市場已回暖 危機未解除

　　——對近期住房租賃市場的調查分析 經濟日報·中國經濟網記者 王軼辰

　　租客減少，成本加重。突如其來的新冠肺炎疫情對原本就盈利狀況不佳的住房租賃企業(ye) 而言，無疑是雪上加霜，也放大了行業(ye) 風險。但隨著疫情逐步緩解，複工複產(chan) 全麵推進，租房市場開始迅速升溫，租賃旺季重現。

　　經曆過疫情考驗的住房租賃市場產(chan) 生了哪些變化？住房租賃企業(ye) 如何抓住時機走出困境？經濟日報記者近日深入住房租賃市場為(wei) 您帶來調查。

　　隨著國內(nei) 新冠肺炎疫情逐步緩解，全國樓市正逐漸回暖，其中，租房市場也熱鬧了起來。

　　此前，受到春節和疫情疊加影響，從(cong) 今年1月中旬開始，租房市場成交量斷崖式下跌，在傳(chuan) 統的2月租房旺季，租房市場更是幾乎停滯。不過從(cong) 3月份開始，全國大部分地區迎來了複工複產(chan) ，租房成交量也因此開始大幅回升。今年的春季租房旺季終究沒有缺席，隻是相比去年而言推遲了一個(ge) 月。在此情況下，租房企業(ye) 的困難有沒有緩解？租房市場的可持續發展還要在哪些方麵發力？

　　市場觸底反彈

　　數據超去年創新高

　　市場研究機構貝殼研究院數據顯示，3月份第3周住房租賃成交量超過去年同期水平，第4周成交量達到新高，超過去年春節後旺季周交易量的最高點。整個(ge) 3月份，貝殼平台重點監測的18個(ge) 城市住房租賃成交量環比增長5.33倍，同比增長9.81%。

　　貝殼研究院資深分析師黃卉表示，一方麵，進入3月份，租賃企業(ye) 逐步開始複工，推動市場恢複。另一方麵，針對租賃市場，全國多個(ge) 城市發布了租賃財政補貼通知。對新建改建、運營盤活租賃房源，以及企業(ye) 、個(ge) 人在政府租賃平台備案登記都有相應補貼，在一定程度上刺激了租賃市場回暖。

　　記者走訪北京一些商圈與(yu) 小區發現，隨著複工複產(chan) 的推進，一些地產(chan) 中介機構已經開門迎客，租房者逐漸增多。“回來第一件事就是租房，出租屋的保潔服務已經升級成了消毒保潔，管理員還留下了日常消毒物資，還是比較放心的。”近期從(cong) 老家返回北京務工的黃先生順利簽約住進了豐(feng) 台區的一處長租公寓。

　　記者梳理發現，疫情期間共有17個(ge) 省市發布42項住房租賃相關(guan) 政策，加強防疫管理、引導市場良性發展。3月份，各地開始鼓勵租賃企業(ye) 複工、推動市場恢複。福建省以及深圳市、長春市發布了4項企業(ye) 複工指導，要求加強對工作人員返崗的健康管理，進入社區帶看房屋時控製人員數量，遵守社區的防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重慶、廣州、鄭州6個(ge) 城市發布了財政補貼租賃住房市場發展的通知，對新建、改建、運營盤活租賃房源實行一定標準的補貼，同時通過補貼引導租賃企業(ye) 和個(ge) 人房東(dong) 在政府租賃平台備案登記。

　　作為(wei) 我國房地產(chan) 市場長效機製的重要內(nei) 容，住房租賃市場成為(wei) 近年來國家重點鼓勵發展的方向。企查查數據顯示，受疫情影響，今年1月和2月我國房屋租賃企業(ye) 注冊(ce) 量均低於(yu) 往年同期，2月企業(ye) 注冊(ce) 量僅(jin) 為(wei) 5550家，同比下降55%。隨著疫情得到有效控製，今年3月份企業(ye) 注冊(ce) 量迅速上升，達到往年同期水平，環比上升427%。

　　企業(ye) 經營承壓

　　抗風險能力待提高

　　新冠肺炎疫情對各行各業(ye) 來說都是一場大考，不少企業(ye) 麵臨(lin) 著運營難題。對於(yu) 住房租賃行業(ye) 來說，原本春節是客戶換房、新簽約的高峰期，疫情讓行業(ye) 幾乎停滯，存在的一些“短板”也暴露出來。多數住房租賃企業(ye) 抗風險能力弱，疫情防控期間麵臨(lin) 著資金、管理等多重壓力，並屢次站上輿論的風口浪尖。

　　企查查數據顯示，受到相關(guan) 政策激勵和人們(men) 生活消費習(xi) 慣轉變等因素影響，近5年我國房屋租賃企業(ye) 注冊(ce) 量呈現幾何式增長，並於(yu) 2019年創下注冊(ce) 量新高，達到36.7萬(wan) 家企業(ye) ，較2018年增長了32.5%。雖然我國房屋租賃市場規模正在逐漸擴大，但企業(ye) 質量依舊良莠不齊，注冊(ce) 資金低於(yu) 500萬(wan) 元的租賃企業(ye) 占據了總量的60%，注冊(ce) 資金在5000萬(wan) 元以上的企業(ye) 僅(jin) 占8%，頭部企業(ye) 與(yu) 中小企業(ye) 資源呈現不均勻分布趨勢。

　　記者調查發現，疫情期間租賃企業(ye) 經營負擔加重，現金流吃緊，風險進一步放大。一方麵，租賃企業(ye) 房源出租率下降，空置率上升。貝殼研究院數據顯示，疫情期間蛋殼公寓全國總出租率跌至75%，同比下降20%；自如管理的100萬(wan) 間房源，受疫情影響平均多空置15天，企業(ye) 直接損失預計超過6億(yi) 元。

　　另一方麵，由於(yu) 多個(ge) 城市實施小區全封閉式管理，大量租客因無法入住要求退租或免租，租客違約風險提升，企業(ye) 收租難度增加。疫情期間，自如、蛋殼等長租公寓企業(ye) 的租客返回租住城市的比例不足50%，不少租客以不可抗力為(wei) 由要求免租。

　　“總體(ti) 來說，租賃企業(ye) 風險承擔能力低。由於(yu) 長租公寓是薄利行業(ye) ，不少企業(ye) 本身仍處於(yu) 虧(kui) 損狀態，受疫情影響，企業(ye) 現金流更加吃緊，負擔更重，部分中小企業(ye) 甚至麵臨(lin) 倒閉風險。”黃卉說。

　　近年來，住房租賃企業(ye) 在資本助力下得到快速發展，但多數仍處於(yu) 跑馬圈地階段，盈利困難。中國房地產(chan) 估價(jia) 師與(yu) 房地產(chan) 經紀人學會(hui) 副會(hui) 長柴強認為(wei) ，住房租賃企業(ye) 抗風險能力弱的主要原因是尚未形成成熟穩健的盈利模式及風險防範機製。

　　此次疫情對住房租賃企業(ye) 的抗風險能力提出了更高要求，在北京房地產(chan) 中介行業(ye) 協會(hui) 秘書(shu) 長趙慶祥看來，長租公寓投資回報周期長，近幾年熱錢湧入助長了租賃企業(ye) 的“虛火”，企業(ye) 沒有認識到租賃行業(ye) 的屬性和規律；有些企業(ye) 過度重視規模擴張，忽視自身經營能力提高，危機意識不足。一旦遇到“黑天鵝”，這些企業(ye) 就容易陷入經營危機。

　　製度逐步完善

　　租客權益需重視

　　雖然疫情的發展會(hui) 階段性影響長租公寓企業(ye) 的生存環境，但行業(ye) 長期向好向穩發展態勢不會(hui) 變。“租購並舉(ju) ”是房地產(chan) 行業(ye) 的長效機製，品質居住是消費升級背景下的必然需求。

　　據貝殼研究院調查，在疫情對租客生活的實際影響上，占比最高的是“無法進入租住小區”，比例為(wei) 51.69%，即接近一半的租客都在返回自己居住的社區過程中遭遇困難。由於(yu) 疫情防控要求，許多社區采取了封閉措施，部分租客由於(yu) 社區封閉無法進入，或者需要較為(wei) 繁瑣的手續才能進入。這不僅(jin) 給租客帶來了不便，也給租賃機構的業(ye) 務開展帶來挑戰。同時也暴露出多數租戶並未得到與(yu) 業(ye) 主同等的待遇，甚至受到歧視。

　　“保障租購同權是租房市場健康發展的重要基礎，未來租客權益保護還需要進一步探索。”黃卉表示，疫情之後，一方麵，需要加強租賃立法支持，使租客權益能夠獲得明確的法律保障；另一方麵，需要向租戶提供投訴維權渠道，逐步建立多層次的住房租賃糾紛處理機製，包括從(cong) 業(ye) 機構、行業(ye) 協會(hui) 、政府服務熱線和街道、社區等基層組織化解租賃矛盾糾紛。

　　疫情期間，不少租賃企業(ye) 通過采取緊急防控措施、減免租金、無責換租等方式，一方麵積極應對疫情影響，另一方麵借此樹立品牌形象。即便如此，租賃企業(ye) 依然遇到不少困難，中小長租公寓企業(ye) 生存空間進一步壓縮，行業(ye) 集中度加速提升，現金流斷裂風險更加突出。

　　隨著租客不斷回流，疫情對住房租賃企業(ye) 的衝(chong) 擊得到緩解。不過，柴強強調，對過去一直沒有進入盈利軌道的住房租賃企業(ye) 來說，目前形勢隻是稍有緩解，如果疫情有反複、常態化、長期化，壓力持續累積，不排除會(hui) 有住房租賃企業(ye) 出現經營困難而倒閉的現象，甚至導致住房租賃行業(ye) 重新洗牌。

　　“疫情對於(yu) 長租公寓的運營提出了更高考驗。”黃卉說，長租公寓的商業(ye) 模式決(jue) 定了其房租成本高、利潤率低、抗風險能力較差。在疫情之後，長租公寓企業(ye) 需要進一步審視自身商業(ye) 模式，推動精細化運營，做好“以出定收”的庫存管理，以維持健康的現金流，保證企業(ye) 的可持續發展。盲目擴大規模而難以保證出租率，企業(ye) 將會(hui) 麵臨(lin) 巨大風險，一旦遭遇市場變動則可能難以為(wei) 繼。