本報記者 王麗(li) 新

　　截至4月6日，以曾跨入“千億(yi) 元俱樂(le) 部”(按全口徑銷售額計)的25家上市房企2021年財報(包括未經審計業(ye) 績)為(wei) 樣本，《證券日報》記者統計發現，中海地產(chan) 、華潤置地、龍湖集團等6家公司歸屬於(yu) 母公司股東(dong) 的淨利潤均超過200億(yi) 元。其中，龍湖集團、華潤置地、綠城中國、中國金茂和金輝控股5家該指標同比增長，其餘(yu) 20家全部下跌。

　　“2021年，百強房企‘增收不增利’日趨嚴(yan) 重，淨利潤率、淨資產(chan) 收益率均值分別為(wei) 9.8%、8.1%，較2020年分別下降2.2個(ge) 、1.8個(ge) 百分點。” 中指研究院企業(ye) 事業(ye) 部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，地價(jia) 高企和房地產(chan) 去金融化限製房企盈利空間，未來1年至2年內(nei) ，行業(ye) 或仍將處在降利時代。

　　毛利率降至20%？

　　“縮表出清”進行時，房地產(chan) 行業(ye) “唯規模論”已不再適用，“做大而做不強”的房企已陷入流動性危機。在行業(ye) 低迷時刻，經過複盤、反思與(yu) 檢討，房企掌舵人開始意識到，房地產(chan) 行業(ye) 靠“激進”高杠杆驅動發展的時代已結束。

　　相比以往業(ye) 績說明會(hui) 上“銷售目標”是主角，今年“均好型”頭部房企均在釋放一個(ge) 信息：以利潤為(wei) 導向降本增效，變利潤而非規模為(wei) KPI考核目標，投資拿地以IRR(內(nei) 部收益率)為(wei) 準繩，以非房開業(ye) 務挖利潤蓄水池。

　　釋放這一信息的背後，是土地紅利和金融紅利褪去後，行業(ye) 盈利能力下滑至比肩製造業(ye) ，並由此帶來的深刻檢視。

　　以2021年財報數據為(wei) 樣本，上述25家房企毛利率全部下跌，下跌範圍從(cong) 0.01個(ge) 百分點到17個(ge) 百分點不等，即便有“利潤王”之稱的中海地產(chan) 亦下跌超6個(ge) 百分點；若以行業(ye) 過往共識的25%毛利率紅線計，僅(jin) 龍湖集團、中海地產(chan) 等7家邁過紅線，若將毛利率紅線降至20%(業(ye) 內(nei) 共識為(wei) “新紅線”)，則有14家房企過線。

　　回溯過往3年地產(chan) 行業(ye) 平均利潤率數據來看，據國金證券統計，2018年至2020年，房地產(chan) 企業(ye) 的毛利率分別為(wei) 28.77%、26.96%、23.35%，跌幅逐年擴大。從(cong) 目前發布的2021年業(ye) 績公告來看，平均毛利率為(wei) 18.74%，平均淨利潤率為(wei) 8.21%；而製造業(ye) 在2021年的毛利率水平為(wei) 20.53%，淨利率為(wei) 7.96%。

　　躍過“青銅時代”邁入“黑鐵時代”的預判，依據或許在此。所以，交上歸母淨利潤幾乎腰斬的成績單後，萬(wan) 科董事局主席鬱亮在業(ye) 績說明會(hui) 上花了28分鍾反思和剖析，畢竟這是公司上市31年中第3次出現淨利潤下滑。同時，萬(wan) 科的毛利率也降至21.8%，剛剛擦過新紅線。

　　“大家都對毛利率水平回歸到20%左右或者20%以上是一個(ge) 共識。”華潤置地總裁李欣表示，“每家公司的情況不一樣，但是對毛利率水平的目標沒有太大差異，回歸到30%甚至以上不太可能。”

　　“2021年龍湖集團整體(ti) 毛利率是25%，地產(chan) 開發板塊為(wei) 23%，這在行業(ye) 內(nei) 比較靠前。未來1年至2年內(nei) ，2017年和2018年土地市場熱時所拿項目會(hui) 陸續進入結算通道，預計地產(chan) 開發毛利率會(hui) 維持20%水平，集團整體(ti) 毛利率希望保持25%。”龍湖集團CEO陳序平向《證券日報》記者表示，如果土地市場高杠杆出清，且持續獲取價(jia) 格較低地塊的話，地產(chan) 板塊毛利率未來或可得到修複。

　　“過去，職業(ye) 經理人投資拿地KPI以‘量’定，保規模話語權為(wei) 先，投資質量為(wei) 次要，即便2%淨利潤率仍要硬頭皮拿地，導致財務風控不到位，短期償(chang) 債(zhai) 能力不足，造成‘千億(yi) 元房企’突破40家，市值破千億(yi) 元卻不足三分之一。”一位房企投拓條線內(nei) 部人士向《證券日報》記者表示，經過這一輪現實的衝(chong) 擊和檢討，一元錢究竟能產(chan) 生多高效率、創造多少利潤和多少市值，是掌舵人不得不思考和麵對的新課題。

　　未來估值的支撐在哪裏？

　　從(cong) 當下供需兩(liang) 側(ce) 調結構舉(ju) 措來看，開發仍舊是目前多數房企的主營業(ye) 務，也依然對利潤池具有決(jue) 定性作用，但僅(jin) 靠開發而無運營和服務性業(ye) 務，無法在不脫離客戶基礎和能力圈範圍內(nei) 去開拓房地產(chan) 新發展模式，亦無法支撐“有質量的發展”。

　　兩(liang) 個(ge) 前提非常重要，一是2021年城市化率升至64.72%，商品房銷售額18萬(wan) 億(yi) 元，這或許已經觸及天花板，正如鬱亮所說，“我們(men) 要在‘天花板’到來之前做好布局”；二是下場玩家雖然會(hui) 減少，但若核心還按照“以速度為(wei) 規模加法，以杠杆為(wei) 乘法”的老玩法發展，終究會(hui) “退”出績優(you) 生陣營，估值也無法獲得投資者充分認可。

　　以4月6日收盤價(jia) 計，A股及H股共7家房企總市值均超過1000億(yi) 元，萬(wan) 科A為(wei) 2467億(yi) 元、中國海外發展2341億(yi) 元、華潤置地2257億(yi) 元、保利發展為(wei) 2190億(yi) 元、龍湖集團2117億(yi) 元、招商蛇口為(wei) 1290億(yi) 元以及碧桂園1221億(yi) 元。

　　據《證券日報》記者觀察，站上2000億(yi) 元市值陣營的房企具備四個(ge) 共性特征：一是財務盤麵穩健，比如淨利潤規模均超過200億(yi) 元，毛利率均超過20%，均是綠檔房企；二是非房開收入占比逐漸提升，其高毛利率水平拉高公司盈利空間；三是土地儲(chu) 備多集中在一、二線城市；四是評級穩定，PE倍數高。

　　在業(ye) 內(nei) 看來，如同龍湖集團、華潤置地以及中海地產(chan) 等房企一樣，以非房開業(ye) 務為(wei) 核心的多元業(ye) 務已經做強且步入收獲期，成為(wei) 集團穩定現金流來源，且其細分板塊“學費”多已交完，商業(ye) 模式及其可複製模型均已跑通，已具備探索房地產(chan) 新發展模式的能力，這既是布局未來，也是從(cong) 長期主義(yi) 理念出發，用戰略定力練就穿越周期的能力，亦是資本市場給予高估值的核心要素之一。

　　“房地產(chan) 行業(ye) 進入降利時代後，高周轉高負債(zhai) 的傳(chuan) 統模式已不再適用，規模也不再是取勝關(guan) 鍵，行業(ye) 向著高質量發展邁進，財務穩健和經營水平成為(wei) 房企必須關(guan) 注的重點因素。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄向《證券日報》記者表示，展望後市，在行業(ye) 集中度提升以及競爭(zheng) 加劇的背景下，經營管理水平優(you) 異、財務狀況穩健、多元化發展路徑清晰的房企將更有可能享有高估值、高市盈率。（證券日報）