央廣網北京8月27日消息（記者門庭婷）近日，住房城鄉(xiang) 建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關(guan) 於(yu) 優(you) 化個(ge) 人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買(mai) 首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。另外，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiang) 建設部8月25日聯合發布了《關(guan) 於(yu) 延續實施支持居民換購住房有關(guan) 個(ge) 人所得稅政策的公告》，延續“置換免個(ge) 稅”政策至2025年12月31日。

　　多位業(ye) 內(nei) 人士表示，熱點城市“認房不認貸”的落地不應再等待。而且，相比之前隻有住建部提及“認房不用認貸”，這次變成了多部委，特別是和貸款相關(guan) 的央行也參與(yu) 其中，也增加了政策落地的可能性。如果政策在“金九銀十”之前可以落地，疊加上“置換免個(ge) 稅”的政策，有望帶動購房需求快速入市。

　　居民購房成本再降低，一二線熱點城市政策落地節奏加快

　　本次通知明確，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買(mai) 商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買(mai) 過住房，銀行業(ye) 金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為(wei) 政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

　　廣東(dong) 省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱：“此次政策調整和過去不同的是，不再自上而下發文，而是將此項政策作為(wei) 政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。也就是，在一城一策和城市主體(ti) 責任的情況下，考慮到城市的差異性，不適宜國家自上而下統一部署，而是將政策的權限給到城市。城市納入到工具箱中，是否執行、什麽(me) 時候執行，由城市裁決(jue) 。”

　　同時，從(cong) 三部門共通推進“認房不認貸”來看，“認房不認貸”政策將在全國大麵積落實，尤其是在部分一二線熱點城市落地的節奏開始加快。58安居客研究院院長張波分析認為(wei) ，從(cong) “認房不認貸”政策落地後的效果來看，意味著“賣一買(mai) 一”改善需求，首付比例將大大降低，房貸利率也將同步降低，這對於(yu) 進一步釋放改善型的置換需求將起到重要推動力，但需求釋放的持續性以及在各地的效果，預計還將呈現一定分化。

　　在中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 看來，現在全國三四線城市已經無政策可寬鬆，出台政策還有用的隻有一二線城市。特別是一線城市。針對第二套房的認定標準都應該有大幅度的調整，特別是賣一買(mai) 一，認房不認貸應該成為(wei) 全國所有城市執行的政策。他還提到，認房不認貸在一線城市預計不會(hui) 全麵實施，深圳無房有貸戶首付50%，北京上海這兩(liang) 個(ge) 龍頭城市無房有貸基本60%-80%起，預計政策不會(hui) 全麵鬆綁，很可能會(hui) 率先在北京的房山，上海的臨(lin) 港等偏遠區域試點。

　　“該政策在8月底落地，若地方加快政策執行速度，將有利於(yu) 帶動需求入市，核心城市“金九銀十”行情可期。”中指研究院市場研究總監陳文靜提到。

　　而對於(yu) 此次政策的出台，住房城鄉(xiang) 建設部有關(guan) 負責人表示，將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(you) 惠，有助於(yu) 降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

　　購房交易成本降低，剛需和改善型需求或進入良性循環

　　除了推動落實“認房不認貸”，8月25日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiang) 建設部聯合發布了《關(guan) 於(yu) 延續實施支持居民換購住房有關(guan) 個(ge) 人所得稅政策的公告》。自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房並在現住房出售後1年內(nei) 在市場重新購買(mai) 住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(ge) 人所得稅予以退稅優(you) 惠。其中，新購住房金額大於(yu) 或等於(yu) 現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個(ge) 人所得稅；新購住房金額小於(yu) 現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個(ge) 人所得稅。

　　此外，公告所稱現住房轉讓金額為(wei) 該房屋轉讓的市場成交價(jia) 格。新購住房為(wei) 新房的，購房金額為(wei) 納稅人在住房城鄉(xiang) 建設部門網簽備案的購房合同中注明的成交價(jia) 格；新購住房為(wei) 二手房的，購房金額為(wei) 房屋的成交價(jia) 格。

　　李宇嘉表示，該政策的目的非常明確，即通過降低交易成本的方式，一方麵滿足住房改善，另一方麵促進房屋流通或良性循環。此項政策有利於(yu) 改善型需求，也有利於(yu) 剛需。因為(wei) 交易成本降低，疊加前麵“認房不認貸”的落地，改善型需求能夠釋放，那麽(me) 就能釋放出小戶型、低總價(jia) 的二手剛需房源，也有利於(yu) 剛需上車，從(cong) 而形成剛需和改善型需求良性循環，帶動房地產(chan) 市場逐漸穩定下來。

　　“個(ge) 稅政策的方向是積極支持改善型需求，通過這一政策的調整，可以積極推動有改善需求的購房者加快入市腳步，促進市場交易量快速提升。改善需求中一賣一買(mai) 往往會(hui) 伴隨著大量的交易稅費，無形之中大大增加了換購的成本，並且所得稅一般會(hui) 收取差額的20%，在換購需求中稅費所占比重較高，如果手中房子購置早，並且不是唯一住房，則賣房過程中個(ge) 人所得稅更是稅負重。改善型需求的支持力度正在不斷增大，目前關(guan) 鍵還在於(yu) 政策實際落地。”張波提到。

　　整體(ti) 來看，陳文靜認為(wei) ，多部委接連釋放政策利好，為(wei) 市場注入了信心，有助於(yu) 穩定各方預期。相較於(yu) 以往，此次政策更加細化和具體(ti) ，明確推進首套住房不認貸、延長1年內(nei) 換房退稅優(you) 惠，為(wei) 各地政策執行指明了方向，若核心城市政策在“金九銀十”之前落地，將有望帶動市場銷售好轉恢複。