■ 周邊道路滿滿當當，小區車庫空空蕩蕩。近日，成都市雙流區綠城誠園一期小區因車位停車費定價(jia) 遠高於(yu) 周邊同地段價(jia) 格引發關(guan) 注。

　　■ 小區車位停車費之爭(zheng) 並不少見。成都商報-紅星新聞記者采訪獲悉，由於(yu) 當前住宅小區停車服務費實行“市場調節價(jia) ”，與(yu) 此相關(guan) 的定調價(jia) 爭(zheng) 議和矛盾在全國多地出現。在成都，有小區調價(jia) 前後的月租價(jia) 格差更是達到了5倍。

　　■ 市場調節價(jia) 背後，一麵是開發商作為(wei) 車位產(chan) 權人擁有的自主定價(jia) 權，而另一麵，車位作為(wei) 小區住宅附屬設施，又具有民生配套的特殊性。價(jia) 格到底該怎麽(me) 定，如何調呢？業(ye) 主與(yu) 開發商的雙方權益如何取得平衡呢？

　　現狀

　　突漲5倍，小區停車位定價(jia) 就這麽(me) “任性”？

　　案例一：2021年4月，成都市錦江區財富中心小區調整了停車費收費標準。其中，包月停車收費標準調整為(wei) 業(ye) 主800元/月，租戶1200元/月。而原來的停車費每月僅(jin) 230元。從(cong) 230元漲到1200元，將近5倍的漲幅讓眾(zhong) 多小區業(ye) 主和租戶直喊吃不消。

　　案例二：成都高新區交子大道33號中國華商金融中心也曾於(yu) 2019年9月因調整停車費引發爭(zheng) 議。根據調價(jia) 標準，該中心地下負四樓車位調價(jia) 前後的差距達到了2倍，月停車費超過了2000元。業(ye) 主質疑，這遠遠超出了周邊小區平均每月400元左右的價(jia) 格。

　　案例三：2020年11月，雙流區富豪三裏花城也曾因停車費太貴等原因引發業(ye) 主“維權”。

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　　多名受訪者告訴記者，麵對小區車位停車費的調價(jia) ，“維權”常常是很困難的。“通常相關(guan) 部門的回複都會(hui) 提到住宅車位價(jia) 格是實行市場調節價(jia) ，開發商是產(chan) 權人，可以對價(jia) 格進行調整，政府部門難以直接幹預。”“一般隻能組織協調，但很多時候調解效果並不好，耗時耗力，很難解決(jue) 根本性問題。”一名受訪業(ye) 主表示。

　　訴訟

　　業(ye) 主狀告開發商有輸有贏，

　　停車費有無相關(guan) 合同很關(guan) 鍵

　　記者梳理發現，類似的車位定調價(jia) 爭(zheng) 議和矛盾在全國多地也並不少見。有業(ye) 主則直接將開發商、物業(ye) 告上了法院。

　　在媒體(ti) 公開報道的一起訴訟案例中，杜女士於(yu) 2016年在廣州富麗(li) 居3號樓購買(mai) 了一處房產(chan) ，並與(yu) 物業(ye) 公司簽訂了前期物業(ye) 管理服務協議》和《臨(lin) 時管理規約》。根據《前期物業(ye) 管理服務協議》的第五條約定，機動車地下車位的停車費為(wei) 300元/個(ge) /月；機動車地麵車位的停車費為(wei) 200元/個(ge) /月。可後來在沒有與(yu) 業(ye) 主進行協商的情況下，物業(ye) 直接將停車費上調至了每月650元至750元不等。

　　法院審理認為(wei) ：開發商對住宅小區車位不能單方麵任意提高收費標準。開發商和物業(ye) 未經小區業(ye) 主同意單方麵將地下停車場車位月租價(jia) 格上調，程序上侵害了富麗(li) 居小區業(ye) 主的知情權，也違反了前期物業(ye) 服務管理合同之約定，顯屬不妥。法院於(yu) 2019年6月25日作出判決(jue) ，小區地下車庫車位收費標準應恢複到每月每輛300元。

　　不過，在記者查詢更多相關(guan) 案例中，尤其是在沒有相關(guan) 合同約定的情況下，且住宅小區停車位的收費又實行的是市場調節價(jia) ，開發商作為(wei) 產(chan) 權人，其調價(jia) 權利多會(hui) 得到法院支持，業(ye) 主方少有勝訴。

　　據中國裁判文書(shu) 網上公布的一起案例，2019年4月1日，廣東(dong) 某小區141名業(ye) 主因停車費上漲的問題將小區開發商、物業(ye) 告上了法庭。業(ye) 主們(men) 認為(wei) 當初在購房時，曾公示過收費標準為(wei) 每天10元，且有銷售人員售房時口頭對停車費作出允諾，並已經實際履行幾年，因此該停車收費公示牌公示的停車收費價(jia) 格屬於(yu) 《商品房買(mai) 賣合同》的內(nei) 容。

　　但後來，開發商單方提價(jia) 將停車費調整為(wei) 25元一天，應屬擅自變更合同內(nei) 容的行為(wei) 。由此，停車費應當調回原價(jia) 。不過，法院最終駁回了業(ye) 主的訴訟請求。法院認為(wei) ，關(guan) 於(yu) 《商品房買(mai) 賣合同》是否約定停車費價(jia) 格的問題和開發商上調停車費價(jia) 格是否侵害業(ye) 主權利及壟斷停車費價(jia) 格的主張無事實與(yu) 法律依據。同時，開發商對涉案停車位享有專(zhuan) 屬物權，具有收益和處分的權利，開發商對涉案停車位租金有權自主定價(jia) 。

　　措施

　　關(guan) 於(yu) 停車費定價(jia) ，成都曾出台《指導意見》

　　什麽(me) 是“市場調節價(jia) ”？其主要依據為(wei) 國家發展改革委印發的《關(guan) 於(yu) 放開部分服務價(jia) 格意見的通知》（發改價(jia) 格［2014］2755號），該通知於(yu) 2014年12月17日發布。其中明確了住宅小區機動車和非機動車停車收費標準實行市場調節價(jia) ，不在政府定價(jia) 目錄範圍內(nei) ，不需要價(jia) 格主管部門審批，向相關(guan) 部門報備即可。然而，住宅小區停車費定價(jia) “實行市場調節價(jia) ”這個(ge) 規定，卻並沒有一個(ge) 確切的數字量化標準，在實際執行時，引發的爭(zheng) 議不少。

　　2019年成都曾發布過《關(guan) 於(yu) 進一步規範住宅小區機動車停車服務收費的指導意見》（征求意見稿）。關(guan) 於(yu) 停車費定價(jia) ，《指導意見》提出：住宅小區車（庫）位出租價(jia) 格實行市場調節價(jia) 。開發建設單位製定、調整價(jia) 格，需結合住宅小區所在區位、商品房項目定位、規劃車位配比、市場供需狀況等多種因素綜合確定。關(guan) 於(yu) 停車費調價(jia) ：確需調整住宅小區停車收費價(jia) 格的，開發建設單位或受托人應當合理確定價(jia) 格漲幅，並采取適當措施避免矛盾激化。

　　《指導意見》除明確了車位出租收費的漲價(jia) 幅度和調整方案外，針對業(ye) 主代表與(yu) 開發建設單位協商溝通無法達成一致意見時，當事人可向屬地人民調解委員會(hui) 書(shu) 麵申請調解，或向屬地政府有關(guan) 部門申請行政調解，仍無法達成一致可向人民法院、仲裁機構提起訴訟、仲裁。

　　他山之石

　　廣州出台住宅停車收費規則，調價(jia) 需按5個(ge) 程序進行

　　小區停車費到底如何調價(jia) ？記者了解到，2021年，廣州市發改委在官網印發了關(guan) 於(yu) 《廣州市住宅停車場機動車停放服務收費協商議價(jia) 規則（試行）》的通知，為(wei) 業(ye) 主和停車場經營者協商議價(jia) 提供了程序規範。

　　廣州的這一通知指出，對於(yu) 待售住宅，建設單位和停車場經營者應當在簽訂的商品房買(mai) 賣合同中明確停車收費製定依據、成本情況、停車收費標準、計費方式、收費標準有效期、有效期屆滿後的調價(jia) 方式等內(nei) 容，並以書(shu) 麵形式在銷售現場顯著位置主動公布、作出承諾。

　　對於(yu) 已售住宅，需製定或提高住宅停車場收費標準的，經營者與(yu) 業(ye) 主應當按照申請、公示、協商、協商一致和不一致5個(ge) 程序進行協商。如果協商日期超過150天，仍無法達成一致可申請調解。未按照規則要求進行協商或擅自調價(jia) 的，可向相關(guan) 部門進行投訴。

　　程序一：要調價(jia) ，經營者應首先向街道辦提出書(shu) 麵要求

　　程序二：書(shu) 麵報告應在顯著位置公示至少30天

　　程序三：業(ye) 主代表參與(yu) 協商，可委托第三方機構進行評估

　　程序四：協商一致，結果應公示至少30天

　　程序五：協商超過150天，無法達成一致可申請調解

　　律師說法

　　住宅停車費如何定，怎麽(me) 調？

　　■ 四川英濟律師事務所高級合夥(huo) 人、副主任陳逢逢律師：市場調節價(jia) 並不意味著可以強勢到坐地起價(jia) ，業(ye) 主隻能被動接受的地步。

　　■ 太琨律創始合夥(huo) 人、中國政策科學研究會(hui) 特邀研究員朱界平律師：雖然車位價(jia) 格現在已不屬於(yu) 政府定價(jia) 項目，但是車位定價(jia) 絕不能忽視民生屬性。

　　A.市場調節價(jia) 並不意味坐地起價(jia) ，不能忽視民生屬性

　　四川英濟律師事務所高級合夥(huo) 人、副主任陳逢逢律師表示：“市場調節價(jia) 並不意味著可以強勢到坐地起價(jia) ，業(ye) 主隻能被動接受的地步。”

　　陳逢逢表示，一方麵，車位產(chan) 權人對停車費的確具有自主定價(jia) 權，但另一方麵，這個(ge) 定價(jia) 並不是單方的，不僅(jin) 要受到市場競爭(zheng) 製約確保定價(jia) 與(yu) 當地周邊房屋價(jia) 格和其他配套價(jia) 格相符合，而車位是小區住宅的附屬設施，因此業(ye) 主的知情、協商程序也要確保。

　　太琨律創始合夥(huo) 人、中國政策科學研究會(hui) 特邀研究員朱界平律師也表示，雖然車位價(jia) 格現在已不屬於(yu) 政府定價(jia) 項目，但是車位定價(jia) 絕不能忽視民生屬性。

　　B.業(ye) 主享有公平交易權，“亂(luan) 漲價(jia) ”涉嫌違反《反壟斷法》

　　陳逢逢認為(wei) ，盡管開發商享有車位物權，具有自主定價(jia) 權利，但如對自持車位的漲價(jia) 高於(yu) 市場價(jia) ，漲價(jia) 標準隨意、混亂(luan) ，“市場調節價(jia) ”的法則則並不能作為(wei) 正當理由。

　　首先，亂(luan) 漲價(jia) 涉嫌違反《合同法》第54條規定，開發商漲價(jia) 後與(yu) 業(ye) 主之間形成的車位租賃合同顯失公平，其次，若開發商所提供的車位處於(yu) 市場支配地位，亂(luan) 漲價(jia) 也可能涉嫌違反《反壟斷法》。同時，自持車位任意漲價(jia) 還涉嫌違反《消費者權益保護法》。

　　C.應結合“市場調節”與(yu) “行政幹預”進行調整

　　“開發商對停車位享有專(zhuan) 屬物權，具有收益和處分的權利”並不意味產(chan) 權人可以任意調整車位價(jia) 格。朱界平表示，“放開市場定價(jia) 絕不等於(yu) 賣方可以坐地起價(jia) ，囤積居奇。”

　　朱界平建議，國家主管部門應對此製定相關(guan) 的製度或是對有關(guan) 政策及時進行調整，“或許可以再次回歸到政府指導價(jia) ，同時，相關(guan) 的法律法規也要配套完善，比如在銷售房屋合同中，應對配套的車位費、物業(ye) 費如何收取進行明確的約定，對漲幅應該如何調整等進行一定的規定，這樣購房方可以在事先進行選擇，避免後續出現矛盾。”

　　陳逢逢認為(wei) ，由於(yu) 車位、車庫是小區業(ye) 主共同生活的輔助設施，屬於(yu) 配套設施，其性質決(jue) 定了小區停車服務市場的競爭(zheng) 不充分，供需雙方的市場地位不平等，要完全依靠市場價(jia) 格機製並不現實，所以要調整業(ye) 主與(yu) 開發商或物管之間的不公平關(guan) 係，就需要依賴於(yu) 行政或其他主體(ti) 的平衡，其中業(ye) 委會(hui) 的成立及運行是比較便捷的方式。為(wei) 了確保業(ye) 主的協商地位，可由業(ye) 委會(hui) 代表全體(ti) 業(ye) 主與(yu) 開發商或物管進行價(jia) 格協商，雙方按停車需求、經營成本等測算停車收費。

　　（成都商報-紅星新聞記者 張肇婷 章玲）