原標題：堵住商品房預售資金監管漏洞

　　當前個(ge) 別城市出現房地產(chan) 項目延期交付的情況，關(guan) 於(yu) 商品房預售製度是否應該取消的討論聲再起。商品房預售製需要購房者先支付購房款，待住房建完後再向購房者交付。過去20年，商品房預售製推動了我國房地產(chan) 市場快速發展。

　　商品房預售資金是房地產(chan) 開發企業(ye) 的重要資金來源，預售製縮短了房企資金回籠周期和住房交付周期，支撐了房地產(chan) 行業(ye) 的高周轉。然而，個(ge) 別預售房地產(chan) 項目交付時也出現房屋質量欠佳、項目爛尾等問題。預售製到底該不該取消，不妨我們(men) 先看看海內(nei) 外商品房預售製的有關(guan) 做法。

　　內(nei) 地發展房地產(chan) 市場之初便借鑒了香港地區的商品房預售製度，俗稱“炒樓花”。香港對於(yu) 預售製度的監管較嚴(yan) ，也曾出現某新樓盤被有關(guan) 主管部門叫停預售樓花的情況，原因是開發商未能證明有財力應付項目超支。這家開發商曾通知買(mai) 家延遲交房，受影響的購房者可選擇繼續買(mai) 賣或取消成交，如果選擇取消，可以按照合同退回訂金及利息補償(chang) 。按照規定，開發商開發資金超支一成以上時，必須向主管部門提交證據證明自己有足夠財力，否則不能繼續推銷期房房源。正是基於(yu) 較為(wei) 完善的監管，2003年之後香港住宅市場未出現“爛尾樓”情況。

　　對於(yu) 期房銷售，一些國家推行按工程進度支付款項，且支付款項的時間節點規定比較詳細。如法國商品房預售中，購房款支付須分期進行，地基建好時付到35%，主體(ti) 完工時付到70%，全部竣工時付到95%，剩餘(yu) 的5%作為(wei) 押金在入住時支付，以確保開發企業(ye) 按規定執行合同。

　　在新加坡，預購人按照房屋工程建造進度分期支付一定比例的房款。雙方簽署房屋購買(mai) 合同後，買(mai) 家總共支付的預付款比例為(wei) 20%，完成地基後再付10%，整體(ti) 框架完成後交10%，配套設施如電線鋪設、車庫、門窗安裝等完工時再交20%，無人占用新房後交付25%，最後確認所有項目建成後交付15%。

　　英國推行按時間分期付款。期房的首付比例約為(wei) 10%至25%，在雙方簽訂協議的21天內(nei) 支付首付款，隨後的6個(ge) 月至24個(ge) 月再支付第二筆、第三筆各5%至10%的房款，交付後至少支付55%的尾款。

　　一些國家則規定有預售房訂金的保全措施。比如在日本，針對購房者交納的訂金，開發企業(ye) 要向相關(guan) 金融機構交納擔保或保險金，隻有為(wei) 購房者製定了預售金保證書(shu) ，房企才可向政府申請預售和建築許可。

　　這些經驗表明，製度和法製保障不可或缺。進一步完善和細化我國商品房預售資金監管相關(guan) 製度，是優(you) 化商品房預售資金監管的重要前提和必由之路。我國的商品房預售製度正在不斷完善。今年年初，有關(guan) 部門出台了預售資金監管規定，首次從(cong) 全國層麵對商品房預售作出統一安排、確定監管機製。各地也出台針對預售資金的監管辦法、工作措施等。

　　當前我國商品房預售製的許多問題出現在監管方麵。與(yu) 很多國家實施的購房者按工程進度支付款項相比，我國現行的商品房預售製度是在交房之前購房者就支付全款。款項進入指定賬戶後，根據工程進度按照相關(guan) 比例撥付。問題出現在地方有關(guan) 部門和負有監督管理職責的單位，或是沒有嚴(yan) 格按照相關(guan) 製度執行監管，或是執行不到位。個(ge) 別開發商與(yu) 建築商、供應商利用監管空隙，通過開具虛假發票、虛報工程進度等方式，提前支取預售監管資金。預售資金被挪用的情況也並不鮮見，一些房企會(hui) 將預售資金由集團統一調配使用，用於(yu) 償(chang) 還貸款、支付土地款、發放員工工資等。

　　關(guan) 於(yu) 商品房預售製的去留，一直都有爭(zheng) 論。近年來，我國很多城市對於(yu) 現房銷售有積極探索，如北京在土地出讓時設置了競現房銷售麵積的環節，也就是說，現房銷售麵積更大，很可能成為(wei) 企業(ye) 競得土地的優(you) 先條件。對於(yu) 是否全麵取消期房預售，銀保監會(hui) 新聞發言人、法規部主任綦相近日在發布會(hui) 後接受記者追問時回應稱，這關(guan) 乎整個(ge) 房地產(chan) 新模式，國家會(hui) 統籌考慮這個(ge) 問題。並表示，這不僅(jin) 僅(jin) 涉及金融監管政策，還需要住建部、人民銀行等多個(ge) 部門統籌政策協調。

　　應明確的是，在商品房市場出現一定下行趨勢時，不一定是取消預售製好的時間窗口。應進一步優(you) 化商品房預售資金監管，特別是對可能造成“爛尾樓”等風險的預售資金監管漏洞應堅決(jue) 堵住，讓預售資金監管製度更好發揮正麵效應。（亢 舒）