公共管線設施設備老化引發各種糾紛群眾(zhong) 煩透了

　　老舊小區公共設施壞了誰來修

　　編者按

　　悠悠萬(wan) 事，民生為(wei) 大。公開數據顯示，截至2019年5月底，我國有樓齡20年以上的老舊小區17萬(wan) 個(ge) ，建築麵積40億(yi) 平方米，涉及居民上億(yi) 人。街老、院老、房老、設施老、生活環境差是許多老舊小區居民共同的煩心事，也是城市治理的老大難。近年來，各地各部門深入推進老舊小區改造工作，取得了積極成效。

　　老舊小區改造不是“一錘子買(mai) 賣”，而是一項複雜、係統化的工程，需要完善長效治理機製。近日，《法治日報》記者聚焦人們(men) 關(guan) 注的公共設施維修養(yang) 護、停車難、加裝電梯、物業(ye) 以及治安等方麵的問題，對多個(ge) 老舊小區進行實地采訪調查，從(cong) 1月17日起在法治經緯版推出係列報道，敬請關(guan) 注。

　　● 老舊小區的普遍狀況是建設標準不高、設施設備落後、功能配套不全，特別是維護不善。時至今日，老舊小區普遍超過了建築單位的保修期限，小區內(nei) 的公共管道、設施設備經過長期使用趨於(yu) 老化，進而出現維護維修糾紛

　　● 老舊小區因產(chan) 權關(guan) 係不清晰、業(ye) 主權利主體(ti) 缺位、物業(ye) 管理專(zhuan) 有與(yu) 共有部分關(guan) 係界定不明、物業(ye) 管理與(yu) 市政專(zhuan) 業(ye) 經營單位權屬不清，導致小區管理維護方麵的責、權、利關(guan) 係不清，相關(guan) 各方不知道、不明確或者不情願為(wei) 小區的設施維護承擔責任

　　● 從(cong) 目前來看，根據相關(guan) 法律法規，老舊小區的公共管線等設施的維修管理責任已經有了初步劃分，當前需要做的是明確權屬問題，要在小區內(nei) 區分業(ye) 主在專(zhuan) 有、共有部分之間的責任，還要區分小區物業(ye) 管理服務與(yu) 市政專(zhuan) 業(ye) 經營部分的責任，再根據相關(guan) 法律法規劃分各自的維護維修責任

　　□ 法治日報全媒體(ti) 記者 陳磊

　　一走進房間，就像踩進了水池子，積水深度大概有10公分，還滲到樓下鄰居家。這是家住北京市北苑一小區居民宋珺（化名）最近遇到的煩心事。

　　更讓她煩心的是，漏水的是家中自來水管水表前的閥門，因設備老化“關(guan) 不緊”。但該閥門由誰負責維修更換、誰承擔費用卻是個(ge) 問題——自來水公司稱應由物業(ye) 公司負責，而物業(ye) 公司稱應由自來水公司負責。

　　《法治日報》記者近日采訪發現，這種現象比較普遍。近年來，隨著大批居民小區，包括商業(ye) 住宅小區使用年限超過建設單位保修期，小區內(nei) 的公共管線、設施設備經過長期使用已經趨於(yu) 老化，但這些公共管線、設施設備的權屬與(yu) 管理主體(ti) 責任關(guan) 係不清，導致業(ye) 主、物業(ye) 公司、水電氣暖專(zhuan) 業(ye) 經營單位各方對維護維修責任認識不一。

　　多位接受記者采訪的專(zhuan) 家建議，隻有明確公共管線、設施設備的權屬與(yu) 服務性質的基礎，才能確定維護責任與(yu) 費用責任，要在小區內(nei) 區分業(ye) 主在專(zhuan) 有、共有部分之間的責任，還要區分小區物業(ye) 管理服務與(yu) 市政專(zhuan) 業(ye) 經營部分的責任，再根據相關(guan) 法律法規劃分各自的維護維修責任，解決(jue) 老舊小區居民的煩心事。

　　公共設施趨向老化

　　維修責任主體(ti) 存疑

　　2021年12月27日，宋珺正在上班時接到小區物業(ye) 電話，對方稱：“你家漏水了，水漏得特別嚴(yan) 重，你快過來吧。”

　　等她趕回去後發現，雖然物業(ye) 已經排水多時，但家裏仍是滿地積水，而且已經滲到樓下鄰居家裏了。

　　宋珺和物業(ye) 人員一起排查，終於(yu) 發現了漏水原因：自來水管入戶的水表前有一個(ge) 閥門一直在漏水，該閥門已經使用近20年，嚴(yan) 重老化，關(guan) 不嚴(yan) 。

　　找到原因並不意味著問題解決(jue) 了，誰負責閥門的維修、更換以及所需費用呢？物業(ye) 人員稱，這屬於(yu) 自來水公司的責任，物業(ye) 公司隻依據物業(ye) 服務合同負責小區公共區域相關(guan) 設施的維修責任。

　　宋珺當著物業(ye) 人員的麵給自來水公司打電話。接線人員稱，自來水管入戶之後，自來水公司隻負責水表的維修和更換，水表前的水管及附屬設施歸物業(ye) 公司管。

　　宋珺很納悶：自己住進房子的時候，房間裏的供水、供暖、排汙、供電等管線都已經預先鋪設好，閥門既不是自己安裝的，又不能單獨處置維修，即使自己需要維修，也需要物業(ye) 企業(ye) 配合把整棟樓的主閥門關(guan) 掉。

　　這個(ge) 閥門到底該歸誰維修？沒有人回答她。

　　隨後的兩(liang) 個(ge) 星期，宋珺和物業(ye) 公司就表前閥門漏水造成的財物損失討論多次，但一直沒有達成一致意見，因為(wei) 確定不了閥門的維護和更換責任，就無法判斷過失責任。

　　由於(yu) 家與(yu) 單位距離太遠，宋珺平時在北京市西三環團校家屬院租房子住。據她觀察，這個(ge) 小區公共管線老化情況更為(wei) 嚴(yan) 重，但與(yu) 她家所在小區不同的是，這個(ge) 小區已經被列入北京市老舊小區綜合整治項目。

　　宋珺看到，在貼出的改造項目簡介中，廚房上下水改造從(cong) 外麵水管一直到水表，包括入戶水管閥門。有小區居民在相關(guan) 微信群谘詢家裏牆壁內(nei) 走的電路管線是否屬於(yu) 改造內(nei) 容時，得到的回複是“不屬於(yu) ”。

　　中國人民大學公共政策研究院副教授陳幽泓認為(wei) ，居民家裏牆壁內(nei) 走的電路管線屬於(yu) 建築物專(zhuan) 有部分，是業(ye) 主所有，不屬於(yu) 公共管線。

　　而北京市朝陽區花家地北裏小區居民李女士苦惱於(yu) 電路管線的老化，她買(mai) 的微波爐、烤箱因此無法使用。

　　李女士所在的小區開發於(yu) 20世紀90年代末。前不久，李女士為(wei) 了食品加熱方便，買(mai) 了微波爐、烤箱等大功率電器。然而，隻要啟動微波爐，不一會(hui) 兒(er) 家裏就會(hui) 斷電，用鑰匙打開電表箱，發現開關(guan) 跳閘了。

　　她打電話問物業(ye) ，物業(ye) 人員說可能是開關(guan) 容量太小或家裏電線過載了，導致無法承載電器的用電量。物業(ye) 人員還告訴她，室內(nei) 的電線需要業(ye) 主自己負責。但樓裏的電線同樣老化，難以進行電力增容。如果要改造，也不是物業(ye) 能決(jue) 定的事情，需要小區業(ye) 主共同同意。

　　無奈之下，李女士隻好將微波爐、烤箱束之高閣。

　　設施設備權屬不明

　　維修付費糾紛頻現

　　還有不少小區業(ye) 主因公共管線惹上了官司。

　　張芳是北京市通州區某小區的業(ye) 主。她回憶說，多年前，其房屋東(dong) 南側(ce) 臥室牆壁夾角發生漏水現象，導致該室內(nei) 地板、牆麵遭水浸泡。物業(ye) 公司經檢查，係該樓自來水地埋主管線嚴(yan) 重漏水所致。

　　後張芳對物業(ye) 公司提起訴訟。法院經審理認為(wei) ，物業(ye) 公司在處理漏水事故中存在遲延，造成業(ye) 主的損失進一步擴大，故應承擔部分賠償(chang) 責任。

　　專(zhuan) 注於(yu) 老舊小區改造的和家生活科技集團經理李廣友解釋說：根據《物業(ye) 管理條例》的規定，自來水地埋主管線應該由市政專(zhuan) 營公司承擔維護責任。公用事業(ye) 的設施產(chan) 權涉及專(zhuan) 營公用事業(ye) 單位和業(ye) 主兩(liang) 部分，一般以計量表為(wei) 界做區分，表以及遠端屬於(yu) 公用事業(ye) 單位、表後及近端屬於(yu) 業(ye) 主。

　　2011年5月，法院在向北京市住建委發出的司法建議書(shu) 中稱：“完善法律規定，設定物業(ye) 管理單位的最基本義(yi) 務，明確其對公共設施應盡的維護責任，建立相應的定期維修檢查機製。對於(yu) 地埋水管等隱蔽工程，考慮是否進行特別規定，主管線是否要求到期強製更換。”

　　北京市住建委答複說，物業(ye) 服務企業(ye) 基於(yu) 物業(ye) 服務合同提供服務。針對地埋管線維修問題，因其屬於(yu) 隱蔽工程，要求物業(ye) 服務企業(ye) 定期開挖檢查和維護不太現實。對於(yu) 此類問題，是否承擔責任要看物業(ye) 服務企業(ye) 在接到報修後，是否按照物業(ye) 服務合同的約定，及時到達現場進行有效處理。

　　在陳幽泓看來，在一個(ge) 小區建築區劃中，既有業(ye) 主專(zhuan) 有設施，又有業(ye) 主共有設施，還有專(zhuan) 業(ye) 經營單位所有的設施和市政公共設施，根據所屬關(guan) 係的不同，相應的維護責任和維護費用也不相同，的確迫切需要完善相應的專(zhuan) 門法律規定。

　　例如，根據《物業(ye) 管理條例》，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(ye) 管理區域內(nei) 相關(guan) 管線和設施設備維修、養(yang) 護的責任。

　　陳幽泓說，但從(cong) 全國層麵來看，住宅區建設年代、權屬性質、建築技術不同，相關(guan) 水電氣暖的法律規定與(yu) 《物業(ye) 管理條例》規定不同，在區分業(ye) 主、物業(ye) 服務企業(ye) 和市政專(zhuan) 營單位之間責任關(guan) 係時，涉及的情況也比較複雜。

　　記者在采訪中了解到，近年來，因為(wei) 小區的公共管線、設施設備沒有及時得到維護維修引發的糾紛並不少見。例如，在北京市西城區一個(ge) 1995年建成的老舊小區，上下水經常堵塞、用電線路嚴(yan) 重老化、汙水經常反溢等，引發居民反複投訴。

　　“老舊小區”一般是指老舊住宅區建築物及附屬設施，主要包括享受國家房改優(you) 惠政策的售後公有住房和未售公有住房，但一些早期的商業(ye) 小區因維護不善，也淪入“老舊小區”之列。

　　在陳幽泓看來，老舊小區的普遍狀況是建設標準不高、設施設備落後、功能配套不全，特別是維護不善。時至今日，老舊小區普遍超過了建築單位的保修期限，小區內(nei) 的公共管道、設施設備經過長期使用趨於(yu) 老化，進而出現維護維修糾紛。

　　“從(cong) 表麵上看，這是由於(yu) 小區沒有實施專(zhuan) 業(ye) 化的物業(ye) 管理模式導致的；但從(cong) 深層次看，則是這些住宅區因產(chan) 權關(guan) 係不清晰、業(ye) 主權利主體(ti) 缺位、物業(ye) 管理專(zhuan) 有與(yu) 共有部分關(guan) 係界定不明、物業(ye) 管理與(yu) 市政專(zhuan) 業(ye) 經營單位權屬不清，導致小區管理維護方麵的責、權、利關(guan) 係不清，相關(guan) 各方不知道、不明確或者不情願為(wei) 小區的設施維護承擔責任。”陳幽泓解釋道。

　　產(chan) 權歸屬亟須明確

　　資金製度有待完善

　　老舊小區公共設施維修責任產(chan) 生爭(zheng) 議的背後，是我國房屋維修、管理服務體(ti) 製改革走向社會(hui) 化、專(zhuan) 業(ye) 化方向的艱難曆程。

　　1994年7月，《國務院關(guan) 於(yu) 深化城鎮住房製度改革的決(jue) 定》公布，提出要把單位建設、分配、維修、管理住房的體(ti) 製改變為(wei) 社會(hui) 化、專(zhuan) 業(ye) 化運行的體(ti) 製。據此，在社會(hui) 化的房屋維修、管理市場中，職工購買(mai) 的住房，室內(nei) 各項維修開支由購房人負擔。樓房出售後應建立維護共用部位、共用設施的維修基金。

　　1998年7月，《國務院關(guan) 於(yu) 進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》印發，要求在加快改革住房維修、管理體(ti) 製的基礎上，建立住房共用部位、設備和小區公共設施專(zhuan) 項維修資金，並健全業(ye) 主對專(zhuan) 項維修資金管理和使用的監督製度。

　　2007年12月，原建設部、財政部聯合發布《住宅專(zhuan) 項維修資金管理辦法規定》，住宅專(zhuan) 項維修資金用於(yu) 住宅共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修和更新、改造。

　　但陳幽泓曾經在北京調研時發現，從(cong) 實際情況來看，這些政策落地實施中的現狀是，公房售後大多長期沿用福利製的行政管理模式，由房管單位或房屋原產(chan) 權單位承擔房屋、設備管理維修責任。由於(yu) 北京市老舊小區大部分未推行實質意義(yi) 上的物業(ye) 管理，維修養(yang) 護資金投入不足，專(zhuan) 業(ye) 化、社會(hui) 化的管理難以推行，導致公共設施維護和維修資源匱乏、責任不明的重重難題。

　　2014年11月，國家機關(guan) 事務管理局等部門聯合下發《關(guan) 於(yu) 在京中央和國家機關(guan) 職工住宅區物業(ye) 管理和供熱采暖改革的意見》，要求明確住宅區資產(chan) 維修管理責任：住宅自用部位和自用設施設備，由業(ye) 主承擔；住宅共用部位和共用設施設備（含共用設施設備使用的房屋），由全體(ti) 業(ye) 主或者相關(guan) 業(ye) 主共同承擔。

　　陳幽泓說，該文件的實施，是為(wei) 使中央國家機關(guan) 原職工住宅區物業(ye) 服務合同關(guan) 係中的單位管理維護責任，改變為(wei) “誰住房、誰交費機製”的業(ye) 主個(ge) 人責任，實現住房權屬、消費、責任的“權責利”一致，實現住宅區管理維護的社會(hui) 化、市場化原則。

　　中國物業(ye) 管理協會(hui) 法律政策工作委員會(hui) 委員王兵介紹說，從(cong) 目前來看，根據相關(guan) 法律法規，老舊小區的公共管線等設施的維修管理責任已經有了初步劃分，但當前需要做的是明確權屬問題。

　　“屬於(yu) 業(ye) 主專(zhuan) 有部分的，如室內(nei) 裝修時安裝的隱蔽管線等，維護維修責任屬於(yu) 業(ye) 主，業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 公司有明確約定的除外。如果屬於(yu) 公共管線，其維護維修責任按照規定由相關(guan) 運營單位承擔。《物業(ye) 管理條例》規定，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(ye) 管理區域內(nei) 相關(guan) 管線和設施設備維修、養(yang) 護的責任。”王兵說。

　　同時，《住宅專(zhuan) 項維修資金管理辦法》規定，依法應當由相關(guan) 單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yang) 護費用不得從(cong) 住宅專(zhuan) 項維修資金中列支。

　　王兵提醒說，對於(yu) 公共管線維修導致裝飾裝修損壞的問題，目前沒有明確的法律規定，需要根據實際情況處理，如根據過錯責任承擔等，或者雙方協商解決(jue) 。

　　據北京天嶽恒物業(ye) 公司工程師馬雲(yun) 鵬介紹，目前北京水電氣暖專(zhuan) 營單位執行比較規範，會(hui) 主動對住宅小區內(nei) 相關(guan) 管線和設施設備進行巡檢和大中維修，特別是氣暖單位，因設施的壓力和溫度性質，若發生事故具有較大危險性。但涉及具體(ti) 情況，爭(zheng) 議還是會(hui) 發生，責任各方也可能會(hui) “踢皮球”，業(ye) 主、物業(ye) 公司、市政專(zhuan) 營單位之間處於(yu) 博弈下的僵持狀態，最終由政府出麵協調解決(jue) 。

　　陳幽泓認為(wei) ，依據從(cong) 社會(hui) 整體(ti) 角度考慮成本和責任的原則，解決(jue) 老舊小區公共設施設備維修養(yang) 護責任爭(zheng) 議問題，可以從(cong) 兩(liang) 個(ge) 層麵入手：

　　區分小區公共設施的權屬，屬於(yu) 市政公共產(chan) 品與(yu) 服務的，比如供水排水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等相關(guan) 管線和設施設備交給專(zhuan) 業(ye) 經營單位，各專(zhuan) 業(ye) 經營單位應當在建設完成後，或者根據國家政策要求階段，按期接收，並承擔住宅區域內(nei) 相關(guan) 管線和設施設備的維修、養(yang) 護責任；

　　其他屬於(yu) 小區業(ye) 主共同共有的，由全體(ti) 業(ye) 主或者相關(guan) 業(ye) 主共同承擔，由全體(ti) 業(ye) 主或者相關(guan) 業(ye) 主依據相應程序決(jue) 定是否啟動申請專(zhuan) 項公共維修資金，同時區分維修和維護的關(guan) 係，日常維護由物業(ye) 企業(ye) 依據合同承擔，大中維修由專(zhuan) 項維修資金承擔。

　　“目前的問題是，專(zhuan) 項維修資金是在住房製度改革的初期創設的，運行十幾年來顯現出諸多不足，比如維修資金基本上未能實現由業(ye) 主大會(hui) 自我管理，專(zhuan) 項維修資金使用的製度成本太高，對所有權人公開透明度不夠，缺乏可操作性的資金續籌製度等諸多問題。在業(ye) 主大麵積缺位和行政主管部門劃轉滯後的情況下，除了上海等少數城市，其他地方總體(ti) 上難以使用專(zhuan) 項維修資金實現大中維修的預期目標。”陳幽泓說。

　　陳幽泓建議，盡快將專(zhuan) 項維修資金從(cong) “政事”轉為(wei) “民事”的製度途徑和機製，建立並加快完善老舊小區住宅專(zhuan) 項維修資金製度的實操機製，助力全體(ti) 業(ye) 主依據相應程序實行自管，暢通專(zhuan) 項公共維修資金的使用渠道。