近日，1年期、5年期LPR均下調10個(ge) 基點。下調之後，北京地區首套房貸利率從(cong) 4.85%下降至4.75%；二套房貸利率從(cong) 5.35%下降至5.25%。有分析認為(wei) ，本次LPR的下調是時隔8個(ge) 月降息，降房貸利率有利於(yu) 降低購房者的成本。不過除了房貸利率，呼聲很高的調整一線城市普通住宅認定標準也備受剛需置業(ye) 人群關(guan) 注。沿用了9年的北京普通住宅認定標準何時調整？

　　關(guan) 注

　　普通住宅認定標準事關(guan) 首付、稅費比例

　　6月20日，央行授權全國銀行間同業(ye) 拆借中心公布，貸款市場報價(jia) 利率(LPR)為(wei) ：1年期LPR為(wei) 3.55%，5年期以上LPR為(wei) 4.2%。此前1年期LPR為(wei) 3.65%，5年期以上LPR為(wei) 4.3%，此次1年期、5年期LPR均下調10BP，這是今年以來首次下調LPR，同時也是時隔8個(ge) 月降息。

　　諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為(wei) ，從(cong) 降息的直接影響上看，降房貸利率有利於(yu) 降低購房者的成本，例如個(ge) 人100萬(wan) 元的貸款，25年還款年限，降低10個(ge) 百分點，年度利息降低1000元，月度還款利息降低83元，有利於(yu) 提振購房者的入市信心。降息和購房者成本息息相關(guan) ，是全國寬鬆政策常用手段，預計後續仍有更多利好政策出台。

　　除了房貸利率，事關(guan) 首付比例、稅費的普通住宅認定標準的調整也備受關(guan) 注。中指研究院市場研究總監陳文靜表示，當前房地產(chan) 市場下行態勢漸顯，居民置業(ye) 信心、房企投資信心不是很充分。整體(ti) 而言，一線及核心二線城市政策優(you) 化較少，尤其是對於(yu) 改善性住房需求的政策限製相對而言仍然較多，隨著更多城市房地產(chan) 銷售邊際轉弱，需要更大力度的政策支持，讓更多有合理購房意願和購房能力的人群進入市場。

　　陳文靜認為(wei) ，從(cong) 穩市場角度來看，核心城市仍存在政策優(you) 化空間。比如，優(you) 化北京、上海等地的普通住宅認定標準。她表示，優(you) 化北京、上海的普通住宅認定標準，降低非普通住宅的首付比例和稅費，有利於(yu) 降低合理購房需求的購房成本和購房門檻。北京、上海政策優(you) 化調整，市場預期有望逐漸恢複，對全國市場預期的好轉也可能帶來積極效應。

　　調查

　　商品住宅成交套總價(jia) 均值 高於(yu) 普通住宅標準線

　　據了解，當前北京、上海執行的是2014年出台的普通住宅、非普通住宅標準。其中，北京的最高限價(jia) 標準是五環內(nei) 為(wei) 單價(jia) 39600元/平方米、總價(jia) 468萬(wan) 元/套。伴隨著房地產(chan) 市場的快速發展，目前北京房價(jia) 較2014年出現明顯上漲，其中，根據中指研究院數據，2022年，北京四環至五環、五環至六環、六環外新建商品住宅成交套總價(jia) 均值分別為(wei) 914萬(wan) 元、610萬(wan) 元、395萬(wan) 元，明顯高於(yu) 普通住宅標準線。

　　按現行標準，在購房首付方麵，當前北京首套普通住宅首付比例為(wei) 35%，非普通住宅40%；二套房普通住宅首付比例是60%，非普通住宅首付比例高達80%。以一套600萬(wan) 元的房子為(wei) 例，首套普通住宅首付210萬(wan) 元，非普通住宅首付240萬(wan) 元，差額30萬(wan) 元；二套普通住宅首付360萬(wan) 元，非普通住宅首付480萬(wan) 元，差額120萬(wan) 元。不難看出，無論是首套還是二套，在首付上對剛需和改善型剛需人群來說影響均較大。

　　此外，普通住宅和非普通住宅的購房成本差別還體(ti) 現在契稅、印花稅、土地增值稅等各項稅費上。按現行規定，北京普通住房在交易時，滿兩(liang) 年及以上的房子免征增值稅及附加稅。個(ge) 人將購買(mai) 超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(ye) 稅。對個(ge) 人購買(mai) 普通住房，且該住房屬於(yu) 家庭唯一住房的，減半征收契稅；對個(ge) 人購買(mai) 90平方米及以下普通住房，且該住房屬於(yu) 家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

　　回應

　　住建委：研究政策時將考慮群眾(zhong) 所反映問題

　　業(ye) 內(nei) 人士認為(wei) ，普通住宅標準設立的初衷是國家為(wei) 了保障剛需家庭購買(mai) 普通自住住房設立的認定標準。調整普通住宅標準亦有利於(yu) 降低購房者置業(ye) 門檻。

　　時至今日，北京目前執行的普通住宅認定標準已長達近9年，仍未見有調整。北青報記者注意到，在北京住建委官網“政民互動”欄目中，有不少谘詢普通住宅標準調整類問題的留言。

　　有網友表示，2017年買(mai) 的首套房是70平方米的二居室，但如今他們(men) 家有了三胎，想換大一點的房子卻不符合普通住宅標準，加上認房又認貸的政策，這讓他壓力很大，直呼“根本換不起”。

　　還有人稱，按照現在的標準，北京的普通住宅很少，基本都是豪宅了，甚至限競房都是豪宅了，作為(wei) 一個(ge) 剛需購房人，為(wei) 此多花的成本很大，“上次調整非普線是2014年，可現在8年多都沒做調整，希望能滿足剛需人群的購房需求，適當調整普通住宅認定標準”。

　　北京住建委對此給出的答複是，已關(guan) 注反映的問題，並將在研究政策時考慮，目前仍執行2014年普通住宅政策。關(guan) 於(yu) 三胎家庭購房沒有新政策問題，住建委正在調研二胎、三胎家庭購房情況及實際走向情況，目前還沒有新政策。

　　文/本報記者 宋霞

　　分析

　　應針對剛需和改善需求人群適當微調

　　北京現行的普通住宅認定標準還是2014年10月8日正式公布實施的版本，現行的標準已經沿用近9年。當前形勢下是合適的調整時機嗎？

　　“當前的房價(jia) 與(yu) 2014年房價(jia) 相比，都已普遍上漲，大部分麵積和容積率符合普通住房標準的商品房，由於(yu) 房價(jia) 不符合規定而‘被豪宅’，不能享受稅收、房貸的優(you) 惠，不利於(yu) 樓市回暖和樓市信心恢複，不利於(yu) 合理性購房需求的釋放，當前形勢下是調整普通住房標準的好時機。”首都經濟貿易大學京津冀房地產(chan) 研究院院長、北京市房地產(chan) 法學會(hui) 常務副會(hui) 長兼秘書(shu) 長趙秀池表示，2014年之前普通住房認定標準差不多每3年調整一次，按規律應該每3年調整一次。調整房價(jia) 後，可以使更多人能夠享受到普通住房的稅收、房貸優(you) 惠，有利於(yu) 樓市回暖、信心恢複，增加住房需求，促進樓市平穩健康發展。

　　不過，趙秀池指出，有關(guan) 部門之所以不調整，有可能是考慮到房地產(chan) 市場發展不太穩定，尤其是2014年以來，樓市變化撲朔迷離，房價(jia) 標準確定比較困難。而且2017年以來實行的限價(jia) 政策等規定，也影響了普通住房價(jia) 格的動態調整。

　　中原地產(chan) 首席分析師張大偉(wei) 表示，目前房地產(chan) 市場的定調是以穩為(wei) 主，尤其是在房地產(chan) 市場狀況不好的當下，出於(yu) 一些顧慮，該標準一直未作調整。“按照目前的認定標準，大部分房子都屬於(yu) 豪宅。但這個(ge) 線主要作用其實就是降低了市場的杠杆，穩定了北京市場的房價(jia) 。”

　　張大偉(wei) 認為(wei) ，當下北京樓市絕大部分購房者是按照非普通住宅標準在首付，目前市場上在銷售的限競房應該歸類為(wei) 普通住宅，特別是140平方米以內(nei) 的部分。限競房庫存積壓很大原因也是非普住宅標準過低，導致大部分五六環之間的限競房，隻能貸款60%至20%。“應該針對剛需和改善需求人群適當微調標準。不能像之前深圳那樣一刀切放開，完全可以部分放鬆，或者定向人群放鬆。”

　　文/本報記者 宋霞

　　統籌/李巍巍