今年的政府工作報告提出，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。麵對新時代百姓住房需求，已經走過28個(ge) 年頭的商品房預售製度何去何從(cong) ，再次成為(wei) 兩(liang) 會(hui) 代表委員關(guan) 注的熱點問題。

　　針對近年來商品房預售暴露出的風險，代表委員建議，逐步取消商品房預售，實行現房銷售。

　　要想買(mai) 房，先交全款——預售製顯失公平

　　自2005年以來，全國兩(liang) 會(hui) 上就不時傳(chuan) 出取消商品房預售的聲音。在一些代表委員看來，逐步取消商品房預售，實行現房銷售製度，是切實保護購房者權益的需要。

　　“人民美好生活願望的實現，首先麵對的就是住房消費問題。目前以期房形式交易的預售製，對於(yu) 購房人顯失公平，已成為(wei) 房地產(chan) 市場矛盾激化的根源，一定程度傷(shang) 及民生。”全國政協委員、明宇集團董事長張建明表示，預售製度下，購房者麵臨(lin) 交房時間不確定、房屋質量難保證等風險，與(yu) 開發商之間糾紛不斷。

　　對於(yu) 預售製背後隱藏的不公平，全國政協委員、中國財政科學研究院院長劉尚希向記者作了一段形象的描述：“對於(yu) 老百姓而言，房子還沒看到，就得先交錢。對於(yu) 開發商而言，沒有錢也可以幹，隻要是有一塊地，就可以從(cong) 銀行貸到款，然後就可以畫圖紙。有了圖紙就可以預售，可以收錢。”

　　這樣的模式顯然不利於(yu) 保障購房人權益。全國人大代表、江西省住房和城鄉(xiang) 建設廳廳長盧天錫介紹說，當前預售製度下，購房人預付的購房款，包括首付款和銀行按揭貸款等，一次性全額轉入房地產(chan) 開發企業(ye) 名下的預售資金監管賬戶。而從(cong) 購房到房屋交付少則1年，多則2年～3年，明顯加重了購房人義(yi) 務、負擔，增加了購房人風險。

　　“一旦出現項目爛尾等問題，將給購房人造成巨大損失，還會(hui) 引起社會(hui) 糾紛和不穩定問題。”盧天錫代表表示。

　　房未蓋好，預售圈錢——預售製風險暴露

　　全國政協委員莫天全表示：“商品房預售製度是特定曆史時期的產(chan) 物，在房地產(chan) 發展初期發揮了積極作用，有效解決(jue) 了房地產(chan) 開發資金問題。但如今，開發商利用商品房預售圈錢，不僅(jin) 大大減少了成本費用，而且把風險也轉嫁到了消費者身上。”

　　預售本質上屬於(yu) 商業(ye) 信用，劉尚希委員表示，房地產(chan) 開發企業(ye) 一手握著銀行信用，一手握著商業(ye) 信用，相當於(yu) 加上了雙重杠杆。“雖然有利於(yu) 房地產(chan) 企業(ye) 的快速擴張，但同時也增加了它的脆弱性，資金鏈繃得太緊，容易產(chan) 生風險，難以控製。”

　　近年來，房地產(chan) 市場供求出現的變化將預售製背後的潛在風險進一步放大。

　　“從(cong) 2020年開始，住房整體(ti) 上供過於(yu) 求。房地產(chan) 銷售出現壓力，市場出現了因資金鏈斷裂、規劃調整、建築成本增加、建築商違約等各種原因導致樓盤停工的現象。”全國政協委員、南通大學校長施衛東(dong) 表示，預售製風險逐漸暴露，嚴(yan) 重影響了購房者的利益和銀行的資金安全。

　　“預售製下，很多開發主體(ti) 並無資金實力，完全依靠借貸和預售獲得開發資金，變相鼓勵了低水平惡性競爭(zheng) ，滋生投機行為(wei) ，助長房地產(chan) 泡沫。”在張建明委員看來，預售製是房地產(chan) 高杠杆的主要源頭，而房地產(chan) 高杠杆是衍生金融風險的重要源頭。實行現房銷售製度有助於(yu) 從(cong) 根本上降低開發商的財務杠杆，有效防範金融風險，促進房地產(chan) 業(ye) 的理性回歸。

　　一手交錢，一手交房——現房銷售大勢所趨

　　劉尚希委員表示，目前，僅(jin) 僅(jin) 依靠加強監管，難以解決(jue) 預售製帶來的風險和問題，房地產(chan) 開發銷售模式需要置於(yu) 房地產(chan) 發展轉型升級中，通盤謀劃考慮。

　　全國政協委員、民革安徽省委副主委周世虹也持同樣觀點：“我國房地產(chan) 市場經過20多年的迅猛發展，企業(ye) 有了足夠的積累，融資渠道日趨多元，預售製存在的曆史條件已經不複存在，改革勢在必行。”

　　盧天錫代表呼籲，盡快修訂《城市商品房預售管理辦法》，進一步細化明確全國統一的商品房預售許可條件，逐步提高預售許可門檻，直至過渡為(wei) 現房銷售。張建明委員則建議取消預售製，全麵實行現房銷售製度，同時給相關(guan) 市場主體(ti) 評估、調整、轉型等留足時間窗口，確保新政策有序、穩健實施。

　　不少代表委員表示，長遠來看，商品房市場最終會(hui) 走向現房銷售。

　　施衛東(dong) 委員表示，2020年海南已宣布新建房屋實行現房銷售，建議及時總結推廣相關(guan) 經驗，按照地區有步驟地取消期房製度。“改為(wei) 現房銷售後，所見即所買(mai) ，人民群眾(zhong) 安居樂(le) 業(ye) 的需求將得到更好滿足。”(本報北京3月8日電)

　　本報記者 北夢原 楊召奎