本報記者 文麗(li) 娟

　　小區公共收益多少，具體(ti) 花在哪兒(er) 了——這兩(liang) 個(ge) 問題對於(yu) 北京市朝陽區某小區居民李先生來說，完全一頭霧水，因為(wei) “物業(ye) 沒公示，問了也不告知”。

　　自2018年在該小區安家後，李先生年年按時交物業(ye) 費，但對於(yu) 物業(ye) 公司的服務質量，他一直很不滿意，尤其是對方多年來從(cong) 未向業(ye) 主公示過小區公共收益，即使他和鄰居們(men) 多次在業(ye) 主群裏@物業(ye) ，甚至上門要求其將收支明細公開，但始終未得到明確回應。

　　根據民法典第二百八十二條規定，建設單位、物業(ye) 服務企業(ye) 或者其他管理人等利用業(ye) 主的共同部分產(chan) 生的收入，在扣除合理成本之後，屬於(yu) 業(ye) 主共有。

　　實際工作中，很多小區將公共設施委托給物業(ye) 公司來經營管理，業(ye) 主並不參與(yu) 其中。時間一長，這些公共收益容易被物業(ye) 公司支配使用，一些業(ye) 主忽視甚至“放棄”了這部分權利。《法治日報》記者近日走訪北京市多個(ge) 小區發現，不少小區公共收益賬目鮮見公布，多數業(ye) 主對該收益也知之甚少。

　　多名受訪專(zhuan) 家指出，管好小區公共收益這筆賬，既關(guan) 係居民的生活質量，也體(ti) 現社會(hui) 基層治理的能力。在相關(guan) 法律法規明確公共收益歸屬的前提下，應當強化小區物業(ye) 信息公開透明力度，保障業(ye) 主知情權，同時完善監督管理機製，增強業(ye) 主的法律意識，以法治解開公共收益之“謎”。

　　公共收益來源廣泛

　　多數業(ye) 主不甚了解

　　記者隨機采訪了北京、天津、湖南、廣東(dong) 等地20多位業(ye) 主後發現，多數業(ye) 主對於(yu) 小區設施哪些屬於(yu) 業(ye) 主共有財產(chan) 、哪些收益應歸業(ye) 主所有並不了解。

　　“每天都會(hui) 看到小區地下車庫入口、電梯間的廣告，但因為(wei) 平時工作比較忙，根本沒想廣告收益的事情，以為(wei) 它們(men) 都是歸物業(ye) 所有。”家住廣東(dong) 省汕頭市某小區的張先生告訴記者，商品房小區多多少少都有些收益，但具體(ti) 包括哪些內(nei) 容，自己講不清楚。

　　事實上，近年來，小區經營性收入來源日趨多樣。

　　據物業(ye) 人員李輝（化名）介紹，小區公共區域的廣告收益，如戶外廣告、電梯廣告、外牆牆體(ti) 廣告等；停車泊位收入；經營性用房收入；占用公共區域經營的快遞櫃、販賣機等收入；電瓶車充電樁收入；公共部位征收補償(chang) 款；利用公共配套如活動場地、會(hui) 所、遊泳池經營收入；部分通信運營管理費；物業(ye) 管理用房的收益；因損壞小區公共設施進行的賠償(chang) ……這些都是小區公共收益來源。

　　他以其所供職的浙江省杭州市某小區為(wei) 例，向記者詳細算了一筆賬：該小區位於(yu) 地鐵口，交付近8年，共8幢住宅、2幢商住，一年經營性收入約60萬(wan) 元。

　　“電梯廣告、停車泊位收入是大頭。”李輝說，部分電梯安裝了25寸的液晶屏廣告，每塊租金約1700元/年；每部電梯有3塊框架廣告，每塊租金約700元至800元/年；每部電梯有1塊電梯門貼紙廣告，每塊租金約800元/年。這就意味著，該小區每年每部電梯憑借電梯廣告，收入就在4000元左右。停車泊位收入則主要包括地上和地下，地上臨(lin) 時車位對外經營，5元/小時，每天30元封頂；地下公共配套車位，月租金為(wei) 400元至500元/個(ge) 。根據小區業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 簽署的物業(ye) 合同，該部分收入由業(ye) 主與(yu) 物業(ye) 公司五五分成。

　　記者近日走訪北京市10多個(ge) 小區發現，這些小區的公共區域——電梯間、樓道內(nei) 、小花園、樓體(ti) 外牆、公告欄等處，都張貼或懸掛著各式各樣的商業(ye) 廣告。隨意走進一個(ge) 小區高層住宅樓的電梯間，觸目所及的是多個(ge) 電梯廣告，記者粗略數了數，4個(ge) 框架廣告、1個(ge) 紙質廣告、1個(ge) 電子屏廣告將電梯間的四麵牆占滿了。

　　在北京從(cong) 事廣告行業(ye) 的曾先生告訴記者，小區內(nei) 的牆體(ti) 廣告、燈箱廣告根據麵積大小、廣告內(nei) 容等，年收入至少在1萬(wan) 元以上。

　　記者還在現場看到，一些小區樓宇間的空地上安裝了不少自動飲水機、快遞櫃、牛奶販賣機、礦泉水販賣機等。而根據目前的市場價(jia) ，一般每台快遞櫃的租金在3000元至4000元/年，每台礦泉水和牛奶販賣機租金約3000元/年。

　　“在一些沒有業(ye) 委會(hui) 的小區，這些公共收費項目容易成為(wei) 物業(ye) 的隱性收入。這些隱性收入中，除了廣告費、占地費，還有不常見的寬帶入場費、通信基站收費等。”李輝說，這些收入按理說都應歸全體(ti) 業(ye) 主所有，但實際上多數小區的公共收益都進了物業(ye) 的收入賬目，且這部分收入十分可觀，有的甚至占到物業(ye) 總收入的近三分之一。

　　收益去向鮮有公示

　　矛盾糾紛頻頻發生

　　隨著小區公共收益水漲船高，對於(yu) 收益的處置成了一個(ge) 敏感問題。

　　根據物權法第七十條規定，業(ye) 主對建築物內(nei) 的住宅、經營性用房等專(zhuan) 有部分享有所有權，對專(zhuan) 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

　　一些地區的物業(ye) 管理規定也明確，小區配套設施場地租金及收費標準，由業(ye) 主委員會(hui) 與(yu) 入住單位協商合同約定，未成立業(ye) 主委員會(hui) 的物業(ye) 服務企業(ye) 與(yu) 入住單位協商合同約定，應當向全體(ti) 業(ye) 主公示征求意見，並定期將屬於(yu) 全體(ti) 業(ye) 主的公共收益部分及必要開支進行公示。

　　如《北京市物業(ye) 管理條例》規定，物業(ye) 服務人員應當在物業(ye) 管理區域內(nei) 顯著位置設置公示欄，如實公示、及時更新“上一年度公共水電費用分攤情況、物業(ye) 費、公共收益收支與(yu) 專(zhuan) 項維修資金使用情況”，並且可通過互聯網方式告知全體(ti) 業(ye) 主。

　　“一方麵，業(ye) 主需要知道收益的多少以及用在何處；另一方麵，業(ye) 主也要了解和判斷收益使用的合理性。”北京市律師協會(hui) 物業(ye) 管理法律專(zhuan) 業(ye) 委員會(hui) 副秘書(shu) 長秦亮平說。

　　在記者走訪的10多個(ge) 小區中，隻有2個(ge) 小區物業(ye) 對公共收益收支明細進行了公示，3個(ge) 小區物業(ye) 能夠滿足業(ye) 主查看賬目的需求。而那些未公示賬目的小區物業(ye) 給出的解釋多半是“一般在第一季度公示，現在已經撤下來了”。

　　記者注意到，目前小區公共收益的公示方式仍然以傳(chuan) 統的貼公告為(wei) 主，新媒體(ti) 如微信或QQ群、小程序、App等方式的應用程度偏低，這也使得不少居民不能及時了解公共收益去向。

　　早在2021年3月，江蘇省消費者權益保護委員會(hui) 針對12000多份樣本的一份調查報告顯示，小區公共收益等信息不透明、業(ye) 主知情權得不到保障的現象極為(wei) 普遍。

　　調查數據還顯示，超過六成受訪者認為(wei) 小區公共收益使用不夠合理，主要體(ti) 現在“公共收益使用的決(jue) 定權，主要掌握在物業(ye) 手中”“使用金額與(yu) 公共賬戶餘(yu) 額對不上”“物業(ye) 公開的維修費用明顯高於(yu) 市價(jia) ”以及“物業(ye) 總是先使用資金，而後通知業(ye) 主”等方麵。

　　正因為(wei) 如此，一些對公共收益比較了解的業(ye) 主在接受記者采訪時稱，“即使有公示，真實性也難以判斷，倒不如不去關(guan) 注，落個(ge) 自在”。

　　不過，隨著近年來業(ye) 主維權意識逐漸提高，公共收益的使用往往成為(wei) 物業(ye) 糾紛的一個(ge) 焦點。記者在中國裁判文書(shu) 網以“物業(ye) +公共收益”為(wei) 關(guan) 鍵詞檢索發現，2016年相關(guan) 文書(shu) 約470條，2017年增至近780條，2018年躍升至近1500條，此後3年都達到3000條以上。

　　今年9月，一則“小區物業(ye) 拒交經營收入，業(ye) 委會(hui) 起訴追索137.5萬(wan) 獲法院支持”的消息引發社會(hui) 熱議。

　　2012年9月至2021年2月，某物業(ye) 公司一直為(wei) 江蘇省南通市某小區提供服務。在服務合同到期前，物業(ye) 公司將提供服務期間的多種經營收入、臨(lin) 時停車費收入進行了審計並公示。2021年2月底撤場後卻遲遲未將上述收入交接給小區業(ye) 委會(hui) ，後者根據業(ye) 主代表大會(hui) 決(jue) 議，決(jue) 定提起訴訟，在扣除經營成本基礎上，向物業(ye) 公司追索小區公共收益137.5萬(wan) 元。

　　法院審理認為(wei) ，小區內(nei) 的停車費及其他經營收入均屬於(yu) 全體(ti) 業(ye) 主共有，物業(ye) 公司理應將屬於(yu) 該小區全體(ti) 業(ye) 主共有的收入交付給業(ye) 主，其逾期支付構成違約，應承擔繼續履行、賠償(chang) 損失等違約責任，判決(jue) 支持小區業(ye) 委會(hui) 的訴求。

　　細化收益管理規則

　　探索新型監督方式

　　根據相關(guan) 法規，經營性收益的分配權和使用，決(jue) 定權在業(ye) 主大會(hui) ，但召開業(ye) 主大會(hui) 必須要半數以上業(ye) 主參加，實際操作難度大。如今許多小區，動輒上千住戶，業(ye) 主們(men) 因為(wei) 工作忙、怕麻煩、個(ge) 人力量小等原因，無法形成有效監督。

　　監督乏力，導致關(guan) 於(yu) 公共收益的最終使用不斷出現紛爭(zheng) 。采訪中，記者發現，一些業(ye) 主出於(yu) “與(yu) 其看不到一些東(dong) 西，還不如發到手上踏實一點”的心態，提倡將收益用於(yu) 發放福利；有的物業(ye) 公司則認為(wei) ，這筆錢可用於(yu) 補充小區專(zhuan) 項維修資金、改善共用設施設備，或者作為(wei) 物業(ye) 費的補貼。

　　如何管好這筆賬，考驗社區基層治理智慧。對此，各地進行了積極探索。

　　2019年7月，浙江省杭州市出台物業(ye) 經營性收支信息公示試點工作方案，要求業(ye) 主委員會(hui) 、物業(ye) 服務企業(ye) 把每個(ge) 月的物業(ye) 經營性收支項目、金額、摘要等錄入杭州市住保房管局的信息平台，業(ye) 主經實名認證後，可通過信息平台查詢本人所在物業(ye) 管理區域的經營性收支情況。與(yu) 此同時，杭州在業(ye) 主委員會(hui) 相關(guan) 工作製度（試行）中明確，原則上物業(ye) 經營收益的50%以上應當用於(yu) 物業(ye) 公共部位、共用設備的維修、更新、改造或者補充物業(ye) 專(zhuan) 項維修資金。

　　此後，多地在製定相關(guan) 條例時也引導業(ye) 主將經營性收益投向小區設施維護。

　　今年9月，福建省住房和城鄉(xiang) 建設廳會(hui) 同多部門出台住宅小區公共收益管理辦法（試行），規定前期物業(ye) 服務期間，物業(ye) 服務企業(ye) 可以根據《前期物業(ye) 服務合同》約定住宅小區共有部分的經營管理事項，物業(ye) 服務企業(ye) 的經營管理費用支出不得超過公共收益的30%。業(ye) 主大會(hui) 成立後，經業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 定，業(ye) 主委員會(hui) 賬戶的公共收益可以用於(yu) 維修和更新、改造住宅小區共有部分以及業(ye) 主委員會(hui) 工作經費等公共開支，也可以用於(yu) 抵扣業(ye) 主的物業(ye) 服務費用、水電公攤費用以及業(ye) 主大會(hui) 決(jue) 定的其他事項支出。

　　一個(ge) 月後，江西省住房和城鄉(xiang) 建設廳製定業(ye) 主大會(hui) 和業(ye) 主委員會(hui) 指導規則(試行)，規定業(ye) 主共有部分收益應當優(you) 先用於(yu) 補充建築物及其附屬設施的維修資金。業(ye) 主共有部分收益應當單獨列賬。業(ye) 主大會(hui) 應當設立業(ye) 主共有資金賬戶，共有資金賬戶由業(ye) 主委員會(hui) 管理。

　　還有一些地方探索建立共管賬戶，規範保管、使用程序，讓小區公共收益更透明。

　　今年9月，安徽省合肥市人民政府辦公室公布的《合肥市住宅小區物業(ye) 管理條例（草案征求意見稿）》擬規定，住宅小區公共收益應當單獨列賬，接受業(ye) 主監督。業(ye) 主大會(hui) 成立前，物業(ye) 服務企業(ye) 應當與(yu) 鄉(xiang) 、鎮人民政府、街道辦事處設立公共收益共管賬戶；業(ye) 主大會(hui) 成立後，經業(ye) 主大會(hui) 同意，業(ye) 主委員會(hui) 可以與(yu) 鄉(xiang) 、鎮人民政府、街道辦事處設立公共收益共管賬戶。

　　在秦亮平看來，設立共管賬戶，單獨列賬，由物業(ye) 去運營管理，相應的收益直接進入共管賬戶，扣除相應合理管理成本外，利潤按照約定比例分配。此舉(ju) 既可以激發物業(ye) 公司經營的能動性，又能很好地監督其收益和使用的情況，還有利於(yu) 保障業(ye) 主的共同權益，可以實現雙贏。

　　秦亮平提醒，隨著小區使用年限增加，小區的配套設施會(hui) 不斷老化，同時業(ye) 主也會(hui) 產(chan) 生新的需求，但維修資金是有限的，所以通過公共收益來補充維修資金是比較科學的方式。物業(ye) 管理條例第五十四條也規定，公共收益應當主要用於(yu) 補充專(zhuan) 項維修資金，也可以按照業(ye) 主大會(hui) 的決(jue) 定使用。在小區維修資金充裕的前提下，在業(ye) 主大會(hui) 授權的範圍內(nei) ，利用公共收益給業(ye) 主發紅包或日常用品等方式分享收益，也可以在一定程度上提高業(ye) 主的積極性和小區的治理效能。

　　為(wei) 了更好地破解小區公共收益監管難題，秦亮平建議，各地還可以探索多種新型監督方式，如包幹製，將小區的公共經營性收益整體(ti) 打包給物業(ye) 公司，由其支付固定的收益給業(ye) 主，其自負盈虧(kui) ；或者提成製，由物業(ye) 公司組織招商經營，業(ye) 主按照經營收益的一定比例向物業(ye) 公司支付服務費，剩餘(yu) 的收益扣除合理成本外屬於(yu) 業(ye) 主共有。

　　“陽光是最好的防腐劑，小區公共事務唯有公開透明才可以真正做到監管。無論是物業(ye) 公司代管，還是業(ye) 主委員會(hui) 管理，或者物業(ye) 公司與(yu) 業(ye) 主委員會(hui) 共管，都應當依照法律規定定期將收支明細主動公示，接受業(ye) 主的監督。”秦亮平說，從(cong) 業(ye) 主的角度來說，也需增強公共收益權利意識，加強學習(xi) 相關(guan) 法律知識，依法維護自身權益。

　　在易居研究院智庫中心研究總監嚴(yan) 躍進看來，小區公共收益不僅(jin) 涉及賬目的規範和公開問題，其背後還有監管和規則體(ti) 係完善等問題。要解決(jue) 這些問題，既要從(cong) 法律上對成立業(ye) 委會(hui) 提供更有力的支持，讓政府部門承擔更主動的角色，物業(ye) 公司在業(ye) 委會(hui) 成立過程中履行更多強製性義(yi) 務；同時又要讓小區公共收益的管理規則更加細化，如由政府部門統一製定公共收益公開的表格，對小區公共收益公開情況進行定期抽檢，對於(yu) 隱瞞或篡改數據、侵吞業(ye) 主利益的行為(wei) ，須進行嚴(yan) 厲處罰等；此外，還可以從(cong) 公示方式上發力，如利用微信公眾(zhong) 號等新媒體(ti) 平台，將小區公共收益做好分類，由固定人員定期公布，保障業(ye) 主的知情權。

　　“有關(guan) 部門隻有進一步完善法規，從(cong) 業(ye) 委會(hui) 組建、公共收益管理、違規懲治等方麵不斷細化，不斷加大對業(ye) 委會(hui) 的支持力度和對物業(ye) 公司的監管力度，才能在社區內(nei) 形成更加均衡的治理模式，真正捍衛業(ye) 主的合法權益，推進共治共建共享的基層治理。”嚴(yan) 躍進說。