原標題：理性看待房貸利率下降

　　因房貸利率下降引發的話題熱度居高不下，部分聲音要予以理性分辨。例如有人認為(wei) ，房貸利率下降將引發需求增長、進而推高房價(jia) 。這是隻關(guan) 注需求端、不分析供給端變化的片麵結論，可謂“隻見樹木不見森林”。房貸利率變化對房價(jia) 可能產(chan) 生的影響，要結合需求端、供給端、價(jia) 格預期三方麵因素統籌考量。

　　從(cong) 需求端看，房貸利率下降有助於(yu) 減少購房者的財務成本，進而可能帶動需求回暖。8月22日，5年期以上LPR（貸款市場報價(jia) 利率）從(cong) 4.45%降至4.3%。此前，監管部門已將首套房貸款利率的下限調整為(wei) “不低於(yu) 5年期以上LPR減20個(ge) 基點”，也就是說，目前首套房貸款利率可低至4.10%。房貸利率下降一定會(hui) 引發需求端快速反彈嗎？答案是否定的。目前受新冠肺炎疫情多地散發影響，部分居民的收入出現較大波動甚至無法按時還房貸。此時降低房貸利率，更大的作用在於(yu) 幫助受困個(ge) 體(ti) 渡過難關(guan) ，而非強烈刺激市場需求。

　　需注意，除了需求端，供給端也發生了變化，供給也可能回暖。今年1月至7月，全國房地產(chan) 開發投資同比下降6.4%，其中住宅投資下降5.8%。5年期以上LPR下降後，房地產(chan) 企業(ye) 的中長期貸款利率也隨之下降。從(cong) 短期看，這有助於(yu) 降低房企融資成本，緩解部分房企的資金鏈緊張困境，為(wei) “保交樓”創造條件。從(cong) 中長期看，融資成本降低能夠減少房企的生產(chan) 成本，加之監管部門已多次提出“保障房地產(chan) 合理融資需求”，在二者的綜合作用下，房地產(chan) 投資可能出現回暖，從(cong) 而增加供給。

　　分析了需求端、供給端，我們(men) 再來看價(jia) 格預期。之所以要理性看待房貸利率下降的影響，是因為(wei) 它關(guan) 乎價(jia) 格預期，而預期又是影響住房價(jia) 格的重要變量。購房者在實際判斷的過程中通常會(hui) 形成兩(liang) 類預期，即適應性預期和理性預期。前者是指，購房者可能基於(yu) 過去的住房價(jia) 格趨勢，形成對未來住房價(jia) 格的預期；後者是指，購房者可能基於(yu) 各種信息而非僅(jin) 僅(jin) 是過去趨勢形成對未來住房價(jia) 格的預期。預期穩則價(jia) 格穩、市場穩。當前，不論是房貸利率下降，還是保障房地產(chan) 合理融資需求，都是穩定預期的必要舉(ju) 措。

　　由此可見，若價(jia) 格預期穩定且需求端、供給端均有所回暖，房價(jia) 將保持平穩走勢。因此，由房貸利率下降直接得出房價(jia) 上漲的結論，這並不科學。此次5年期以上LPR下降的主要影響是降低實體(ti) 經濟融資成本、提振市場主體(ti) 信心、促進信貸有效需求回升；與(yu) 5年期以上LPR掛鉤的房貸利率下降，其主要作用是幫助購房者節約利息、增加可支配收入，從(cong) 而提振消費預期。二者協同發力，進一步鞏固經濟恢複基礎，保持經濟運行在合理區間。

　　接下來，各地要堅持“房住不炒”定位，在遵守全國房貸利率下限的基礎上，結合自身實際情況，如區域經濟發展水平、產(chan) 業(ye) 結構、人口特征等，因地製宜執行好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求，保障房地產(chan) 合理融資需求，加大對住房租賃市場發展的支持力度，促進房地產(chan) 市場平穩、健康發展。（郭子源）