置業(ye) 情緒及購房需求仍然相對飽滿。

　　諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2023年第6周(1.30-2.5)、第7周(2.6-2.12)北京新建商品住宅成交量呈持續上升態勢，第7周新房成交1326套，較上周760套的成交量大幅上漲74.47%。“但由於(yu) 北京區域內(nei) 的購房政策仍然保持較為(wei) 謹慎的態勢，今年小陽春多是靠前期積壓購房需求集中釋放的推動，因此不會(hui) 持續太久，成色很大可能會(hui) 稍好於(yu) 2022年同期。”關(guan) 榮雪表示。

　　在合碩機構首席分析師郭毅看來，多重因素作用下，今年北京樓市小陽春相較於(yu) 往年來得還要早。“市場好壞都受到消費預期的影響，北京樓市這樣一個(ge) 好的開局，短期內(nei) 會(hui) 有比較不錯的表現，但最終還是需要政策放鬆的支持，這樣才能保持一個(ge) 穩定向上的曲線。”北京商報記者 王寅浩

　　· 現場特寫(xie) ·

　　交付、現房成購房者熱門訴求

　　項目品質、周邊配套、交通通達度等因素不同，購房者對項目的要求也各不相同，但共同點是在多個(ge) 項目案場，本輪購房者比以往更關(guan) 注交房時間的問題。售樓處現場，可以看到追在後麵問“交付”、問“現房”的購房者，銷售人員也經常會(hui) 把現房、準現房等詞匯掛在嘴邊。“之前很少遇到這種情況，最近提出‘現房’問題的購房者特別多，我們(men) 要耐心解釋期房售賣以及保交付問題。”多位項目銷售人員告訴北京商報記者。

　　學校什麽(me) 時候建成？地鐵什麽(me) 時候通車？正式交付的時候周邊配套能保證齊全嗎？最後沒能兌(dui) 現怎麽(me) 辦？這些承諾能不能寫(xie) 在合同裏？……在不少買(mai) 房人眼中，期房售賣往往帶來的是自身的弱勢地位，寫(xie) 在紙上的東(dong) 西，不如“所見即所得”來得實在。尤其是經曆2022年樓盤停工爛尾風波後，嚴(yan) 重影響了購房者的置業(ye) 信心，也使得部分購房者安全感的缺失。

　　李先生一家，是記者在奶西項目遇到的賣一買(mai) 一改善客群，“要麽(me) 現房，要麽(me) 保證一年內(nei) 交付”是他們(men) 反複強調的關(guan) 鍵訴求。“銷售告訴我們(men) ，買(mai) 期房可以任意選擇喜歡的戶型、樓層，但現在的新房項目基本都在偏遠區域，周邊配套也基本是在建狀態，未來具體(ti) 狀況如何難以把握，2-3年太不保底了。買(mai) 期房可以節約成本，但我們(men) 家是置換，賣了還要租房，一邊交房租，一邊還房貸，時間成本也是問題。”李先生說，現在政府也有一批配了現房的地塊，但大部分還沒有進入銷售周期，如果實在挑不到好的新房，打算去看一看近兩(liang) 年的次新房。

　　“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”1月17日召開的全國住房和城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議，已明確現房銷售的可能性。近期山東(dong) 、安徽、河南、四川四省也陸續開啟了現房試點，鼓勵有條件的地方先行先試。

　　北京在此前的集中供地中也加入“現房”調節器。一方麵是通過競現房銷售麵積，對優(you) 質地塊的價(jia) 格上限進行調節，助力高品質住宅落地；另一方麵也是防範爛尾風險，無形中設立了一個(ge) “高門檻”。

　　“購房者的疑慮，也說明樓市信心恢複是一個(ge) 艱難而緩慢的過程。”郭毅稱，需要特別注意的是，本輪小陽春雖然較以往有所提前但後續持續性具有一定阻礙。目前宏觀環境還處於(yu) 爬升期，購買(mai) 力“脆弱”尚不具備持續性。此外，市場下行的積壓情緒還未完全消除，北京目前可享受到的刺激政策提振有限。