房地產(chan) 20年：在鬆與(yu) 緊調控間探索發展新模式

　　當前調控政策已轉向支持剛性和改善性購房需求，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展

　　回看我國房地產(chan) 過去20年的發展史，堪稱波瀾壯闊、風雨兼程。一邊是商品房市場高速發展、房企快速擴張的“黃金時代”結束，居民居住麵積不斷提升、居住品質逐步改善；另一邊則是穩樓市政策的不斷出台，調控著樓市的熱和冷，同時，推進住房保障工程，實現“住有所居，居有所宜”。

　　時至目前，房地產(chan) 供求關(guan) 係已經發生重大深刻變化，調控政策轉向，致力於(yu) 支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展，並構建房地產(chan) 新發展模式。

　　居住條件發生質的改變

　　從(cong) 小在北京生活、長大的劉頌(化名)見證了北京居住生活條件的大變化。

　　“最早我們(men) 住的是筒子樓，類似辦公樓。一層好多戶，一個(ge) 大走廊，鄰居們(men) 都在走廊裏做飯；衛生間、洗澡間都是公用的，鄰居之間約定，一三五女生洗，二四六男生洗；居住的麵積也不大，隻有現在一個(ge) 起居室麵積的大小。”劉頌回憶道。

　　2010年前後，劉頌和父母搬到了兩(liang) 梯三戶的小區樓房。用劉頌的話說，“生活品質大大提升了！100多平方米的三居室，不僅(jin) 麵積大了很多，功能也非常齊全，采光等設計更優(you) ，還有地下停車庫、專(zhuan) 業(ye) 化的物業(ye) 管理。”

　　最近幾年，讓劉頌更欣喜的還有周邊居住環境、配套的變化。劉頌居住在北京麗(li) 澤片區，在他最初的印象中，該區域比較荒涼。“隨著麗(li) 澤金融商務區規劃的落地與(yu) 建設，區域內(nei) 成片的商務樓宇拔地而起，地鐵陸續開通，生活配套也逐漸完善。麗(li) 澤天街正式開業(ye) 後，人氣旺了起來。”

　　劉頌是我國居民居住環境變遷的縮影。早在2003年底，我國城鎮居民人均住房建築麵積是23.7平方米。根據住建部的調查，截至2022年底，城鎮人均住房麵積達到40.8平方米。

　　不僅(jin) 僅(jin) 是居住麵積的增加，還有居住品質的提升。諸如隨著老齡化趨勢明顯，社區、室內(nei) 開始增加適老化設施，在二孩、三孩政策下，空間的功能性更加完善，此外，在居住場景中，綠色、科技的元素已經廣泛植入，為(wei) 人們(men) 的美好生活賦能。

　　這二十年來，我國房地產(chan) 行業(ye) 發生了深刻的變化，居住品質逐步升級、配套設施更加齊全、居住環境更加優(you) 美，人民群眾(zhong) 居住條件得到了顯著改善。

　　“房住不炒”、住房保障齊頭並進

　　二十年變化背後，是時代的發展，更是政策的支持，一手抓“房住不炒”，另一隻手推動住房保障建設。

　　雖然“房住不炒”概念在2016年正式提出，但是從(cong) 2003年起，我國就開始對房地產(chan) 市場進行調控。

　　將時間軸拉回至2003年，隨著“非典”的結束，在寬鬆政策的刺激、消費需求的複蘇之下，房地產(chan) 行業(ye) 也很快觸底反彈。

　　2003年8月，《國務院關(guan) 於(yu) 促進房地產(chan) 市場持續健康發展的通知》出台，指出房地產(chan) 已經成為(wei) 國民經濟的支柱產(chan) 業(ye) ，明確多數家庭購買(mai) 和租賃普通商品住房的供應體(ti) 係，這推動住房消費需求的快速增長。也是在這一年的12月，北京按照“招拍掛”新標準拍賣的第一塊大型國有土地，被順馳高溢價(jia) 拿下。

　　為(wei) 抑製房地產(chan) 投資過快增長，2004年初，中央政府采取了“管嚴(yan) 土地、看緊信貸”的宏觀調控政策。為(wei) 了穩定住房價(jia) 格，我國開始啟動“國字號”條文的調控手段，從(cong) 2005年開始到2007年，“國八條”“國六條”等一係列政策出台。不過，在經曆2008年全球性金融危機、政府緊急救市下，房地產(chan) 行業(ye) 出現複蘇，部分城市地價(jia) 、房價(jia) 過熱，各種形式的炒房和投機性購房現象不斷出現，樓市調控全麵加碼。

　　2010年開始，“新國十條”“新國八條”先後祭出，上調首付比例、房貸利率，限貸、限購啟動。僅(jin) 在2011年，超過40個(ge) 城市出台限購措施，有效控製了房地產(chan) 市場的不規範行為(wei) 和房價(jia) 、地價(jia) 上漲過快的勢頭。

　　時間來到2015年，在多重因素之下，我國房地產(chan) 市場迎來了一波上漲行情，多城地價(jia) 、房價(jia) 大幅攀升，銷售數據也刷新紀錄。為(wei) 給火熱的房地產(chan) 市場降溫，從(cong) 2016年國慶開始，新一輪調控來襲，限購、限貸、限價(jia) 、限售等各種手段出爐。

　　也是在2016年底，中央經濟工作會(hui) 議上首次提出了“房住不炒”，即“房子是用來住的，不是用來炒的”。

　　一邊是政策層麵的房住不炒，另一邊則是對住房製度進行改革、深化和升級。

　　過去多年，為(wei) 了解決(jue) 中低收入人群的住房問題，我國各地先後推出了“安居工程”“經濟適用房”“限價(jia) 房”等。2011年開始，我國保障性住房建設提速。2015年底的中央經濟工作會(hui) 議，首次提出建立購租並舉(ju) 的住房製度。2016年，國務院印發《關(guan) 於(yu) 加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》，提出建立購租並舉(ju) 的住房製度，健全以市場配置為(wei) 主、政府提供基本保障的住房租賃體(ti) 係。

　　數據顯示，截至2022年9月，十年來我國累計完成投資14.8萬(wan) 億(yi) 元，建設各類保障性住房和棚戶區改造安置住房5900多萬(wan) 套，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，幫助1.4億(yi) 多群眾(zhong) 安居。

　　2022年，中共二十大報告再次明確“房住不炒”“租購並舉(ju) ”，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體(ti) 供應、多渠道保障、租購並舉(ju) 的住房製度。

　　構建房地產(chan) 發展新模式

　　新的發展周期，隨著人口紅利正在消失，以及三年疫情下我國宏觀經濟受到影響，收入預期發生改變，房地產(chan) 供求關(guan) 係已經發生重大深刻變化，優(you) 化房地產(chan) 政策，因城施策更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chan) 市場平穩健康發展，成為(wei) 新發展時期的重要議題。

　　因此，從(cong) 2023年8月底開始，各地密集執行“認房不認貸”，取消或鬆綁限購，降首付、降利率，下調存量房貸利率，逐漸取消土地限價(jia) 、商品房限價(jia) 等，開始了新一輪的調控潮。

　　不僅(jin) 行政措施調整與(yu) 優(you) 化，值得關(guan) 注的還有房地產(chan) 發展新模式的繼續探索。

　　10月30日至31日在北京舉(ju) 行的中央金融工作會(hui) 議指出，促進金融與(yu) 房地產(chan) 良性循環，健全房地產(chan) 企業(ye) 主體(ti) 監管製度和資金監管，完善房地產(chan) 金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有製房地產(chan) 企業(ye) 合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設，構建房地產(chan) 發展新模式。

　　新模式此前已經被多次提及，“房住不炒”“租購並舉(ju) ”等都是關(guan) 鍵詞。而在新周期新形勢下，新模式又有哪些新內(nei) 涵？

　　在業(ye) 內(nei) 人士看來，此次會(hui) 議明確了構建房地產(chan) 發展新模式的突破點，城中村改造、規劃建設保障性住房、平急兩(liang) 用基礎設施的“三大工程建設”是構建房地產(chan) 發展新模式的重點突破方向，也是未來金融支持房地產(chan) 的主要領域。

　　無論是“房住不炒”還是建設保障性住房，房地產(chan) 發展新模式都是讓房地產(chan) 市場回歸到居住消費的本質：一方麵，增加保障房的供應，實行封閉管理，滿足低收入人群的居住需求；另一方麵，在商品房領域，回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，實現房地產(chan) 供應雙軌製，有助於(yu) 推動房地產(chan) 行業(ye) 發展新模式的建立。

　　采寫(xie) /新京報記者 段文平