小區公共收益 業(ye) 主如何追回？【開放區域停車費、電梯廣告收入……】

　　小區開放區域建造停車場收取停車費，但是收費主體(ti) 和費用去向不明；物業(ye) 投放電梯廣告，不但從(cong) 未征求過業(ye) 主意見，更別提把廣告的收入分給業(ye) 主了——小區公共部分使用和收益明細去哪兒(er) 了？相關(guan) 案例時有發生，不乏小區業(ye) 主委員會(hui) 和物業(ye) 公司為(wei) 此對簿公堂。

　　業(ye) 委會(hui) 起訴前物業(ye) 公司

　　追回137萬(wan) 公共收益

　　2020年6月，某小區召開業(ye) 主大會(hui) ，決(jue) 議解聘前期物業(ye) 服務企業(ye) ，並授權業(ye) 主大會(hui) 公開招標新的物業(ye) 服務企業(ye) 。隨後，此表決(jue) 公告在社區各公示欄進行公告。同年11月，某小區業(ye) 主代表大會(hui) 啟動民事訴訟程序，向前期物業(ye) 服務公司追索公共收益。12月，某小區業(ye) 委會(hui) 向原物業(ye) 服務公司送達了《撤場告知書(shu) 》，告知其於(yu) 次年2月底撤場。

　　原告業(ye) 委會(hui) 表示，被告原物業(ye) 公司自2014年起向原告所在小區提供物業(ye) 管理服務期間收取的停車費、多種經營等公共收益中屬於(yu) 原告的部分共計1375457元未及時向原告移交。原告請求法院判令被告前物業(ye) 公司向原告返還該筆收益，並支付相應的利息損失。

　　被告原物業(ye) 公司辯稱，原被告就合同履行期間公共收益問題的主要分歧是，原告未將2014年至2018年停車費收入的稅後及2018年多經收入稅收扣除，未將被告提前從(cong) 停車費中提取的停車管理費作為(wei) 成本進行扣除，導致原告匯總的合計金額高於(yu) 被告核算數據。綜上，被告認為(wei) 對於(yu) 應屬於(yu) 原告部分的公共收益737111元應盡快向原告返還，對於(yu) 超出被告認可部分請求法院予以駁回。

　　法院經審理認為(wei) ，根據民法典相關(guan) 規定，業(ye) 主對建築物內(nei) 的住宅、經營性用房等專(zhuan) 有部分享有所有權，對專(zhuan) 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。物業(ye) 服務企業(ye) 利用業(ye) 主的共有部分產(chan) 生的收入，在扣除合理成本之後，屬於(yu) 業(ye) 主共有。被告原物業(ye) 公司在搬離某小區後，理應將屬於(yu) 該小區全體(ti) 業(ye) 主共有的收入支付給原告，現在逾期支付已經構成違約。應承擔繼續履行、賠償(chang) 損失等違約責任。

　　就存在爭(zheng) 議的成本計算問題，被告原物業(ye) 公司認為(wei) 停車費收入中應按照每個(ge) 車位每月60元的標準扣除成本。法院認為(wei) ，合同中相關(guan) 約定的前提應當是車位產(chan) 生了收益，即有人使用車位並交納了費用，被告在未考慮車位是否產(chan) 生收益的情況下，直接按照車位數量計算成本明顯不當。原告按照總收入核算車位使用數量，再按照每個(ge) 車位每月60元的標準在收入中扣除成本，該計算方式符合約定。

　　另外，就被告主張的多種經營收入應扣減成本的意見，相關(guan) 證據材料不能反映出被告就原告所主張的案涉收入已實際繳納稅金，被告未能提供相關(guan) 證據佐證，應承擔舉(ju) 證不能的法律後果。最終法院判決(jue) 被告原物業(ye) 公司應向原告業(ye) 主委員會(hui) 支付收益1375457元。因被告逾期支付，應支付相應的利息損失。

　　電梯廣告收益屬於(yu) 業(ye) 主共有 物業(ye) 公司不可私自處分

　　某小區的業(ye) 主委員會(hui) 發現，物業(ye) 公司在小區的樓道、大堂、電梯內(nei) 等公共區域刊登了大量的廣告，而物業(ye) 公司卻未將電梯廣告費用進行公示，也未向業(ye) 主進行分配。小區業(ye) 主委員會(hui) 認為(wei) ，物業(ye) 公司在未經業(ye) 主同意的情況下，擅自利用共用部位、公用設施設備經營廣告，收取廣告費用並據為(wei) 己有的行為(wei) 損害了業(ye) 主的合法權益，違反了法律法規，將物業(ye) 公司訴至法院要求返還電梯廣告租賃費用。

　　物業(ye) 公司辯稱，其於(yu) 2019年與(yu) 某廣告公司簽訂《物業(ye) 電梯廣告合作協議》，協議約定電梯投放廣告費用兩(liang) 年合計20萬(wan) 元。物業(ye) 公司表示，該部分款項已經支出，一部分用於(yu) 成本支出，一部分用於(yu) 部分業(ye) 主欠繳的物業(ye) 費，但僅(jin) 提供了成本支出方麵的證據，並未提供其他證據。

　　法院經審理認為(wei) ，根據民法典相關(guan) 規定，小區內(nei) 電梯屬於(yu) 業(ye) 主共有範圍，物業(ye) 公司將業(ye) 主共有部分進行經營的收益應單獨列賬，並及時向業(ye) 主公示，按照業(ye) 主或業(ye) 主委員會(hui) 的意見進行分配。本案中，物業(ye) 公司將業(ye) 主共有電梯租賃給廣告公司使用獲得的收益應屬於(yu) 業(ye) 主共有，而物業(ye) 公司並未對此收益進行單獨列支、公示，也未向業(ye) 主進行分配，損害了業(ye) 主的合法權益，應當返還給業(ye) 主。物業(ye) 公司與(yu) 廣告公司在履行合同過程中產(chan) 生的成本費用，應從(cong) 業(ye) 主共有的廣告收益中扣除。對於(yu) 物業(ye) 公司所稱部分費用用於(yu) 業(ye) 主欠繳物業(ye) 費，法院認為(wei) 欠繳物業(ye) 費的僅(jin) 為(wei) 部分業(ye) 主，而共有部分產(chan) 生的收益屬於(yu) 業(ye) 主共有，雙方債(zhai) 權債(zhai) 務主體(ti) 不同，不符合法定抵消的規定，因此，物業(ye) 公司行使抵消權的主張未予支持。最終法院判決(jue) ，物業(ye) 公司扣除合理成本後向業(ye) 主返還電梯廣告收益。

　　【法官說法】

　　民法典第271條規定，業(ye) 主對建築物內(nei) 的住宅、經營性用房等專(zhuan) 有部分享有所有權，對專(zhuan) 有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。民法典第282條規定，建設單位、物業(ye) 服務企業(ye) 或者其他管理人等利用業(ye) 主的共有部分產(chan) 生的收入，在扣除合理成本之後，屬於(yu) 業(ye) 主共有。民法典第283條規定，建築物及其附屬設施的費用分配、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業(ye) 主專(zhuan) 有部分麵積所占比例確定。

　　根據民法典等相關(guan) 規定，屬於(yu) 業(ye) 主共有的部分包括：(1)建築區劃內(nei) 的道路，但是屬於(yu) 城鎮公共道路的除外；(2)建築區劃內(nei) 的綠地，但是屬於(yu) 城鎮公共綠地或者明示屬於(yu) 個(ge) 人的除外；(3)建築區劃內(nei) 的其他公共場所、公用設施；(4)物業(ye) 服務用房；(5)占用業(ye) 主共有的道路或者其他場地用於(yu) 停放汽車的車位；(6)建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；(7)其他不屬於(yu) 業(ye) 主專(zhuan) 有部分，也不屬於(yu) 市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

　　因此，像小區電梯內(nei) 廣告、門閘道閘廣告等公共區域的廣告收益；小區公共區域的停車費收益；小區公共區域內(nei) 租賃的攤位收益；利用小區公共配套設施如球場、遊泳池等的經營收入；自動售賣機的場地費；快遞櫃入場費等都屬於(yu) 小區公共收益，在扣除合理成本後都應歸全體(ti) 業(ye) 主共有。

　　至於(yu) “扣除合理成本”的具體(ti) 用途，國務院頒布的《物業(ye) 管理條例》規定，可用於(yu) 補充專(zhuan) 項維修資金，或是按照業(ye) 主大會(hui) 的決(jue) 定使用。《北京市物業(ye) 管理條例》作出了更為(wei) 細化的規定，當小區專(zhuan) 項維修資金餘(yu) 額不足首期應籌集金額30%的，50%以上的公共收益金額應當優(you) 先用於(yu) 補充專(zhuan) 項維修資金，剩餘(yu) 部分的使用由業(ye) 主共同決(jue) 定。如果物業(ye) 服務合同中沒有特別約定的，則按照業(ye) 主專(zhuan) 有麵積所占比例確定，專(zhuan) 有部分麵積所占比例越大的業(ye) 主，可以分得的收益也就越多。

　　業(ye) 主發現物業(ye) 服務企業(ye) “理所當然”地享受著小區共有部分產(chan) 生的收益要理性維權，發現物業(ye) 存在相關(guan) 問題可以向業(ye) 主大會(hui) 、業(ye) 委會(hui) 報告，尚未成立業(ye) 主委員會(hui) 的小區，可以向居(村)委員會(hui) 反映，以拖欠物業(ye) 費的形式維權並不是明智之舉(ju) 。向業(ye) 主公開經營活動收益情況是物業(ye) 公司的法定職責，建議物業(ye) 企業(ye) 建立經營收入管理製度，做好利用各種經營場所進行經營收支台賬，保留好合同、協議等各種經營文書(shu) ，並定期公開收支賬目情況。建議業(ye) 主委員會(hui) 積極履行廣大業(ye) 主賦予的職責，日常加強對小區共用部分經營收入的監督，防止資金流失，損害共有人權益。

　　文/田婧(北京西城法院)

　　(北京青年報2022年10月12日第B02版)