1月1日，大部分居民存量房貸利率將重新定價(jia) 。

　　據新京報貝殼財經記者了解到，當前居民房貸重新定價(jia) 日多為(wei) 每年1月1日，要依據上年12月的5年期以上貸款市場報價(jia) 利率(LPR)，確定當年全年的存量房貸利率水平。

　　根據全國銀行間同業(ye) 拆借中心公布LPR報價(jia) 數據顯示，今年5年期以上LPR利率一共下降了3次。今年12月份5年期以上品種LPR利率為(wei) 4.30%，相較於(yu) 去年12月份的4.65%下降了35個(ge) 基點。

　　行至年末，市場針對存量房貸利率是否進一步下調的討論越來越多。有人認為(wei) ，部分存量房貸利率與(yu) 當前新辦理的房貸利率之間利差加大，有必要適度調降存量房貸利率。但也有人指出，普降難度較大，應尊重市場規律和契約精神。

　　對於(yu) 明年金融支持房地產(chan) 市場需求端複蘇，市場保持相對一致的預判。多位受訪專(zhuan) 家認為(wei) ，針對房地產(chan) 市場供給端的金融政策效果已經開始顯現，當務之急是加碼需求端政策進一步促進樓市複蘇。

　　新老利差超過2% 房貸早償(chang) 率有所上升

　　“我今年10月份提前償(chang) 還了部分銀行房貸。”購房者吳玥(化名)說，雖然其當地的房貸利率在去年LPR下降之後達到了4.3%並不算高，但現在房貸利率都在下降，且理財收益已經出現虧(kui) 損，“我手裏還有足夠的現金流，權衡之下選擇了提前還房貸。”

　　不過，吳玥完成提前還款並不容易。她多次致電銀行客戶經理，在說明想要提前還款之後，便被經理直接掛斷電話。經過多次交涉後銀行告訴她，提前全部還完必須本人持房本去銀行辦理，否則隻能提前還完一定比例。但由於(yu) 吳玥因工作原因無法回到當地銀行辦理，所以選擇了後者。

　　今年提前還款的購房者不在少數。“銀行明顯感覺到房貸早償(chang) 率的上升。”一位銀行人士直言，今年前來谘詢和完成提前還款的客戶較往年明顯增多。

　　中信證券首席經濟學家明明告訴新京報貝殼財經記者，按揭貸款早償(chang) 的現象在今年比較突出，據估算今年按揭貸款的提前償(chang) 還規模每個(ge) 月比正常年份多1000億(yi) 元左右。

　　貝殼財經記者查詢央行發布的數據發現，11月份住戶部門中長期貸款增加2103億(yi) 元。

　　民生銀行首席經濟學家溫彬表示，考慮到當前新發放的按揭貸款利率已經較低，多地首套房貸利率降至4%以下，進入“3時代”，部分地區房貸利率已處於(yu) 曆史性低點。今年居民按揭貸款持續疲弱的重要原因之一，是存量房貸與(yu) 新增房貸之間利差不斷擴大，有客戶利差已高達2.27%，這造成按揭早償(chang) 率大幅提升。

　　有研究機構數據顯示，第三方最新統計數據顯示，2022年12月首二套房貸主流利率指數環比繼續下行。12月首套主流利率平均為(wei) 4.09%，二套平均為(wei) 4.91%，同比分別回落155個(ge) 基點和100個(ge) 基點，創曆史新低。其中，19城首套房貸主流利率降至4%以下。

　　是否調降存量房貸利率惹爭(zheng) 議

　　銀行房貸早償(chang) 率上升引起了業(ye) 界的重視。作為(wei) 應對，多家銀行今年已悄然提高了房貸早償(chang) 門檻，有銀行曾發布公告調整房貸早償(chang) 的賠償(chang) 金率。而多位購房者亦表示，遇到了早償(chang) 受阻的情況。

　　“如果房貸早償(chang) 率過高，可能會(hui) 造成銀行資產(chan) 的萎縮。”一位股份製銀行人士告訴新京報貝殼財經記者，房貸業(ye) 務可以為(wei) 銀行提供穩定的現金流收入，是銀行體(ti) 係中的優(you) 質資產(chan) 。如果早償(chang) 金額過高，不僅(jin) 意味著銀行將失去穩定的現金流收入，還需要將這部分回籠的資金重新貸出去。但在當前，像按揭房貸這樣優(you) 質的資產(chan) 十分難得。

　　明明認為(wei) ，按揭貸款早償(chang) 最核心的原因是存量貸款利率的調整明顯滯後。未來各地監管部門有必要根據當地的情況，對存量貸款利率進行相應調整，以此緩解銀行資產(chan) 端的壓力。

　　溫彬亦認為(wei) ，在調降5年期以上LPR促樓市回暖之外，更重要的是通過下調存量房貸利率進一步降低住房消費者的負擔，以穩定居民資產(chan) 負債(zhai) 表，促進消費複蘇。

　　不過，光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華直言，進一步降低存量按揭房貸利率將釋放一定的居民消費潛力，但預計作用相對有限，對刺激新增購房上升亦相對有限。而從(cong) 目前銀行資產(chan) 負債(zhai) 表來看，房貸早償(chang) 問題的風險仍然處於(yu) 可控範圍內(nei) 。

　　“普遍下調存量房貸利率，可操作性並不高。”周茂華還表示，房貸利率隨著經濟環境變化而每年不盡相同，因此建議尊重市場規律以及契約精神，在“因城施策”的原則下，盡量通過市場化的途徑解決(jue) 。如針對部分客戶，通過協商等方式對存量利率進行調整。與(yu) 此同時，隨著LPR利率的下降，存量的房貸利率亦將隨之下行。

　　房地產(chan) 需求側(ce) 刺激政策或將加碼

　　今年下半年以來，房地產(chan) 市場的金融支持政策持續發力。光大證券金融行業(ye) 首席分析師王一峰認為(wei) ，房地產(chan) 市場下一步“穩預期”主要對應穩定市場銷售，目前購房者有效需求相對不足、觀望情緒較濃，市場因擔心房屋交付而拖累銷售，居民正常住房消費被阻滯。

　　“在新增貸款的政策方麵，全國平均的新增按揭貸款利率已經是曆史最低了，明年或還將繼續壓降。”明明預計，一方麵依靠LPR下調，另一方麵各地還有因城施策下調按揭貸款利率的空間。同時，一線城市的限購限貸有必要進一步放開，發揮全國房地產(chan) 市場的風向標作用。

　　值得注意的是，央行在9月底公布的階段性下調部分城市首套房貸利率下限的相關(guan) 政策即將在12月底到期。對於(yu) 該政策是否延期，有分析人士認為(wei) ，當前房地產(chan) 市場需求正處於(yu) 築底企穩階段，不排除該階段性政策延期的可能，這有利於(yu) 部分地區房地產(chan) 市場持續回暖。

　　對於(yu) LPR利率下調方麵，東(dong) 方金誠首席宏觀分析師王青認為(wei) ，2023年1月1日房貸重定價(jia) 日過後，5年期以上LPR報價(jia) 有可能下調0.15個(ge) 百分點。

　　此外，在限購政策方麵，王一峰認為(wei) ，在“房住不炒”的總原則下，因城施策框架體(ti) 係內(nei) ，恢複房企經營性現金流方是治本之策，預估需求側(ce) 刺激性舉(ju) 措具有確定性、持續性和漸進性，在房貸利率、首付比例和二套房認定等方麵均可能進一步施策。

　　新京報貝殼財經記者 薑樊