本報記者 杜雨萌

　　自今年1月17日召開的全國住房和城鄉(xiang) 建設工作會(hui) 議提出“有條件的可以進行現房銷售”後，《證券日報》記者梳理發現，不足一個(ge) 月時間，已有山東(dong) 、安徽、河南、四川、廣東(dong) 等地明確表態，試點現房銷售。

　　接受《證券日報》記者采訪的多位業(ye) 內(nei) 專(zhuan) 家表示，目前來看，實行多年的商品房預售製度已經出現政策調整轉折契機。長遠來看，現房銷售可能會(hui) 取代期房預售，但這種改變並非一蹴而就，過快推進不利於(yu) 行業(ye) 平穩發展，預計部分省市展開試點也是由點到麵逐步展開，再不斷擴大覆蓋麵。

　　出於(yu) 保交樓、增信心需要

　　“穩預期、防範風險、促進轉型”是住建部明確的2023年房地產(chan) 工作重點。並在促進轉型方麵進一步指出，“有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。”

　　中國銀行研究院研究員葉銀丹在接受《證券日報》記者采訪時表示，2022年以來，樓市在供需兩(liang) 側(ce) 諸多政策扶持下仍長期低迷，其中“爛尾樓”風波蔓延，部分城市的項目出現“停工”現象，對購房者置業(ye) 情緒以及樓市信心和預期均帶來不利影響。正是出於(yu) 保交樓、增信心的需要，原有的商品房預售製度迎來改革契機。

　　現房銷售與(yu) 商品房預售製采取不同的預售方法。58安居客研究院院長張波告訴《證券日報》記者，由於(yu) 現房銷售可以實現所見即所得，因此，相較於(yu) 期房而言無疑更受消費者青睞，在2022年的現房銷售規模及占比上已有所體(ti) 現。

　　易居研究院提供的數據顯示，2022年，全國現房銷售麵積為(wei) 1.6億(yi) 平方米，同比下降2.3%。雖然現房銷售數據出現小幅降溫，但若對比全國新建商品住宅成交麵積和全國期房銷售麵積來說，其表現更佳。即2022年全國新建商品住宅成交麵積同比下滑26.8%，全國期房銷售麵積同比下滑29.6%。同時，從(cong) 現房銷售麵積占比（現房銷售占比=年初累計現房銷售麵積/年初累計新建商品住宅銷售麵積）情況看，2021年6月份這一指標為(wei) 9.5%，隨後該指標總體(ti) 處於(yu) 攀升態勢，到2021年12月份為(wei) 10.4%。到2022年12月份，該指標已達13.9%。

　　在葉銀丹看來，現房銷售既能夠保護消費者的權益不受侵害，也能對房企樓盤質量和交付行為(wei) 等進行約束，有利於(yu) “保交樓、穩民生”。特別是對於(yu) 房地產(chan) 企業(ye) 來說，現房銷售製度有助於(yu) 規範其資金運用、項目運營、企業(ye) 經營等方麵，防止產(chan) 生資金斷裂和風險蔓延。總的來說，在當前樓市供需兩(liang) 側(ce) 支持鼓勵政策頻出的基礎上進一步試點現房銷售製度，將有助於(yu) 增強市場信心，推動正在觀望的購房者加快入市，以促進需求回暖。

　　大規模推進尚需時日

　　現房銷售並非首次出現。從(cong) 省級層麵來看，早在2020年3月份，海南印發的《關(guan) 於(yu) 建立房地產(chan) 市場平穩健康發展城市主體(ti) 責任製的通知》明確提出，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售製度。從(cong) 各城市來看，已有一些城市在土地出讓環節設置了現房銷售條件。

　　比如，2018年福建出台的《關(guan) 於(yu) 加強精準調控穩定房地產(chan) 市場的通知》中提到，福州、廈門兩(liang) 市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至現房銷售。而從(cong) 2022年福州市永泰縣自然資源和規劃局發布的一則土地拍賣公告來看，其決(jue) 定於(yu) 2022年8月5日公開出讓的一幅國有建設用地就要求該宗地按現房銷售實施。這也是福州首宗要求“現房銷售”的涉宅土地。此外，包括北京、重慶、石家莊等地也對土地出讓條件或商品房預售進行設置，涉及現房銷售。

　　上海易居房地產(chan) 研究院研究總監嚴(yan) 躍進認為(wei) ，近幾年，關(guan) 於(yu) 現房銷售的模式探索，有各種試點和創新，但也形成了兩(liang) 個(ge) 不同的階段。一是2021年上半年之前，各地主要是在供地規則中明確了現房銷售的模式。其出發點是基於(yu) “穩房價(jia) 、穩地價(jia) 、穩預期”的工作目標，通過設定現房銷售模式，有效促進房企理性拿地、促進地價(jia) 平穩、助力高品質住宅供應。二是2021年下半年後，主要是從(cong) 防範爛尾樓風險、防範房企金融風險蔓延等角度出發。總的來說，當前各地對於(yu) 現房銷售的改革節奏正在提速，此舉(ju) 也有助於(yu) 建立房地產(chan) 新發展模式。

　　雖然“即買(mai) 即交付”的現房銷售模式對於(yu) 保障購房者權益，降低房地產(chan) 行業(ye) 風險有著積極的推動作用，但張波認為(wei) ，現房銷售意味著必須要達到現房條件後才能實現銷售收入，提升了對於(yu) 房企資金方麵的要求，無形中設立了一個(ge) “高門檻”，將負債(zhai) 占比過高、財務穩健度不佳的房企擋在門外。

　　葉銀丹表示，短期來看，預計會(hui) 有更多城市甚至不排除省會(hui) 城市也將加入現房銷售的試點，但全國大範圍推廣的可能性相對不高，更多的城市仍將繼續采取預售製。而除了現房銷售試點規模擴大外，為(wei) 確保保交樓工作的順利推進以及從(cong) 樓市預期穩定出發，預計商品房預售資金監管政策將保持相對嚴(yan) 格，各地在“因城施策”的基礎上，或靈活調整預售資金監管和預售條件。預售門檻也可能結合未來房地產(chan) 企業(ye) 資金鏈修複情況進行動態調整。