春節假期結束第一周，北京迎來龍年首次土拍，接連拍出4宗住宅地塊。其中包括港中旅28.865億(yi) 摘得的海澱翠湖0024地塊、中建壹品48.76億(yi) 摘得的大興(xing) 西紅門6035地塊，以及住總底價(jia) 競得的順義(yi) 新城03-21地塊和昌平百善0004地塊，土地總成交金額125.225億(yi) 元。

　　十餘(yu) 家房企爭(zheng) 搶優(you) 質地塊

　　2月22日，北京市政務中心土拍大廳坐滿了前來拍地的開發商，現場可以看到，開發商們(men) 對獲取優(you) 質地塊的意願強烈，包括金隅、金茂、中海、海開、廈門國貿、興(xing) 創、鐵建等房企均積極舉(ju) 牌。經過多輪競逐，港中旅、中建壹品分別攬獲海澱翠湖地塊、大興(xing) 西紅門地塊。競得開發商代表在現場相互擁抱慶祝拿地。“很幸運，會(hui) 打造好產(chan) 品。”港中旅拿地代表在現場對北青地產(chan) 表示，海澱地塊確實競爭(zheng) 激烈，相信產(chan) 品會(hui) 盡快進入市場。

　　據了解，港中旅上一次在北京拿地還是在5年前，在亦莊開發了中旅亦府限競房項目。此次中海有意入股合作開發海澱翠湖地塊。可以看到，在現行的搖號競拍規則基礎上，現場參與(yu) 競拍的房企均為(wei) 獨立報名，實際競得地塊後再以聯合體(ti) 、合作的模式進行開發，這樣有利於(yu) 提升搖號中簽率。

　　土地價(jia) 格與(yu) 售價(jia) 之間預留合理利潤空間

　　中指研究院土地市場研究負責人張凱分析認為(wei) ，海澱翠湖0024地塊位於(yu) 海澱翠湖科技園板塊，創客小鎮北側(ce) ，為(wei) 二類城鎮住宅用地，土地麵積約2.53萬(wan) ㎡，建築控製規模約4.55萬(wan) ㎡，銷售指導價(jia) 8.5萬(wan) 元/㎡(同現房)，浮動8%，成交樓麵價(jia) 63464元/㎡，溢價(jia) 率15%。容積率1.8，預計洋房+小高層產(chan) 品。

　　地塊南側(ce) 是2018年限競房時期著名的翠湖三兄弟：葛洲壩·紫郡蘭(lan) 園、中鐵碧桂園·山嶼西山著、萬(wan) 科·翡翠雲(yun) 圖，當年限價(jia) 5.5萬(wan) 元/㎡。地塊旁邊有華為(wei) 北研所，中國人壽科技園、創客小鎮、中關(guan) 村溫泉科技園。離百度、騰訊等大廠所在的中關(guan) 村軟件園也不遠，周邊有一定購買(mai) 力。

　　本次中建壹品競拍的地塊位於(yu) 西紅門板塊，地塊周邊日漸成熟，所屬板塊是成片規劃、集中開發的區域，有多宗住宅、教育等用地規劃，目前已官宣引入北京四中和北京市西城區黃城根小學兩(liang) 所優(you) 質資源學校。板塊有規劃19號線地鐵。

　　目前板塊已進駐開發商在售新房項目包括中建壹品·禦璟星城、華潤·橡樹灣、中建·玖玥府。

　　此次中建壹品競得的大興(xing) 西紅門6035地塊銷售指導價(jia) 6.6萬(wan) 元/㎡，浮動8%，成交樓麵價(jia) 約4.15萬(wan) /㎡，溢價(jia) 率15%。地塊容積率2.5、控高45米，未來可打造小高層社區。

　　相比之下，同板塊相同均價(jia) 6.6萬(wan) 元/㎡的新房項目，橡樹灣三期樓麵價(jia) 4.16萬(wan) 元/㎡，但需要配建4千平幼兒(er) 園、1.8萬(wan) 平現房；中建·玖玥府樓麵價(jia) 4.16萬(wan) 元/㎡，配建4千平幼兒(er) 園、2.6萬(wan) 平現房。此次中建壹品新拿地塊無配建，利潤空間相對更充足。

　　合碩研究機構首席分析師郭毅分析認為(wei) ，熱點地塊房地價(jia) 差不斷收窄之後，可能會(hui) 帶來品質差異化減配或者在細節上的成本精益化等問題。

　　北京住總底價(jia) 收入順義(yi) 、昌平地塊

　　此次土拍中順義(yi) 新城地塊、昌平百善地塊遇冷，均由北京住總底價(jia) 拿地。其中順義(yi) 新城地塊位於(yu) 順義(yi) 區仁和鎮，地塊體(ti) 量不大約5.68萬(wan) 平，容積率2.0，預計以低密洋房產(chan) 品為(wei) 主。地塊周邊的配套設施成熟度較高，地塊北側(ce) 緊鄰龍湖·禦湖境項目，南側(ce) 有規劃的零售商業(ye) 用地，東(dong) 側(ce) 是西辛小學仁和校區，西側(ce) 是望泉西裏小區。地塊周邊交通便捷，有地鐵15號線可直達望京，與(yu) 多條地鐵線進行換乘。該宗地塊最終由住總以底價(jia) 12.6億(yi) 元競得，建設麵積28400㎡，無配建，住宅樓麵價(jia) 約2.22萬(wan) 元/㎡，銷售指導價(jia) 4.6萬(wan) /㎡。

　　“順義(yi) 土地供應主要分為(wei) 幾個(ge) 板塊，後沙峪、順義(yi) 主城區、馬坡。板塊相對多，各種類型戶型產(chan) 品都有供應，剛需、改善，內(nei) 部板塊之間也形成了相互的競爭(zheng) 和擠壓。”郭毅分析認為(wei) ，住總此次摘得地塊所在區域在售新房有四個(ge) ，板塊內(nei) 主要客戶來源是地緣性改善人群，基數相對有限，所以板塊內(nei) 新房競爭(zheng) 激烈，對項目而言很難在去化速度和銷售價(jia) 格上有好的表現。

　　事實上，近日北青地產(chan) 走訪多個(ge) 順義(yi) 新房項目發現，各項目在產(chan) 品設計上下足了功夫，從(cong) 剛需產(chan) 品到改善性產(chan) 品供應豐(feng) 富。

　　“順義(yi) 板塊的新房競爭(zheng) 白熱化程度遠超北京其他板塊，無論是項目的拓展麵積、還是精裝標準，以及實際銷售價(jia) 格。”郭毅表示，截至2023年底數據顯示，順義(yi) 可售存量套數為(wei) 9394套，去化周期為(wei) 16.2個(ge) 月。2022年同期為(wei) 24.2個(ge) 月，2021年為(wei) 12.1個(ge) 月。

　　住總摘得的昌平區百善鎮沙河高教園板塊、北六環南側(ce) ，銷售指導價(jia) 5.6萬(wan) 元/㎡，浮動10%，容積率0.8。地塊距離沙河高教園地鐵站僅(jin) 約1.2公裏，三站地鐵可達朱辛莊，五站可達西二旗，與(yu) 互聯網大廠之間的職住通勤較為(wei) 便利。

　　地塊周邊競品項目有梧桐星宸，首次開盤5萬(wan) 元/㎡，項目北側(ce) 1站地建發·觀堂府目前網簽價(jia) 46588元/㎡。

　　今年昌平將迎來中海朱辛莊項目、3月底昌平生命科學園0056地塊、擬供應中的昌平馬池口、土城新村地塊，為(wei) 北城購房者提供更多新盤選擇，開發商之間的競爭(zheng) 也將更加白熱化，這也是開發商在拿地時更為(wei) 謹慎的原因。

　　9宗“橫菜”地塊令人期待

　　2月22日，北京市規自委發布了北京今年第一批擬供地清單，共涉及23宗用地，土地麵積約140公頃，地上建築規模285萬(wan) ㎡。據悉，這些項目將最晚於(yu) 今年5月31前供應。

　　其中，不乏優(you) 質地塊的供應，23宗地塊中有9宗地塊位於(yu) 中心城區，包括東(dong) 城區少見的“上新”，二環金魚池地塊，海澱永豐(feng) 南地塊，朝陽酒仙橋、十八裏店朝陽港等“橫菜”地塊。

　　“今年土地供應最主要的特點就是優(you) 質地塊增多，包括朝陽CBD、酒仙橋、鬆榆裏、東(dong) 城金魚池這種城市核心板塊都有供地，所以這些熱點的優(you) 質地塊的供出，將會(hui) 為(wei) 今年的土地市場創作出一個(ge) 接一個(ge) 的土拍場麵的小的高潮。”郭毅分析認為(wei) ，現階段開發商拿地對地塊價(jia) 值對平衡和評估越來越精細，一些熱點的、有確定性價(jia) 值邏輯的地塊，可能會(hui) 獲得更多開發商的集中競拍。而對於(yu) 那些拿地後可能會(hui) 出現短期滯銷，或者短期找不到市場突破口的地塊則會(hui) 無人問津，土地市場在今年的市場表現上會(hui) 更加兩(liang) 極分化。

　　值得注意的是，今年開年以來北京樓市寬鬆政策陸續出台，通州取消雙限、LPR下調，都為(wei) 激活樓市潛在需求助力。

　　對此，郭毅分析認為(wei) ，借鑒通州取消雙限政策，北京近郊區的限購寬鬆方向更加清晰，下一階段放鬆限購或許是新的政策著力點。同時購房金融成本也在今年有望進一步降低的空間，房貸利率處在持續下降通道，包括加點的下降。

　　郭毅表示，北京新房市場成交量基本占到整體(ti) 市場總成交規模的20%-25%之間，二手房市場相對占據主流需求，二手房市場流動性聯動新房的銷售業(ye) 績。目前來看，二手房中的“老破小”和“遠大新”價(jia) 格在持續走低，而次新二手房，特別是一些產(chan) 業(ye) 園周邊的次新房房價(jia) 相對堅挺。

　　從(cong) 今年市場供應的地塊來看，優(you) 質核心城區新房銷售依舊會(hui) 表現良好，整體(ti) 新房的產(chan) 品力會(hui) 隨著競爭(zheng) 的激烈程度有所提升，在整體(ti) 房產(chan) 銷售占比中可能依然還會(hui) 保持在25%的一個(ge) 高比重區間。

　　文/張鬱唯